ゾーニングを廃止する時が来ましたか？ 新しい本が主張する

米国の多くの都市では、住宅は 高過ぎ。 ニューヨークやサンフランシスコなどの沿岸都市の住宅価格が法外であることで悪名高いが、ナッシュビルやデンバーなど内陸部の都市でも住宅価格が急速に上昇している。 研究 ショー ゾーニングがアメリカの住宅費の高騰に大きく寄与していると、新しい本の中でこう述べています。 任意の行: ゾーニングがアメリカの都市をどのように破壊したか、そしてそれをどう修復するか、元ニューヨーク市計画家M.ノーラン・グレイは、都市はゾーニングの根幹と枝部分を廃止すべきであると説得力を持って主張しています。

ゾーニングの問題について話し合う前に、グレイ (完全開示: グレイは友人であり、時には 共著者) は、ゾーニングとは何か、そしてそうでないものを読者に伝えます。 ゾーニングでは、土地利用を住宅用、商業用、工業用の XNUMX つの大きなカテゴリーと多数のサブカテゴリーに分類し、密度を規制します。 ゾーニングは、建築基準法、歴史的保存、区画条例、設計審査、環境規制、総合計画ではありません。 これらはすべて地方自治体が建築環境を形成するために使用するツールですが、ゾーニングではありません。

地方自治体が都市生活の煩わしさを軽減できる唯一の方法であると人々が考える場合、ゾーニングを廃止するという考えは過激に見えるかもしれないため、ゾーニングを事前に明確に定義することが重要です。 しかし、グレイ氏が説明するように、ゾーニングは都市の形態に大きな影響を与えますが、都市をより住みやすくすることにはほとんど役に立ちません。

この本は XNUMX つの部分に分かれています。 パート XNUMX では、ゾーニングとは何か、そしてそれが確立された理由について説明します。 第 XNUMX 部では、ゾーニングに対する XNUMX つの批判を紹介します。住宅コストの増加、経済成長の抑制、経済的および人種的分離の促進、スプロール化の義務化です。 第 XNUMX 部では、現在のゾーニング改革の取り組みと初期の成功について説明します。 ゾーニングの廃止を主張する。 そして、ゾーニングのない世界では都市計画がどのようなものになるかを考察します。

ゾーニングの簡単な歴史

グレーは、ゾーニングが比較的新しいものであることを思い出させます。 最初のゾーニングコードは、今から 1916 年以上前の 100 年にニューヨーク市で制定されました。 しかし、都市はすでに何千年も前から存在しており、ゾーニング以前の都市の役人や住民は、騒音、公害、廃棄物処理、渋滞など、現代の都市生活を悩ませるあらゆる迷惑行為にゾーニングなしで対処しなければならなかった。 ゾーニングは地方自治体に、都市生活を改善するためのより効果的な新しい方法を提供したでしょうか? そうじゃない、とグレイは言う。

都市生活の問題は昔も今もあまりにも現実的だが、ゾーニングは従来の迷惑行為に対処するためのツールから、より邪悪なもの、つまり特定の人種、所得階級、職業の人々を望ましい地域から排除する方法へと急速に移行した、とグレイは説明する。

一例として、グレイ氏はニューヨーク市の直後に制定されたカリフォルニア州バークレーの都市計画条例を持ち出す。 この地区には、国内初の一戸建て住宅用区画地区が含まれていた。 表向きは、近隣の性格を保護し、混雑を制限することを目的としており、現代の都市計画支持者がよく口にすることだが、アパートや長屋など、より手頃な価格の住宅オプションを禁止した。

また、中国系クリーニング店などの住宅街での営業も禁止した。 明示された目標ではないが、当時ほとんどの人が徒歩で通勤できるよう職場の近くに住んでいたため、この規則は中国人移民をより裕福な先住民から遠ざけるのに好都合であった。

一戸建て住宅を優先することと住宅街からのほとんどの事業を禁止することというこれら XNUMX つの考え方は、現代の都市計画条例の柱となり、所得と人種隔離を促進し続けています。

地方ゾーニングの促進における連邦政府の役割に関するグレイの説明は、特に洞察力に富んでいます。 1923 年には、都市計画条例を持っていた自治体は 218 市だけでした。 1936 年までに 1,000 を超える地方自治体がゾーニングを採用しました。 当時の商務長官ハーバート・フーバーなどの連邦当局者は、「国民性」を回復し、建築業界を支援する広範な住宅所有社会を望んでいたため、このゾーニングの急速な拡大を推進するのに貢献した。

自身の目標を推進するために、フーバーは都市計画と都市計画に関する諮問委員会を設立しました。 この委員会は、著名な景観設計家のフレデリック・ロー・オルムステッド・ジュニアを含む、同時代の計画運動のスター数名で構成されていました。この委員会は、地方自治体に地方ゾーニング条例を制定する権限を与える、州が採用できるモデル法案である標準ゾーニング有効化法（SZEA）を起草しました。 SZEA はフーバーと委員会によって大いに推進され、1930 年までに、当時の 35 州のうち 48 州が、多くの場合 SZEA をモデルとした、地方自治体にゾーニングの実施を許可する法律を施行しました。 その後、連邦政府はゾーニング条例を連邦住宅局の援助やその他の連邦補助金や融資の条件とすることで、ゾーニングをさらに奨励した。

ゾーニングのコストが高い

この本の第 XNUMX 部では、ゾーニングによって引き起こされる XNUMX つの問題について説明します。 まず、ゾーニングにより住宅コストが増加します。 グレイ氏が説明するように、最小敷地面積、集合住宅の制限、高さ制限、駐車場の最小要件など、住宅密度を制限するゾーニング規則はすべて、 供給を減らす 住宅の。 住宅の供給が需要に追いつかないと、価格が高騰します。 一言で言えば、これは国内のすべての高級都市のすべての高級地区で起こっていることです。

グレイ氏が議論する XNUMX 番目のコストは、ゾーニングが国家に及ぼす悪影響です。 経済成長。 より多くの雇用機会とより高い賃金を備えた都市に人々が移動できなくなると、国全体が苦境に陥ります。 移動する余裕があれば人々が生み出すであろう財やサービスを私たちは失い、低賃金で機会が少ない場所に人々を閉じ込めることで、必然的に社会セーフティネットプログラムにより多くのお金を費やすことになります。

次に、グレイ氏は、ゾーニングがどのように分離を促進するのかについて説明します。 初期の区画規定には明示的に人種的表現が含まれていましたが、裁判所がそのような表現は違法であるとの判決を下した後、明示的な人種的制限は、ほぼ同じ結果を達成する他の制限に置き換えられました。 より安価なアパート、デュプレックス、またはトリプレックスの建設を制限または禁止し、代わりに人々に広い敷地の一戸建て住宅の購入を義務付けるゾーニング規則により、多くの地域で低所得者が住宅を購入することが妨げられています。 黒人、ヒスパニック、その他の少数派グループは平均して白人よりも収入が低く、そして今でも収入が低いため、これらの規則は今日まで存在する広範な人種差別と収入差別をもたらしました。

最後に、ゾーニングはスプロール化を促進し、環境に悪影響を及ぼします。 グレイは、この点について、計画を立てていた頃の話を語ります。 ある開発業者は、古い病院の建物を、140階に医療事務スペースを備え、所得制限付きの戸数約220戸と市場価格の戸数XNUMX戸を備えたマンションに変えるプロジェクトを提案した。 この場所は交通機関に近いため、多くの人が車を必要とせずに建物に住むことができました。 グレイ氏は、「計画の観点から見ると、これは大成功でした」と書いています。 それでも、一部の地元住民は、新たな開発が環境に悪影響を与えると主張して、区画整理のプロセスを利用してこのプロジェクトに断固反対した。

成長は環境に悪影響を与えるという考えは、さらなる発展に反対する人々の間では一般的ですが、グレイ氏の説明によれば、より密な発展は環境にとってより良いことです。 これにより、人々は徒歩や自転車で目的地に行くことが容易になり、車の必要性とそれに伴う二酸化炭素の排出が削減されます。 また、アパートやデュプレックスは、一般的にユニットが小さく、外側に露出する壁が少ないため、一戸建て住宅よりも冷暖房に必要なエネルギーが少なくなります。 最後に、開発が密集すると、都市郊外での新たな開発の必要性が減り、森林、公園、オープンスペースが増えることになります。

ゾーニングを廃止するにはどうすればよいか

ゾーニングに多大なコストがかかることを説明した後、グレイは主な主張、つまりゾーニングを廃止する必要性に戻ります。 ゾーニングの廃止が大惨事につながるわけではないことを示すために、グレイはアメリカの大都市で唯一伝統的なゾーニングを持たないヒューストンに目を向けました。

グレイ氏の説明によると、ヒューストンの土地利用は他の都市で見られるパターンにほぼ倣っている。企業は幹線道路沿いにあり、住宅は閑静な住宅街にあり、アパートは多くの場合複合用途地区にあり、重工業用途は住宅地から遠く離れている。 これは、価格システムが自然にヒューストンの希少な土地を割り当てるためです。 仕事をしている 他の都市の計画部門と同様ですが、副作用はありません。 その結果、ヒューストンはゾーニングされた都市と同じくらい住みやすいですが、ゾーニング制限がなければ住宅の供給が需要に追いつくことができるため、物価は安くなります。

グレイは、他の都市がよりヒューストンに近づくために実行できる 1948 つのステップを提案しています。 第一に、地方自治体は、選挙年の住民投票において、定期的に区画条例が圧倒的多数によって承認されることを要求すべきである。 ヒューストンの住民は 1962 年、1993 年、XNUMX 年の XNUMX 回、ゾーニングに関する投票を行いましたが、そのたびに否決されました。 他の都市が住民にゾーニングに関する投票を許可した場合、他の都市でも同様の結果が得られるかもしれません。

不動産価値を心配する住宅所有者や、投票が必要な地方自治体職員は、独自に投票義務を導入することに消極的かもしれないが、最終的に地方自治体に何ができるかを管理するのは州政府であるため、定期的な区画住民投票を義務付ける州法により、適切に住民投票を強制することができる。手。 本書全体を通じて、グレイは地方の NIMBYism を克服するために地方ゾーニング規則を州が先取りすることを支持しており、州住民投票規則はその一例である。

第 XNUMX のステップは、最も頑固なゾーニング支持者が近隣地域でゾーニングに似たルールを導入できるプロセスを作成することです。 ヒューストン これをやった、影響を受ける不動産所有者の投票に基づいて、地域がより厳格なルールを選択できるようになります。 近隣管理を強化するオプションを作成すると、ゾーニングを好む住民をなだめながら、都市全体に自分たちの好みを押し付けることを防ぐことができます。

ゾーニング後の生活

では、ゾーニングのない都市計画はどのようなものになるのでしょうか? グレイはいくつかのアイデアを提案します。

計画立案者は、ゾーニングの施行による負担から解放され、実際の外部性を軽減することに集中する必要があります。 騒音、公害、混雑は都市における現実的な問題ですが、ゾーニングがそれらに対処する唯一の、あるいは最良の方法というわけではありません。 さまざまな外部性 (騒音ルールなど) の基準を設定するには、従来のゾーニングは必要ありません。 計画立案者と警察は基準を執行することができ、必要に応じて不法行為法と調停サービスは隣人間の紛争を裁定することができます。 グレイ氏は、コードの施行に加えて、プランナーが調停プロセスに関与すべきだと提案している。

また、ゾーニングの廃止により、計画立案者は実際の都市計画、つまり街路のグリッドを配置し、公園用のスペースを確保し、将来の成長に対応して学校やその他の公共施設をどこに配置するかを決定することに取り組む時間がさらに増えることになる。 計画が確実に機能していることを確認するために、グレイ氏は計画担当者が通勤時間、空気の質、住宅価格などのより多くのデータを収集して分析する必要があると提案しています。 人々は適切な時間内に仕事に就くことができるでしょうか? 人々は都市に移住する余裕があるだろうか？ プランナーはこうした質問に時間を費やすべきであり、アパートの建物が XNUMX 階建てか XNUMX 階建てかどうかや、コインランドリーが商業スペースの使用として認められているかどうかではありません。

まとめ

全体として、グレイの本は住宅および土地利用規制に関する文献への優れた追加物です。 彼はゾーニングによって引き起こされる問題を明確に診断し、アメリカの都市の土地利用方法を改善するための賢明な解決策を提案します。 実践プランナーとしての彼の経験は、彼の批評と推奨を強化します。 私はすべてに同意したわけではないが、高級化が進む地域で住宅の手頃な価格を維持するという彼の提案には、私の好みからすると政府の介入が多すぎるが、この本の主な主張は説得力がある。都市を改善する代わりに、ゾーニングは主に既成住民によって新規参入者を排除するために利用されているというものだ。 グレイの言う通り、ゾーニングを廃止すべきだ。 このアイデアが全国の都市で普及することを願っています。