咆哮する米国の住宅市場は冷え込む可能性があり、連邦政府が緊急支援を終了するにつれて上昇を続ける

「住宅価格の上昇が家計純額の増加に大きく貢献した」
ブラッド・タンク氏とニューバーガー・バーマン氏の債券投資戦略チームは、第XNUMX四半期の見通しの中で、「金利上昇と手頃な価格の低下により、その価値はさらに鈍化する可能性が高い」と述べた。

「さらに、住宅ローンに対する連邦政府の猶予プログラムは更新されておらず、救済の恩恵を受けている世帯は支払いを再開する必要がある。」

FRBのXNUMX月の政策転換には、わずか数週間前の予想よりも速いペースで基準金利を引き上げる計画が含まれているが、緊急債券買い入れプログラムの早期終了も盛り込まれており、現在XNUMX月までに終了する可能性が高い。

ニューバーガーチームによれば、そのため市場には「8.8つの主要な疑問」が残されている。それは、FRBがXNUMX兆XNUMX億ドル近いバランスシートを縮小する中で、他の企業がどれだけのモーゲージ債供給を吸収する必要があるかということである。 また、金利が予想通りに上昇した場合、住宅価格の上昇と借り換え活動はどうなるでしょうか?

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住宅が 2008 年のような状況にない理由

2008年の金融危機後、住宅ローン保証だけでなく、8.2兆XNUMX億ドルの政府機関向け住宅ローン市場での債券の蓄積によって、米国の住宅市場における政府の存在感が高まった。

アーバン・インスティテュートによると、エージェンシー・モーゲージ債は66月に住宅負債全体の30％を占めた。 このため、金融機関が四半期に1兆ドルを超える住宅ローンを組成した最近の借り換えブームの際も含め、このセクターはXNUMX年住宅ローン金利のベンチマークとなった。

住宅ローン市場における政府の巨大な影響力は、XNUMX年前のサブプライム問題の後、住宅ローン金利と融資基準をめぐる影響を意味したが、同時に立ち退きや差し押さえの波を防ぐためにパンデミック下で連邦住宅救済を指示した。

2020年に失業に動揺した借り手の多くは、経済がより強固な基盤に戻るまで、延滞料金や取り立てなどに直面することなく自宅に留まった。

現在、銀行が保有する住宅ローンを含むすべての住宅ローンの猶予金利は、賃金上昇と失業率の低下を背景に、パンデミックのピークから急激に低下しており、最近では1.7月のXNUMX％という低水準に固定されている（グラフ参照）。

ドイツ銀行の研究者らによると、世帯数で言えば、パンデミック前は835,000万人だった住宅所有者が、4月にはわずか約XNUMX万XNUMX人しか我慢していなかったということになる。

過去 XNUMX 年間の危機からの他の大きな変化としては、供給過剰ではなく現在の住宅不足と、一戸建て賃貸市場における施設所有者の新時代が挙げられます。

それは潤沢なプライベートエクイティのオーナー、Zillowを意味する
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-2.21％,
およびウォール街から融資を受ける他の企業は、所有を求める家族と競争してきた。

住宅ローンの専門家らは、たとえ2022年住宅ローン金利が上昇し、家族が不動産を買うのが難しくなったとしても、この力関係により30年には住宅価格がより正常化されたペースで上昇し続ける可能性があると述べている。

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ブリアン・キャピタルの債券戦略部門責任者、スコット・ブフタ氏は電話会見で「金利上昇によって住宅価格がマイナスになることはないが、住宅価格の上昇の伸びが鈍化する可能性は確かにある」と述べた。

同氏の予想では、6年住宅ローン金利がどこまで変動するかにもよるが、今年の物価は10％から30％上昇するだろう。

どの割合が高すぎるのでしょうか？

2008年の金融危機直後と同様、FRBは過去XNUMX年間、パンデミック下でも流動性の流動性と手頃な信用を維持するために、財務省とエージェンシー住宅ローン担保証券でバランスシートを積み増してきた。

FRBのパウエル議長は現在、雇用市場に悪影響を与えたり、景気後退を引き起こしたりすることなく、インフレを抑制するために金利を引き上げ、金融条件を引き締めることで「ソフトランディング」を図ることを望んでいる。

ウォール街の多くは現在、短期金利が現在の0％から0.25％の範囲から今年2倍に上昇する可能性があると予想している。 しかしブフタ氏は、特にFRBが年間インフレ率を7月時点のXNUMX％からXNUMX％の目標に近づけようと取り組んでいる中、中銀がモーゲージ債の保有をどれだけ積極的に削減するかによって、長期金利が左右される可能性が高いと述べた。

同氏は「市場に衝撃を与えたくないと思う」と述べ、住宅価格の上昇は歴史的にインフレ率を約２─３％上回っており、年間成長率は約５％であると指摘した。 「2％は持続可能ではない。」

とはいえ、ブフタ氏の試算によれば、100年住宅ローン金利が30ベーシスポイント上昇するごとに、融資に依存する住宅所有者の購買力は約13％低下することになる。

言い換えれば、市場価格から外れている多くの家庭にとってすでに問題となっている手頃な価格がさらに悪化する可能性があるということだ。

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