洛陽市と鄭州市の間の 120 キロの列車の旅は、経済的な倦怠感と壊れた夢のショーケースです。 窓からは、XNUMX時間の旅の間、終わりのない、建設途中の住宅用タワーが次々と通り過ぎます。 建物の多くは完成間近です。 一部は完成し、家族の家になっています。 しかし、はるか昔に建設が中止された空の骸骨がさらに多くあります。 開発者は現金を使い果たし、労働者への支払いや材料の購入ができなくなりました。 プロジェクトは停滞しています。 家族が家を手に入れることはありません。
中国の中心地を電車で移動することは、最近の記憶にある同国最大の危機の 70 つである、政府の経済モデルに対する国民の信頼の喪失を説明するのに役立ちます。 何十年もの間、不動産業界は中国の止められない台頭を象徴してきました。 個人事業主は莫大な富を築いてきました。 平均的な人々は、住宅価格が XNUMX 倍に上昇するにつれて、純資産が急増するのを目の当たりにしています。 地方自治体は、開発業者に広大な土地を売却することで財源を満たしています。 現在、中国の家計資産の驚くべき XNUMX% が不動産に結び付けられています。
このモデルへの信頼を損なうことは、中国の成長の奇跡の基盤を揺るがすことです。 COVID-19 による大規模なロックダウンと個人起業家の取り締まりにより、これは多くの面で起こっています。 しかし、GDP の推定 25% を占める不動産業界ほど明確なところはありません。 45 月の新規プロジェクト着工件数は 33 年前と比べて 12% 減少し、住宅販売は XNUMX%、不動産投資は XNUMX% 減少しました。 その影響は経済全体に波及し、家具メーカーと鉄鋼労働者の両方に打撃を与えています。 自信への打撃は、中国の指導者である習近平にとって重要な時期に来ており、習近平はおそらく XNUMX 月の党大会で XNUMX 期目の任期を与えられるでしょう。
システムへの信頼を取り戻すことは、習主席と共産党にとって極めて重要だ。 しかし、政府からの対応は、状況の複雑さに圧倒されているようで、特徴のないバラバラで遅いものでした. 住宅市場への信頼を回復するためには、停滞しているプロジェクトが完成し、価格が上昇するのを国民が見る必要があります。 その間、建設会社とその労働者は払い戻される必要があり、国内外の投資家は債券商品に対して払い戻される必要があります。 そして、これらすべては、不動産市場の持続不可能な債務バブルを再び膨らませることなく行われなければなりません。
砂の中の線
住宅危機には 2020 つの直接的な原因があります。 XNUMX つ目は、不動産業界の行き過ぎに対する政府の取り締まりです。 XNUMX 年 XNUMX 月以降、当局は「XNUMX つのレッド ライン」として知られるポリシーで、デベロッパーの資産に対する負債の比率、自己資本に対する純負債、および短期負債に対する現金の比率を制限してきました。 これにより、多くの人が持続不可能な借り入れをやめ、資産を売却せざるを得なくなり、新しいプロジェクトの構築と販売を継続する能力が大幅に制限されました。
中国の新型コロナゼロ政策は第二の打撃だ。 中央政府は、新型コロナウイルスの感染者が発見されるたびに、数十の都市で住民を何日も、時には何週間も家に閉じ込めることを強制しています。 これを書いている時点で、成都と深圳の巨大都市は完全または部分的に封鎖されています。 閉鎖により、人々は家を見たり購入したりできなくなりました。 また、消費者心理にも影響を与えています。 起業家は、事業の突然の閉鎖を恐れています。 従業員は解雇されることを心配しています。 この種の不安は、住宅購入を促進しません。
結果はクランチです。 中国のデベロッパーは、流動性を生み出すために、建設されるずっと前に住宅を売却することに大きく依存しています。 昨年、彼らは住宅の 90% を事前販売しました。 しかし、銀行が不動産部門へのエクスポージャーを減らし、現在新規販売が減少しているため、債券やローンへのアクセスがなく、不動産市場のポンジのような性質が完全に見えてきました.
世界で最も負債の多いデベロッパーである Evergrande は、28 月に債務不履行に陥りました。 従うべきモデルとして意図されたオフショア債務を再構築する取り組みは、30月末の期限を逃しました。 他に少なくとも10の不動産会社が投資家への支払いを怠ったり、リストラを行ったりしている。 調査会社Gavekalによると、売上高で市場の0.5％を占めるXNUMX社の香港上場デベロッパーの株式の取引が凍結された。 シカゴのシンクタンク、MacroPolo の Song Houze 氏によると、XNUMX 月初旬には、中国の上場デベロッパーの半数が株価収益率 XNUMX 未満で取引されていました。
ほんの数か月前は安全な賭けと見なされていた企業が、現在苦戦しています。 売上高で中国最大のデベロッパーである Country Garden を例にとってみましょう。 今年初め、ほとんどのアナリストは、圧力がかかるという懸念を一蹴しました。 投資家は引き続き社債を購入した。 しかし、30 月 100 日、Country Garden は、上半期の利益がほぼ XNUMX% 減少したことを明らかにしました。 不動産市場は「急速に深刻な不況に陥った」と、決算報告で指摘した。 Country Garden の負担は、問題がもはや特定の開発者に固有のものではないことを示しています。 業界全体が危険にさらされています。
潜在的な住宅購入者は市場から撤退しました。 しかし、はるかに懸念されるのは、何百万人もの人々が、すでに支払いを済ませた家を、しばしば何年も待っていることです。 60 年から 2013 年の間に事前に販売された住宅のわずか 2020% が引き渡されました。
リウ氏は苗字での呼び名を希望しており、2014 年に鄭州にアパートを購入し、頭金として 250,000 万元 (40,000 万ドル) を支払いました。 家は2017年に完成する予定でしたが、その日は来ませんでした。 代わりに、彼はアパートを借り、最終的にエレベーターのない古い建物に別のアパートを購入しました。 それは彼が自分自身のために想像した人生ではありません。 リウ氏は住宅ローンの支払いを開始したことはなく、頭金を取り戻すために不動産開発業者と際限なく話し合ってきました。 「無駄だ」と彼は言う。
アナリストはこれらの問題を何年も前から認識していましたが、中国当局は不満を抱いた住宅購入者が抗議することを許可しないと信じていました. XNUMX 年前に会計事務所 pwc が発行したレポートによると、住宅建設プロジェクトが失速した場合でも、「数百または数千の調整されていない世帯は通常、物事に影響を与える能力がほとんどありません」。
この計算はひっくり返されました。 住宅ローンの支払い拒否に関するデータを収集して公開するための小規模だが影響力のある動きは、当局を驚かせました。 12 月 350 日、匿名のボランティアがソーシャル メディアで住宅ローンのボイコットに関するデータを共有し始めました。 これまでに約 XNUMX が確認されています。 アナリストは、これはおそらく実際の数の一部であると考えています。 州の検閲官は爆発的な情報への言及を削除するために最善を尽くしましたが、それでも抗議に関する知識は広まったようです. そうなると、他の人々は購入を遅らせたり、住宅ローンの支払いを停止したりするよう説得されるでしょう。
投資家と潜在的な住宅購入者は、州が中央レベルと地方レベルの両方で対応をまとめているので、不安を感じながら見守っています。 XNUMX年以上にわたり、中国の都市は多くのルールとインセンティブを駆使して地元の不動産市場を微調整してきた。通常は投機を減らし、急激な価格上昇を抑えるためだ。 これらには、住宅ローンへのアクセスの制御、および住宅を購入できる人と購入できる数の制限が含まれていました。
都市は現在、これらの規則を緩和しています。 中国の投資銀行であるciccによると、304月から18月にかけて、地方自治体は信頼を回復するためのXNUMXの個別の措置を発表しました。 住宅ローン反対運動の中心にあった鄭州は、いち早く動いた。 XNUMX 月には、需要を刺激することを期待して XNUMX の行動を発表しました。 これらには、住宅ローンを取得しやすくするための措置や、高齢者がいる家族が都市に引っ越した場合にアパートを購入できるようにするための措置が含まれていました。
需要が回復したからではなく、中央政府の政策と矛盾しているように見えるからです。 XNUMX 月に中国のソーシャル メディアで広く流布されたビデオの中で、湖南省の地方共産党党首が人々にできるだけ多くの家を購入するよう呼びかけているのが見られました。 それからXNUMXつ目を購入してください。」 このメッセージは、「家は住むためのもの」であり、投機的な投資のためのものではない、と警告した習主席自身のメッセージと衝突している。
地方自治体は、規制当局や役人からも、未完成の住宅プロジェクトに投資し、最終的には欲求不満の買い手に家を届けるのを助けるための救済基金を創設するよう奨励されています. 鄭州は、80 億元 (12 億ドル) を大義に割り当てました。 現地の資金は、現場の状況により適していると考えられています。
鄭州は、おそらくこれまでで最も積極的なローカル計画を試しています。 市政府は開発業者に対し、停滞しているすべての建設を 6 月 XNUMX 日までに再開しなければならないという指示を出しました。 それができない倒産した企業は、新たな投資を呼び込むためにリストラを申請しなければならず、劉氏のような住宅購入者が支払った頭金も返済しなければならない。 そうしないと、開発者が横領やその他の重大な犯罪で調査される可能性があります。
政策担当者は、1.5 月中旬以降、住宅ローン金利を繰り返し引き下げてきました。 住宅の供給を保証するために、中央政府は、一部の民間開発業者による新しい債券発行を完全に保証することに取りかかり、リスクを事実上国に転嫁しました。 経営不振の不動産会社であるロングフォーは、3.3月26日にXNUMX億元の債券をXNUMX%のクーポンレートで値付けしましたが、これは市場価格をはるかに下回っています。 これが可能になったのは、この債券が国家機関である中国債券保険によって完全に引き受けられたからです。 政府がより質の高いと見なす開発者に流動性を提供するために、より多くのそのような発行が計画されています。 勝者を選ぶプログラムの始まりです。
国家支援のもう 22 つの側面は、直接的な流動性の形でもたらされます。 200 月 XNUMX 日、中央銀行と財務省は、中古住宅を完成させるために提供できる、州主導の政策銀行からの特別融資を支援すると発表しました。 プログラムの規模は明らかにされていませんが、ニュース サービスのブルームバーグは、XNUMX 億元が利用可能になると報告しています。
この種の公共支出はもろ刃の剣です。 一方では、住宅を正当な所有者に届け、住宅ローンの支払いを再開するのに役立ち、銀行からの圧力を取り除きます。 しかし同時に、現金は、悪い地方自治体と疑わしい不動産開発業者によって作られた穴を埋めています. 「それは単に、他の刺激策に使えないお金を表しているだけです」と、銀行 JP モルガン・チェースのアレックス・ウルフ氏は述べています。
ふりだしに戻る
XNUMX月以降、新たなバイヤーを呼び込もうとする鄭州の取り組みは横ばいになっている。 代わりに、状況は悪化し続けており、地元の政策をいじくり回すだけでは不十分であることを示唆しています。 地元の救済基金も脆弱に見える。 紙の上では、いくつかの都市には多額の支出が必要ですが、地方政府の資金調達会社に頼っています。 アナリストは、XNUMX か月以内にすべての建設を再開しようとする Zhengzhou の試みを注視していますが、多くの人が、そのような迅速な修正に必要な資金が利用可能かどうか疑問に思っています。 この措置は、小規模な開発者の間で崩壊の波を解き放ち、パニックと金融の混乱を引き起こす可能性があります。
投資家は中央政府により多くの期待を寄せていますが、これまでのところ、中央政府の対応は危機の規模に見合っていません。 200 億元の融資プログラムは、国内のすべての未完成住宅を完成させるために必要な額のわずか 10% にすぎない可能性があります。 MacroPolo の Song 氏によると、5 年以降、約 2020 兆ドル相当の居住用不動産が事前に売却されており、これらの住宅のごく一部を救済するだけでも信じられないほどの費用がかかります。
中央政府には、まだ多くの手段があります。 投資銀行マッコーリーのラリー・フー氏は、いくつかの対策を講じることができると述べています。 これらには、「XNUMX つのレッド ライン」ポリシーを一時的に緩和すること、または行き詰まったすべての住宅プロジェクトの最後の貸し手として行動することを誓うことが含まれます。 後者は、費用はかかるが、中央政府の財政的余裕の範囲内にある。
現在の議論は、中央政府が信頼を回復できるかどうかではなく、中央政府がどこまで進んでいくかということに焦点が当てられています。 レバレッジに対する当初の取り締まりは、多額の負債を抱えた企業を罰することを目的としていました。 より大きな救済措置は、より多くの開発者が住宅を完成させるための支援を求めることを促進し、政府が不動産部門にさらに多くの補助金を出すように促すだろう、と調査会社ロジウムのアレン・フェンは書いている。 XNUMX本の赤い線」。
レバレッジに反対するキャンペーンは、不動産セクターを今後 70 年間の需要に合わせることも目的としていました。 当局者は、開発者があまりにも多くの住宅を販売していることを長い間認めてきました. 2018 年以降に販売されたものの約 XNUMX% は、すでに所有している人々によって購入されたと JP モルガンは推定しています。 債務水準を制限することで、企業は実際の需要に適応することを余儀なくされるはずでした。
中国の人口増加が鈍化するにつれて、その需要は減少する可能性があります。 1.57 年の住宅販売は 2021 億平方メートルに達し、2007 年の 0.88 倍以上になった。人口動態の変化が定着し、都市化が減速します。 市場を再インフレさせることは、バブルを支えることを意味します。
政府のバランスをとる行為はリスクをはらんでいます。 XNUMX 月中旬には、主要都市がロックダウンされるため、党大会が開催されます。 住宅ローンのボイコットが鳴り響き、さらに大きくなる可能性があります。 中国の経済基盤に対する全体的な信頼は、回復がはるかに困難になるしきい値を超える可能性があります。 こうしたことはすべて、習近平氏の XNUMX 期目が不吉な状況で始まることを意味する。
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