連邦準備制度理事会が経済を減速させても、これらの配当株はあなたを守ることができます

不動産投資信託 (REIT) を、インフレが高止まりし、経済の減速が予想される前に、安定した収入を提供するための比較的安全な避難所と見なす理由はたくさんあります。

以下は、2023年に増配を可能にするために十分なキャッシュフローを生み出すと予想されるエクイティREITのスクリーンです。

知っておく必要があります 24 月 XNUMX 日のコラムで、Steve Goldstein は新しい「インフレと金利のスーパーサイクルTS ロンバードのグローバル マクロ経済担当マネジング ディレクター、ダリオ パーキンス氏は次のように述べています。

パーキンスは、長期金利が上昇し続けると予想しており、2020年代には投資家が「資産配分に対してより慎重なアプローチ」を取る必要があると示唆しています。

2021年まで強気相場を支配していたサービスプロバイダーから離れて、不動産を含む有形資産への配分が最も効果的だと彼は信じています。

REITセクターの内訳

不動産投資信託にはさまざまな種類がありますが、重要な要素は、収益のほとんどを株主に還元して税制優遇の REIT 構造を維持することです。

REIT には大きく XNUMX つのカテゴリがあります。商業用または住宅用の借り手にお金を貸したり、モーゲージ担保証券に投資したりするモーゲージ REIT と、商業用または住宅用の不動産を所有し、それをリースするエクイティ REIT です。

REIT は循環的であり、金利が上昇するとバリュエーションが圧迫されます。 この影響は、モーゲージ REIT で特に顕著になる可能性があります。これは、金利が上昇するとモーゲージ貸付ビジネスが減速するためです。

今年これまでのところ、24 月 500 日までに、S&P 15 の不動産セクターは 500% 下落しましたが、S&P XNUMX は完全に下落しました。
SPX
は 12% 減で、どちらも配当が再投資されています。

もっと長期的に見てみると、驚くかもしれません。 S&P ダウ ジョーンズ インデックスは 2016 年に不動産セクターを金融セクターから分離しました。しかし、長期的なパフォーマンス指標のために S&P 500 REIT 業界グループに絞り込むと、20 年間の平均年間リターンは 9.9% で、わずかに上回っています。 S&P 500 の 20 年平均リターンは 9.8% です。

カテゴリー別REIT

さまざまなタイプの REIT は、さまざまな経済サイクルを経ています。 たとえば、ホテル REIT とそのテナントは、2020 年前半の旅行業界の事実上の閉鎖に始まり、コロナウイルスのパンデミックの初期段階でひどく苦しんでいました。

みずほ不動産のマネジングディレクターであるヴィクラム・マルホトラ氏によると、多くのREITは、近年XNUMX桁の年間賃料上昇の恩恵を受けている倉庫および物流スペースに焦点を当てています。

しかし、Amazon.com Inc.
AMZN
その中で言った 第XNUMX四半期の財務プレスリリース XNUMX月には、わずかXNUMX年でフルフィルメントネットワークの規模をXNUMX倍にした後、「もはや物理的または人員配置能力を追求することはなく」、配送インフラストラクチャの「生産性とコスト効率の向上に真っ向から集中している」と述べました.

マルホトラ氏はインタビューで、Amazon の発表後、彼と同僚は「Amazon が倉庫を転貸市場に出していることを市場で観察し、聞いた」と語った。

「そのため、電子商取引の最大のプレーヤーは、市場が過剰であり、合理化していることを市場に伝え、それが物流株の下落を引き起こした」と彼は言った。

プロロジス株式会社
PLD
は、倉庫および物流スペースで上場している米国最大の REIT です。 同社は、Amazon、FedEx Corp.
FDX,
ホームデポ株式会社
HD,
Geodis と Walmart Inc.
WMT
2021 年末には 24 つの最大の顧客となり、Amazon は 7 万平方フィート、つまり全体の XNUMX% を借りています。

プロロジスの株価は、21 年 2022 月 24 日までに 2.5% 下落し、配当は再投資されました。 株式の配当利回りは約XNUMX%です。 プロロジスはデューク・リアルティ・コープを買収する予定です。
DRE
　 26億ドル相当の全株取引 XNUMX月に発表されたとき。

みずほのプロロジスに対する格付けは中立であり、Malhotra は「コンセンサスから外れている」と述べた。 確かにそうです — FactSet が世論調査した 17 人のアナリストのうち、13 人が株式を「購入」または同等と評価しています。 残りは中立的な評価です。

彼は続けて、みずほはXPOロジスティクスなどのサードパーティの物流業者を監視していると述べた.
XPO,
FedEx と United Parcel Service Inc.
UPS
経済が大幅にダウンシフトした場合、需要が減速する兆候を示しています。

そうは言っても、倉庫/物流REITには明るい兆しがあるかもしれません.Malhotraは、このスペースの賃料の伸びは、現在の10%を超える範囲から「一桁台半ばから後半」に減速すると予想しています. 厚労省が言ってた 8.5月の消費者物価指数はXNUMX%上昇 一年前から。 前月の9.1%から改善した。 REITの倉庫運営者が、インフレのペースに合わせて、またはそれを上回るように賃料を上げ続けることができると期待するのは、それほど無理ではないかもしれません。

これは、独自の調査に基づいて、独自の意見が作用する場所です。 オンライン ショッピングへの継続的な傾向と迅速な配達の需要により、プロロジスとその競合他社は今後 10 年から 24 年にわたって優れた成績を収めることができるでしょうか? プロロジスの 138 月 85 日までの 500 年間のトータル リターンは XNUMX% でした (S&P XNUMX の XNUMX% と比較して)。

株式REITのスクリーニング

米国上場の不動産投資信託を大局的に見るために、ラッセル185インデックスに含まれる3000から始めました。
RUA.
FactSet によると、この指数は米国株式の約 98% を占めています。

次に、各 REIT の投資の集中度を調べ、モーゲージ REIT をすべて削除して、リストを 158 社に絞り込みました。 112 年の運用からの調整済み資金について、FactSet が調査した少なくとも 2023 人のアナリストの間でコンセンサス推定が得られた XNUMX 社にさらに絞り込みました。

企業の配当支払能力を測定する方法は、推定フリー キャッシュ フロー (予想される設備投資後の残りのキャッシュ フロー) を調べることです。 REIT の場合、非 GAAP 指標であるファンド フロム オペレーション (FFO) が一般的に使用されます。 FFO は、資産の売却による利益を除外しながら、償却費と減価償却費 (非現金項目) を収益に追加します。 運用からの調整済み資金 (AFFO) はさらに進んで、不動産投資の質を維持するために予想される設備投資を相殺します。

企業の推定 AFFO を現在の株価で割ると、推定 AFFO 利回りが得られます。 これを現在の配当利回りと比較して、さらなる上昇の余地があるかどうかを確認できます。

残りの 112 の REIT のうち 104 が配当を支払い、2023 年のヘッドルームは少なくとも 1.00% と見積もられています。これが最終的なカットです。

104 の REIT を 2023 つの大まかなカテゴリーに分類しました。 REIT は高度に多様化している可能性があるため、これは必ずしも容易ではありません。 そのため、カテゴリは、各 REIT を最も集中している事業に応じてグループに分類する試みです。 次に、XNUMX つの大まかなカテゴリーにもう少し統合し、XNUMX 年の予想 AFFO 利回りで並べ替えました。

たとえば、倉庫/物流会社は「工業」カテゴリに属します。 それから始めましょう。

インダストリアルリート

以下は、審査を通過した10の産業用REITで、2023年のAFFO利回りが最も高いと予想されています。

ビジネス プロファイルを含む各企業の詳細については、ティッカーをクリックしてください。 それで read Tomi Kilgore による、MarketWatch の見積もりページで無料で入手できる豊富な情報への詳細なガイド。

健康管理

以下は、ヘルスケア施設をリースし、審査を通過したXNUMXつのREITすべてです。 このグループは、高齢者住宅に焦点を当てた企業を除外します。

会社概要	ティッカー	推定2023年のAFFO利回り	現在の配当利回り	推定「ヘッドルーム」	時価総額。 （$ mil）
メディカルプロパティトラスト株式会社	MPW	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$9,111
グローバルメディカルリート投資法人	GMRE	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$742
サブラヘルスケアリート投資法人	SBRA	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$3,582
イノベーティブインダストリアルプロパティインク。	IIRP	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$2,710
ケアトラスト・リート投資法人	消費者	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$2,101
コミュニティヘルスケアトラスト株式会社	CHCT	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$973
ヘルスピーク・プロパティーズ株式会社	PEAK	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$14,617
ヘルスケアリアルティトラスト株式会社 クラスA	HR	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$9,826
ウェルタワー株式会社	WELL	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	視聴者の３８%が	$35,916
ソース：FactSet

住宅の

このカテゴリには、一戸建てまたは集合住宅の住宅物件、製造住宅コミュニティ、高齢者向け住宅を所有する REIT が含まれます。 審査を通過した10の住宅用REITは次のとおりです。

ホテル・レジャー施設

ホテルやレジャー施設をリースし、審査を通過したXNUMXつのREITは次のとおりです。

営業所

スクリーニングを通過したオフィスビルを保有する10のREITは次のとおりです。

小売商

審査を通過した主に商業施設を賃貸している10のREITは次のとおりです。

通信部

以下は、通信インフラストラクチャ プロパティをリースする審査を通過した XNUMX 社すべてです。Outfront Media Inc. の場合は次のとおりです。
OUT,
ビルボード：

データセンター

次の XNUMX つのデータセンター REIT は審査を通過しました。

セルフストレージ

最後のカテゴリーでは、XNUMX つのセルフ ストレージ REIT が審査を通過しました。

REIT スペースに興味がある場合は、独自の調査を行い、投資目標 (成長、収入、またはその両方) を念頭に置いて、長期的に、つまり数年間コミットし続ける準備をする必要があります。

上記の表にリストされている REIT の中で、Malhotra は Ventas Inc. で「買い」の格付けを持っています。
VTR,
ウェルタワー株式会社
WELL,
メディカルプロパティトラスト株式会社
MPW,
パラマウントグループ株式会社
PGRE
Duke Realty (合併の完了を見越して、現在は Prologis と同列に取引されています)。

マルホトラ氏は、購入格付けの REIT に共通するものは何かと尋ねられたとき、次のように述べています。

彼はまた、ヘルスケアREITの場合、人口の高齢化など、すべてがテーマの傾向から恩恵を受けていると述べました.

MarketWatch's で Ray Dalio の話を聞く マネーフェスティバルのベストニューアイディア 21月22日とXNUMX日にニューヨークで。 ヘッジファンドのパイオニアである彼は、経済がどこに向かっているのかについて強い見解を持っています。