クラッシュ、列車事故、または黙示録?

最近、商業用不動産に関する悲惨な警告が毎日のように出されています。 在宅勤務の増加によりオフィス市場が圧迫されている一方で、一部の不動産専門家は市場がますます二極化していると見ています。 「持てる者と持たざる者」に分かれます。 投資家、賃借人、および都市、特に古くて衰退しつつある建物を所有している都市は、今後数か月間、彼らがどこに転落し、どのように悪いことが起こる可能性があるかについて細心の注意を払う必要があります。

商業用不動産に対する劇的な否定的評価は簡単に見つかります。 の サンフランシスコスタンダード は、その都市に迫り来る「壮大な商業用不動産のクラッシュ」を予見し、「都市、その予算、および線路に結び付けられたサービスを提供する能力」を備えた接近する列車と比較しています。 負けないように、 ブルームバーグ ツイート 「リモートワークはマンハッタンの商業用不動産市場を殺しつつあります」。同様の問題は他の都市にも広がっています。

しかし、その言語でさえ何に対しても見劣りします NYU の Arpit Gupta 教授とその同僚たち は、「オフィス不動産の黙示録」を予測しています。 ニューヨーク市のデータを使用して、彼らは「45 年にはオフィス価値が 2020% 減少し、長期的には 39% 減少し、後者は 453 億ドルの価値控除に相当する」と見積もっており、これは市を「財政破滅ループ」に陥れる可能性があります。 同様の被害が他の都市にも及ぶ可能性があり、ひいては国民経済にも及ぶ可能性があります。

では、終末論的ではない他の悪いデータをどのように理解すればよいのでしょうか? コマーシャルエッジの 38.70 月の月刊「National Office Report」によると、オフィスの平均掲載率は停滞しており、0.1 平方フィートあたり XNUMX ドルで、「前年比で XNUMX% 低下」しています。 悪いですが、終末論的ではありません。 そして、 最近気づいた、一部の都市、特にサンベルトや強力なライフ サイエンス産業を持つ都市では、賃貸市場が好調です。

他のデータは何を教えてくれますか? ムーディーズ は、パンデミックが発生した2020年の第XNUMX四半期に、商業用モーゲージを裏付けとする証券で「延滞率の大幅な上昇」が見られたことを文書化しました。 しかし、銀行、生命保険の投資家、およびその他の企業は、ローンを再構築し、返済猶予を申し出たため、延滞率が低下しました。 オフィス市場に新たな圧力がかかった場合、特に連邦準備理事会（FRB）が金利を引き上げ、借り入れコストが全体的に高くなった場合、この戦略を実行するのは難しくなります。

これまでのところ、少なくとも商業銀行は不動産ローンを管理しているようです。 彼らの貸倒率と延滞率は、パンデミックの最盛期である 0.07 年の第 2020 四半期に 2022% に達しました。 しかし、XNUMX 年の最初の XNUMX 四半期では、 連邦準備制度理事会はそれらの率を報告します ゼロであっても、ローンの質が劇的に低下したことを示すものではありません。

そして、2020 年の悪い数字でさえ、2008 年の金融危機のようなものではありませんでした。 2009 年から 2010 年にかけて、商業銀行のローンの延滞率は 2 四半期連続で XNUMX% を超えました。 それ以来、規制の強化は緩い銀行融資の抑制に役立っているため、ありがたいことに、商業融資の失敗が経済全体を引き下げている兆候は見られません。

総計数を下回っていることは、商業用不動産に明るい兆しを見せています。 昨年、シャーロットやオースティンのようなサンベルトの都市、またはボストンのような生命科学が集中している都市では、賃料がXNUMX桁上昇しました。 グーグルGOOG
他のテクノロジー企業は、次のような都市で大量のスペースをリースしています。 ニューヨーク & シカゴ.

商業用不動産における最大のリスクは、古くてあまり望ましくないオフィススペースです。 どの都市でもその量は、その全体的なリスクを評価する上で重要です。 からの雑誌円卓会議 ペレ、 プライベート・エクイティの不動産投資を追跡している同社は、建設費や資金調達コストのインフレから迫り来る景気後退まで、さまざまなリスクを伴う「非常に困難な」が不確実な市場であることを発見しました。

PERE の専門家は、より近代的な建物 (特に ESG 準拠の建物) と一部の都市が危機を乗り切るのに適した位置にある「二極化した」市場を見ています。 PEREの投資家は、フルタイムのオフィス占有率が低下する「ニューノーマル」を見ていますが、オフィスは依然として顧客からの「未知の」全体的な需要に直面しています。

しかし、これらは不動産投資家の見解であり、(ストリートで彼らが言うように) 「自分の本を語り」、数字に前向きな見方をしている可能性があります。 対照的に、 NYU とコロンビアの「黙示録」分析 教授。 在宅勤務のデータと不動産投資信託 (REIT) の財務情報を組み合わせることで、「パンデミック前のレベルを 39.18% 下回る長期的なオフィスの評価額」と「質の低いオフィス在庫…より実質的に立ち往生しているオフィス」を予測しています。資産。"

彼らが正しければ、都市と経済は厳しい道のりを歩むことになります。 一部の古い建物は住宅に転用される可能性がありますが、それは簡単または即時のプロセスではありません。 不動産価値の崩壊は、多くの都市にとって実質的な財政問題につながり、社会サービス、教育、公衆衛生、およびその他の重要な政府機能の削減につながる可能性があります。 私たちはまだ黙示録にいるわけではありませんが、その可能性には常に目を光らせておく必要があります。