Rose Prophete さんは、ブルックリンにある自宅の 130,000 番目の住宅ローンが約 XNUMX 年前に解決されたと思っていましたが、XNUMX 万ドル以上の借金があると主張する書類を受け取るまでは。
「私はショックを受けました」と、ハイチから 2006 年後に XNUMX 年に彼女の二世帯住宅を借り換えた Prophete は言いました。 「彼らは私に連絡したことがないので、私はこれらの人々のことさえ知りません。 彼らは私に電話したことはありません。」
Prophete は、XNUMX 年以上前に行われた XNUMX 番目のローンをめぐる住宅差し押さえの動きに不意を突かれたと言う住宅所有者の波の一部です。 訴訟の背後にあるトラストと住宅ローンのサービサーは、ローンは何年も前に債務不履行になったと述べています。
これらの住宅所有者の中には、ローンの仕組みがわかりにくく、XNUMX つ目の住宅ローンがあることさえ知らなかったと言う人もいます。 他の人は、XNUMX回目のローンが最初の住宅ローンの支払いに組み込まれたか、免除されたと信じていました. 通常、彼らは、最初の住宅ローンを返済したため、XNUMX 番目のローンに関する明細書を何年も受け取っていないと言います。
今、彼らは結局ローンが死んでいないと言われています. 代わりに、それらは批評家が「ゾンビ債務」と呼んでいるもの、つまり新しい回収アクションを伴う古いローンです。
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ゾンビの借金を支払うべきですか？
連邦政府機関は、セカンドモーゲージの差し押さえ訴訟の数を追跡していませんが、住宅所有者を支援する弁護士は、近年急増していると述べています. 弁護士は、ローンの多くは問題のある住宅ローンの購入者によって所有されており、住宅の価値が上昇し、より多くの資産があるため、現在追求されていると述べています.
ボストンに本拠を置く全米消費者法センターの弁護士であるアンドレア・ボップ・スターク氏は、「彼らは借り手と連絡をとらずに、それらを保留している. 「そして突然、彼らは木工品から出てきて、不動産に価値があるため、差し押さえを脅かしています. 彼らは不動産を差し押さえて、最初の住宅ローンが返済された後に実際に何かを手に入れることができます。」
ローンの所有者とローンにサービスを提供する会社の弁護士は、借り手が何を信じていたとしても、合法的に負っている債務を追求していると主張しています。 そして、彼らはそれを主張するために合法的に行動していると言っています.
これはどのように起こるのですか？
裁判所の訴訟は、今世紀初めの住宅ブームの終焉にまでさかのぼることができます。 いくつかは、ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジットを含みます。 その他は、住宅購入者が購入価格の約 80% をカバーする最初のローンと、残りの 20% をカバーする 80 つ目のローンを借りることができる「20/XNUMX」ローンから生じます。
ローンを分割することで、借り手は多額の頭金を避けることができました。 しかし、9 番目のローンは、XNUMX% 以上の金利とバルーンの支払いを伴う可能性があります。 消費者擁護者によると、そのローンの多くは信用を失った貸し手から出されたもので、略奪的な条件が含まれており、有色人種や低所得地域のコミュニティで販売されていました。
大不況が始まった後、住宅ローンの支払いが遅れている人々の急増には、住宅所有者がXNUMX番目のローンを抱えていることが含まれていました. 彼らは、連邦のローン修正プログラムを利用したり、借り換えをしたり、家を維持するために破産を宣言したりした人々の中にいました。
場合によっては、最初のローンは変更されましたが、XNUMX 番目のローンは変更されませんでした。
借金がなくなるまで何年？
当時、一部のセカンド モーゲージは「償却」されていました。つまり、債権者は支払いを求めなくなっていました。 それは借金が許されたことを意味するものではありません。 しかし、それは多くの住宅所有者の印象であり、そのうちの何人かは明らかに 80/20 のローン構造を誤解していました。
他の借り手は、XNUMX 回目のローンについて回答を得るのに苦労したと述べています。
マイアミ地域では、カルロス メンデス牧師と妻のリセット ガルシアが、2012 年に最初の住宅ローンの修正に署名しました。その後、財政難により支払いが滞り、破産申請が行われました。 夫婦は、キューバから到着して 2006 年後の XNUMX 年にハイアレアに家を購入し、そこで XNUMX 人の娘を育てました。
メンデス氏は、銀行から XNUMX 番目の住宅ローンの状況について回答を得ることができず、最終的に債務が取り消された、または取り消されると言われたと述べました。
その後、2020 年に別の債権者から差し押さえの書類を受け取りました。
彼らの弁護士であるリカルド・M・コロナは、彼らが延滞した支払いで70,000ドル、元本で47,000ドルを借りていると言われている. しかし、記録によると、ローンは2013年に償却されており、ローンの所有者は、夫婦が定期的な明細書を受け取っていなかった年に起因する利子の支払いを受ける権利がない. ケースは保留中です。
メンデス氏はスペイン語で、「すべてにもかかわらず、私たちは戦い、正義を信頼し、神への信仰を保ち、これを解決して家を守ることができます.
XNUMX 番目のローンがパッケージ化されて販売され、場合によっては複数回行われました。 現在、金を回収するために開始された裁判所の訴訟の背後にある当事者は、多くの場合、いわゆる不良住宅ローンを大幅な割引で購入する投資家である、と支持者は言う. 債務の買い手の多くは、大手銀行のような規制を受けていない有限責任会社です。
メンデスとガルシアの家に関する訴訟の原告は、ウィルミントン貯蓄基金協会、FSBとしてリストされており、「その個人の資格ではなく、BCMB1トラストの受託者としてのみ」記載されています。
ウィルミントンの広報担当者は、多くの信託を代表する受託者としての役割を果たしており、「ポートフォリオ内の不動産の管理に関する権限はない」と述べた。 質問に答えるためにBCMB1トラストに関連する人を見つける努力は成功しませんでした.
差し押さえに直面している一部の人々は、定期的な声明またはその他の消費者保護法に関連する連邦政府の要件を引用して、独自の訴訟を起こしています. ジョージア州では、差し押さえに直面している女性が、連邦法で義務付けられているように、XNUMX 番目の住宅ローンに関する定期的な通知や、新しい所有者に譲渡されたときの通知を受け取っていないと連邦裁判所で主張しました。 裁判所の提出資料によると、この件は XNUMX 月に極秘条件で和解した。
ゾンビの借金をなくすにはどうすればよいですか？
ニューヨークでは、Prophete は、住宅ローン債務がニューヨークの 13 年の時効を超えて求められており、連邦法および州法に違反していると主張する連邦訴訟の XNUMX 人の原告の XNUMX 人です。
法律扶助協会と訴訟を起こしているブルックリン・リーガル・サービスの副ディレクター、レイチェル・ゲバル氏は、「これほどまでに有害なのは、住宅所有者がローンを滞りなく返済しようと懸命に働いたからだと思う」と述べた。 「彼らは借金を返済していると思っていました。」
訴状によると、この訴訟の被告は、ローン サービサーの SN Servicing と法律事務所の Richland and Falkowski であり、訴訟に関与した住宅ローン信託 (BCMB1 Trust を含む) を代表していました。 裁判所への提出文書で、被告は時効に関する原告の解釈に異議を唱え、適切に行動したと述べ、訴訟の却下を求めている.
ダニエル・リッチランド弁護士は裁判官に宛てた書簡で、「さまざまな抵当権差し押さえ訴訟における申し立ては真実であり、誤解を招くものでも欺瞞的でもない」と書いた. 「対照的に、原告の主張は信じがたいものであり、したがって却下を正当化するものです。」
AP通信のライターであるClaudia Torrensと研究者のJennifer Farrarが寄稿しました。
この記事はもともとUSA TODAYに掲載されました： 「ゾンビの借金」とは？ 住宅所有者は、古い住宅ローンの差し押さえに直面しています。
ソース: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html