スターウッド REIT は、BREIT と同様に、不動産ファンドからの投資家の償還を制限します

SREIT として知られる 14.6 億ドルの REIT は、運用資産が 125 億ドルを超える不動産に特化した民間投資会社、スターウッド キャピタルの創設者兼 CEO であるバリー・スターンリヒトが議長を務めています。 スターウッド キャピタルが REIT を運用しています。 Sternlicht はまた、上場不動産融資会社である Starwood Property Trust (STWD) の CEO でもあります。

SREIT は、約 69 億ドルの純資産を持つ Blackstone Real Estate Income Trust に次ぐ第 XNUMX 位の非取引型 REIT です。 BREIT として知られる Blackstone (ticker: BX) ビークルは、 償還を制限するように移動しました 5月には、投資家の撤退要求が高まり、四半期ごとのXNUMX％の制限を超えました。

BREIT と同様に、SREIT では、純資産価値 (NAV) の 2% を毎月、四半期ごとに NAV の 5% を償還することができます。

高い償還要求は、多くの個人投資家が、今年のパフォーマンスが上場同業他社のパフォーマンスを大幅に上回った後、取引所で取引されていない非取引REITのエグジットに移行していることを示しています. 非公開 REIT と公開 REIT の間の大きなパフォーマンスのギャップは、非取引 REIT の投資家がキャッシュアウトするインセンティブを生み出しています。

これらの REIT は、NYSE のような取引所で取引されるのではなく、ミューチュアル ファンドのようなものです。投資家は、償還制限の対象となる NAV に基づいて毎月株式を売買できるからです。

バロンズに転送されたファイナンシャル アドバイザーへの書簡で、SREIT は 3.2 月に NAV の 2% に相当する買い戻し要求を受け取ったと述べた。 毎月の 63% の制限に基づいて、投資家の償還要求の 0.63% を満たしました (3.2 かける 2 = XNUMX)。 満たされなかった要求は、XNUMX月に再度行う必要があると書簡は述べています。

非取引REITには、投資家からの高額の償還要求に応じて、かなりの量の不動産を流動化させたり、レバレッジを大幅に引き上げたりする必要がないように、毎月および四半期ごとの償還制限があります。  

「これらの制限は、既存の投資家とビークルの長期的な健全性を保護し、最終的に株主価値を最大化するように設計されています」とSREITは書簡に書いています。

SREIT は BREIT と同様の資産構成と手数料体系を持ち、同等のパフォーマンスを示しています。 SREIT は、BREIT と同様に、資産の大部分を集合住宅に保有しており、その後に倉庫があります。 これらは、近年 REIT 業界で最もパフォーマンスの高いセクターの XNUMX つです。

SREIT の 10.2 月までの年初来のリターンは、その株式クラスの 9 つで XNUMX% で、BREIT の約 XNUMX% のリターンに匹敵します。

大手公営アパートREITなど

エクイティ住宅

（EQR）および

ミッドアメリカのアパートのコミュニティ

(

MAA

) オフです SREIT の年間基本報酬は純資産の 30% で、成功報酬は 2022% で、1.25% のハードル レートが適用されます。 過去 12.5 年間のリターンは年間約 5% です。

SREIT と BREIT の資産ベースは、上場証券よりも流動性の低い商業用不動産投資によって支配されています。 SREIT は 10-Q で、2.5 月末時点で 1.7 億ドルの即時流動性があり、その内訳は 800 億ドルの借入力と XNUMX 億ドルの現金であると述べています。

BREIT と同様に、SREIT は過去 30 年間で急速に成長し、総資産は 20 年末の約 2021 億ドルから 15 月には XNUMX 億ドルに増加しました。XNUMX 月末の債務残高は約 XNUMX 億ドルで、SREIT はMid-America Apartment Communities のような同等の公開 REIT、

AvalonBayコミュニティ

(AVB)、および

プロロジス

(PLD)、最大のウェアハウス REIT。 たとえば、AvalonBay は、SREIT と同様の企業価値 (市場価値に純負債を加えたもの) を持っていますが、8 億ドルの未払い負債があります。

それでも、個人投資家は、非取引REITのパフォーマンスと約4％の十分な配当利回りを気に入っています。 しかし、償還に制限を設けたり、ゲートを設けたりすると、投資家を動揺させ、より多くの引き出し要求を促す可能性があります。

キーフ・ブルイエット・アンド・ウッズのアナリスト、ロバート・リー氏は今年初め、オルタナティブ運用会社は個人投資家から「ロックアップされた資本」を引き付けようとしていると書いている。 好況時にはそれは問題ではないが、「個人投資家は、ストレス時に資本へのアクセスの欠如にそれほど満足していないことに気付くかもしれない」と述べた.

流動性の制限は、非取引 REIT の文献で明確に開示されていますが、最近まで問題にはなりませんでした。 これは、SREIT がその償還または買い戻し計画を説明する方法です。

「投資は流動性が限られた長期的なものと見なすべきですが、当社は株式買戻し計画を採用しており、毎月、株主は自社株の全部または一部の買戻しを要求することができます。 不動産への投資は流動性が低いため、買い戻し要求に資金を提供するのに十分な流動性リソースがない場合があります。 さらに、暦月および四半期中に買い戻しに使用できる資金の額に制限を設けました。」

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