不動産市場でさらにXNUMXつの「ドロップする靴」が…

商業用不動産市場が今後数か月でどのように展開するかについての現在の現実と考えられる結果

「もう一方の靴が落ちるのを待つ」という言葉の語源を最近知りました。 XNUMX 世紀後半、ニューヨーク市のアパートの住人は、上に住む隣人の騒音を聞くことができました。 よくある音の XNUMX つは、靴を脱ぐ音でした。 靴が床にぶつかるこもった音が聞こえたら、すぐにもう一方の靴が落ちるのが聞こえると思っていました。

米国の住宅および商業用不動産市場における最初の靴は、2022 年全体でした。一貫した利上げ、販売量の大幅な減少、および不動産価格のコールド ドラフトです。 国内の新築住宅建設業者上位 2022 社のうち 15 社が最近、XNUMX 年秋の純新規受注が XNUMX% 減少したと報告しました (LennarLEN
)、38% (DR Horton)、および 80% (KB ホームKBH
）。 2022 年 XNUMX 月、米国商務省は、新築の一戸建て住宅の販売が減少したと報告しました。 視聴者の３８%が 12月2021から。

商業用不動産会社、特にオフィス市場の状況は依然として悲惨です。 最近の研究によると、 視聴者の３８%が のオフィス スペースは、「現在の使用量の XNUMX 倍」をサポートできます。 このような統計は、オフィスの欠員に関する全国統計を深刻な問題にしています。

正直に言いましょう。 2022年はきれいではありませんでした。 しかし専門家は、2023 年がどのような形になるのかまだ確信が持てません。 住宅や商業用不動産のことわざを「すべてクリア」と呼ぶには、あと何足の靴を履かなければならないでしょうか? 答えは XNUMX で、XNUMX 番目の可能性もあります (すべてのスペード プレイヤーにとって)。

1. 監査
2. 市税
3. （可能性あり）強制売却

最初にドロップする靴: 監査

ほとんどの不動産プライベート エクイティ会社は 2021 月に年末を迎え、2022 月末または XNUMX 月末までに監査済みの財務諸表を銀行や投資家に提出する必要があります。 XNUMX 年 XNUMX 月は文字通り史上最低の金利環境であり、賃料は非常に急速に上昇していたため (つまり、インフレ)、不動産の価値はほぼ無重力状態でした。 XNUMX 年末になると、状況は大きく異なりますが、多くの不動産投資家は、劇的に高い金利に直面しても保有不動産の価値を積極的に再評価していません。

特定の不動産投資家が自分の価値を再評価していないのはなぜですか? 一方では、賃料とそれに伴う利益は、2022 年に比べて 2021 年にはまだ上昇している可能性が高いです。表面的には、不動産所有者は、より多くの収益性を生み出していれば、より多くの価値を生み出していると信じていますが、これは事実です。 しかし、不動産の評価では、利益に評価係数を掛けて最終的な答えを得る必要があります (少し混乱させるためです)。 資産の現在の価値を得るには、利益をパーセンテージ (資本化率と呼ばれる) で割ります。 キャップレートは金利に追随する傾向があります。 金利が上昇すると、キャップレートが上昇します。 キャップレートが上がると、不動産の価値は下がります。

したがって、他のすべての条件が同じであれば、不動産所有者が保有する不動産で 2022 年よりも 2021 年に多くの利益を上げたとしても、金利が 5% 近く上昇したため、XNUMX 年前よりも評価額が低くなる可能性があります。

そして、監査シーズンは決定的な瞬間です。 取引が大幅に減少するため、つまり、商業用不動産を評価する鑑定士の報酬が減少するため、不動産投資家は金利の急上昇以来、初めて自分の価値を守らなければならなくなります。 この「再評価」はすべて現在進行中であり、今後 60 ～ 90 日間続きます。 値が昨年よりも高くなる可能性は比較的低いです。

なぜこれらすべてが重要なのでしょうか? 投資家の貸し手による最大融資額が 80% の場合、たとえ資産の価値が下がったとしても、銀行は 80% しか融資しません。 投資家が銀行に対して、彼らが喜んで貸す金額よりも多くの借りがある場合はどうなりますか? ローンを全額返済するか、担保として銀行により多くの現金 (またはその他の資産) を提供する必要があります。 パンデミックの間、銀行は迅速に変更を加え、とにかく投資家をカバーしましたが、今日は状況が大きく異なります.

現在の金融市場の状況は劇的に逼迫しています。 近年は安全だったかもしれない所有者は、他の資金調達オプションを見つけることを余儀なくされる可能性があります. または強制販売になります。

利子率の上昇に直面して（たとえ彼らの資産の収入がまだ増えていたとしても）抜け目がなく積極的に正直であった投資家もいますが、その多くは2021年と同じ価値を維持しています。

バリュエーションを蹴っている人は、将来、金利が上昇しているという事実を認めざるを得なくなるかもしれません。 銀行の業績が良い場合でも、銀行は次の質問に答えるように強制することがあります。あなたのローンはバリュー テストを満たしていますか?

ドロップする XNUMX 番目の靴: 軽減税ロール

不動産税を徴収する市、郡、学区の場合、収入は次の 1 つの要素に基づいています。

不動産鑑定士が言う不動産の価値と課税対象の価値には常に違いがあります。 資産価値の非常に大幅な下落が、今後数か月および数四半期にわたって法廷で繰り広げられる可能性があります。 監査人や不動産所有者は、監査された財務データの価値がどれほど高くなるかについて公然と主張するため、それらの同じ不動産所有者は、地方自治体から可能な限り低い税評価額を得るために裁判所と戦う傾向があります.

それで、それはどういう意味ですか？ 監査シーズン中に金利が上昇すると価値が低下する場合、それらの不動産を所有する不動産投資家は、地方自治体に支払う税金の額を減らすために裁判所に次の旅行をすることになります。

不動産価値の低下と空室率の上昇は、都市の税収の減少を意味します。 都市は、不動産取引を成功させるためにさまざまな形態の資金を提供する上で非常に重要な役割を果たしているため、不動産開発を進めるためにインフラの改善が不可欠な場所で、税収の大幅な削減を想定することは困難です。

簡単に言えば、税収が減るということは、開発者にとって機会が減るということです。

この特定の靴は非常に地域的になります. 地方自治体には、さまざまな財政的実行可能性の状態があります。 たとえば、オフィス市場が小規模な企業は、うまくいく可能性が高いです。 タックスロールの懸念は、税率の上昇によっても緩和される可能性があります。これにより、一時的に収入の不足が解消される可能性がありますが、最終的には、長期的には投資家にとってどの場所も魅力的ではなくなります。

ドロップする（可能性のある）XNUMX番目の靴：強制販売者

一つはっきりさせておきたいのは、私は強制的な売り手市場を予測しているわけではないということです。 それは起こるかもしれません。 そうではないかもしれません。

しかし、最初の XNUMX つの靴が落ちるのを見ているので、住宅市場と商業用不動産市場で XNUMX 番目の靴が落ちるかどうかを聞くために耳を傾ける必要があります。 これらの最初の XNUMX つの要因 (監査された評価額と税収の減少) が組み合わさって、投資家が強制的に売り手になる可能性は十分にあります。

私たちが今問わなければならないのは、「いつ判明するのか」ということです。 と「どのくらいかかりますか？」 短い答えは、おそらく夏までにわかるでしょう. 春の販売シーズンは、大多数の消費者が次の学年に向けて新しい家を購入する時期であるため、春は消費者市場の強さを確認するのに最適な時期です。 春の販売シーズンの茶葉は問題ないように見えますが、何らかの理由で金利が急上昇した場合、状況は急速に変化する可能性があります。

また、銀行がローンのLTVテストを満たしていない銀行の解決策を解読できるようになるのも夏になるでしょう。

不動産の評価額が下がっても売却を余儀なくされなければ、住宅市場は完全にクリアに近づくと思います。 ほとんどの住宅ダウン サイクルは XNUMX 年をはるかに超えていますが、商業用不動産ではすべてが以前より不安定になっています。 ピークが高くなり、下落のスピードが速くなり、投資家が金利が安定していると感じ、強制売却のリスクが中和されたときに、不動産資産に対する本当の需要が生まれると私は信じています。