どこの不動産

連邦準備制度理事会 (FRB) が反インフレ引き締め政策にコミットし続ける限り、住宅 - 販売、建設、価格設定 - が住宅ローン金利の上昇に悩まされ続けることに疑いの余地はありません。 しかし、それだけではありません。 株式、債券、およびその他の金融商品に対するインフレの悪影響から資産を保護する方法として、人々が不動産をますます見るようになるにつれて、逆流が住宅の方程式に入ります。

これまでのところ、圧力のほとんどは不動産台帳のマイナス面に傾いています。 FRB が昨年 30 月に利上げを開始して以来、2.8 年固定金利住宅ローンの平均金利は、不均一ではあるものの、6.0% から 39% 以上に上昇しました。 この動きにより、住宅ローンをサポートするコストが 19 倍以上になったため、住宅ローンの購入が打撃を受けたのも不思議ではありません。 商務省が追跡した新築住宅の販売は、データが利用可能な最新の期間である昨年 2.2 月から 420,000 月までの最高値から 410,600% 減少しました。 施工が続きました。 全国的に新しい家の開始は、昨年 XNUMX 月の最高値から XNUMX% 減少しました。 住宅価格も軟化した。 全米不動産協会 (NAR) によると、米国で販売された中古住宅の中央値は、XNUMX 月の XNUMX ドルから、この XNUMX 月の XNUMX ドルに XNUMX% 下落しました。

連邦準備制度理事会は、今後数か月でこの逆圧を高めることを約束しています。 当然のことながら、ジェローム・パウエル議長は、利上げの範囲と速度を正確に明らかにすることを拒否しましたが、インフレを抑えるために必要な限り、そのような措置を継続することを約束しました。 国が非常に幸運に恵まれ、インフレが自然に収まらない限り、彼はこれまで以上に多くのことをしなければならない. インフレ率が 7 ～ 8% で、1 年物金利が 3 ～ 4% の場合、借り手は、貸し手に与える利子よりも実質購買力を大幅に失ったドルでローンを返済することを考えてみてください。 それは、インフレを引き起こす信用需要の流れを食い止めるのにほとんど役立っていません。

しかし、連邦準備制度理事会の可能性のある行動が住宅ローンのコストを引き上げ、それに応じて住宅への悪影響を強めているとしても、不動産でインフレをヘッジしたいという欲求がますます出てくるでしょう。 コストの上昇にもかかわらず、住宅所有は家計の重要な部分を安定させるため、コストの上昇にもかかわらず、人々はできる限りのことをするでしょう。その他の生活費。 さらに、不動産は少なくとも一般的なインフレ率と歩調を合わせて上昇する可能性が高く、利上げのたびに価格が下落する債券よりも魅力的な富の貯蔵庫となり、株式は金利の上昇による不利な評価計算と、一般的な価格圧力によってもたらされる避けられない不確実性。

これらの力は、1970 年代と 1980 年代の最後の大インフレの間、確実に優勢でした。 1970 年から 1990 年にかけて、この国の消費者物価指数は年平均 6.2% 上昇しました。 住宅ローンの固定金利は、7.3 年の約 1970% から 13 年には 1985% 以上に上昇し、住宅ローンの維持費は 80% 近く上昇しました。 住宅を完全に所有していたり​​、住宅ローンの金利が固定されていたりする人にとっては、これは何の意味もありませんが、将来の買い手にとっては大きな問題でした。 それでも、住宅ローン金利の上昇がかなりの逆風にさらされているにもかかわらず、この時期に米国で販売された住宅価格の中央値は 23,900 ドルから 125,000 ドルに上昇し、年間 8.6% 上昇し、投資収益率は 2.4% ポイント上昇しました。インフレを上回り、投資家が利用できる他のほとんどのビークルよりも優れています。

もちろん、この時期に住宅ローンのコストが上昇したため、不動産のインフレ ヘッジを求めるバイヤーは制約を受けており、現在の環境ではそうするでしょう。 しかし、単に人々を遠ざけるのではなく、買い手が価格分布にシフトする可能性が高いことを歴史は示唆しています。 資金調達コストの上昇によって課せられた予算の制約により、人々は立ち去るのではなく、おそらくあまり豪華ではない場所にあるより少ない家に落ち着くようになります. この効果は、商務省のデータですでに明らかです。 昨年の 360,000 月、住宅ローン金利がまだ低く、インフレ懸念が芽生えたばかりだった頃、価格分布の上限で不均衡な数の販売が発生しました。 NAR が追跡した住宅価格の中央値は約 500,000 ドルでしたが、全国の住宅購入の 29 分の 83 は XNUMX ドル以上でした。 中央値に近い価格での全国的な購入はわずか XNUMX% でした。 住宅ローン金利の上昇に伴い、価格分布の下落が起こっています。 XNUMX 月の時点で、購入の約 XNUMX% が中央値付近に密集した価格で発生しました。

この初期パターンは、今年後半から 2023 年にかけてさらに極端になる可能性があります。 最高価格での販売は間違いなく持ちこたえます。 手頃な価格は、その範囲で購入する人にとってはあまり意味がありませんが、これらの同じ人々は、金融市場の損失やその他のインフレの荒廃から富を保護する強い必要性を持っています. 住宅ローン金利が低いためにかつては到達できた他の人々は、中央値近くで取引される一方で、常に価格分布の下限で買わなければならなかった人々は市場から追い出されるでしょう. 負の圧力は、販売と建設を制約し、価格の上昇を抑制しますが、資金調達コストだけを単純に見てから示唆されるほどではありません。