バンクレートによると、7年住宅ローン平均金利が30月には4.1月の3.6％から約XNUMX％に上昇したため、市場の大部分を占める中古住宅販売はXNUMX月に前月比XNUMX％減少と予想外に落ち込んだ。 米連邦準備理事会（FRB）が金融引き締めを開始する中、エコノミストらはこれは単なる始まりに過ぎないと警告する。 ジェフリーズの首席エコノミスト、アネタ・マーコウスカ氏は、住宅需要は住宅ローン金利より２─３カ月遅れていると指摘する。
「結局のところ、これは経済の中で最も金利に敏感なセクターであり、今年上半期はおそらく苦戦するだろう」とマルコフスカ氏は言う。 パンテオン・マクロエコノミクスの首席エコノミスト、イアン・シェパードソン氏は、住宅ローンの申し込みはすでにピーク時から10％以上減少していると指摘する。 同氏は、そのような申請は第XNUMX四半期にはさらに大幅に減少する可能性が高いと述べた。 「市場は低迷しつつある。 持続的な弱体化が予想されます」とシェパードソン氏は言う。
経済
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FRBが取り組み始めたばかりのインフレ問題を考慮すると、ウォール街の警告は当然である。 ジェローム・パウエルFRB議長 スピーチで提案された 月曜日に 中央銀行は金利をXNUMXポイントずつ引き上げる用意がある、おそらくXNUMX月の会合と同時に、そしておそらくはちょうど良い経済を表すいわゆる中立金利をはるかに上回る金利を引き上げる用意があるということだ。 金利上昇に伴って住宅市場が軟化するのは間違いないが、人口動態や在宅勤務の傾向とは別に、過去の引き締めサイクルに比べて今回の住宅市場がより良く持ちこたえると確信できる理由がいくつかある。
まず、グローバル政策責任者のロベルト・ペルリ氏が何を言っているかを考えてみましょう。
パイパー・サンドラー
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パウエル氏が公の場で発言した時点では新たな経済指標がなかったにもかかわらず、パウエル氏の「間違いなくよりタカ派的な」口調についてこう述べた。 ペルリ氏は、あらゆる立場の有権者がインフレを好まないため、政治家はおそらくそれをパウエル氏に伝えているだろうと述べた。 同氏は「FRBの引き締めで経済が減速すれば、政治の風向きが急速に変わる可能性がある」と付け加えた。 「パウエル氏が現在反対の状況に対応しているのと同じように、その状況に対応することに全く疑いがない。」 言い換えれば、パウエルの吠え声は噛みつきよりも悪いかもしれない。
これは、住宅市場にとって、急激な景気減速が住宅ローン金利の低下との良いトレードオフであることを示唆しているわけではない。 それは単に、FRBが現在7.9％で推移している消費者物価インフレを2％の目標に届く範囲内に持っていくことを犠牲にして成長を守ることを選択する可能性があると言っているだけだ。
それは多くの人が賭けていることだ。 ジョン・バーンズ・リアル・エステート・コンサルティングのディレクター兼調査担当者リック・パラシオス氏は、マクロリスクが増大しているにもかかわらず、投資家は住宅に資金を注ぎ続けていると語る。 直近の四半期では、投資家の購入額は前年同期比で42％急増し、同社によると現在、米国の住宅購入額の33％を投資家が占めており、過去XNUMX年間の平均シェアよりも約XNUMX％ポイント高いという。
伝統的な住宅購入者の一部は確かにFRBが今月利上げする前に購入を急いだが、投資家は現金で住宅を購入することが多く、住宅ローン金利の直接的な影響を受けないとパラシオス氏は言う。 長らく住宅投資家の大多数を占めてきた個人投資家から大規模投資家が急速にシェアを奪いつつあり、同氏は現在約60億ドルの機関資金がこの住宅に向けられていると見積もっている。 「昨年の投資家の活動は異常だった。 今ではさらにクレイジーになっています」と彼は言う。
この熱狂は投資家のインフレ期待の高まりを反映している。 彼らはヘッジとして不動産を購入し、賃金と全体の価格が上昇するにつれて家賃を上げられる場所に現金を駐車している。 エコノミストや政策立案者が期待していたようにサプライチェーンの問題が改善していないためだ。 パラシオス氏は住宅建設業者について、新型コロナウイルス感染者の増加を受けて中国が再びロックダウンを実施し、ウクライナ戦争で大量の商品が市場から流出しているため、供給問題が悪化していると述べた。
これらすべてが住宅不足をさらに悪化させ、昨年の住宅価格の約20％上昇につながった。 限られた供給がどのように住宅価値を押し上げているかについては、住宅ローン金利が最後に4.5％に達した時には、さらに約2022万戸以上の住宅が売りに出されていたとパラシオス氏は言う。 彼の会社は最近、12年の住宅価格上昇予測を8％からXNUMX％に引き上げた。
エコノミストらは、特に住宅ローン金利の上昇に伴う価格上昇が、短期的な住宅活動にとって逆風となっていると指摘する。 しかし、住宅が消費者物価指数の約40％を占めており、家賃価格は住宅価格に約12～18か月追随するため、投資家は住宅がインフレを押し上げ続けると予想できる。 インフレによって住宅価格（国内総生産のXNUMX分のXNUMX近く）が上昇するはずだ。
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住宅に対して前向きな姿勢を維持する理由にもかかわらず、投資家は、持ち家で住宅ローン金利に敏感な購入者が依然として住宅市場の大部分を占めていることを無視することはできない。 そして、投資家が住宅価格を押し上げているのと同じくらい急速に、米国が景気後退に陥った場合、住宅価格の下落が加速する可能性がある、とパラシオス氏は言う。 しかし、住宅投資家の数と熱意、そして過去最低の在庫を考慮すると、投資家はすぐに価格の下限を設定するだろうとパラシオス氏は言う。 「どちらかといえば、市場が非常に熱いため、彼らは機会が訪れることを熱心に見ています」と彼は言います。
これは諸刃の剣であり、投資家がより多くの住宅を購入することで、多くの購入者が直面している手頃な価格の問題が悪化し、購入する意思のない、または購入できない人々の家賃の上昇につながるからである。 しかし今のところ、投資家は金利上昇が避けられない痛みから住宅市場、関連銘柄、経済全体を守ることに貢献するかもしれない。
への書き込み リサ・ベイルファス [メール保護]
