借地権の解約に成功した不動産所有者の話

不動産所有者とデベロッパー (または投資家) が長期の土地賃貸借契約を締結すると、テナントとその貸し手は、不動産所有者が債務不履行のために土地賃貸借契約を簡単に終了できないと主張します。 テナントには、デフォルトを「修復」する広範な権利があります。 テナントが治癒しない場合、テナントの貸し手に追加の治癒権があります。 いずれにせよ、テナントとその貸し手はリースを維持できるはずです。 その結果、不動産所有者は、好きなように、地上リースを解約することはほとんどできません。

最近のニューヨークの XNUMX つのケースは、この原則からの劇的な変化を示しています。 賃借人が家賃の支払いをやめたことから始まりました。 不動産所有者は、テナントとその貸し手にその不履行についてさまざまな通知をしましたが、それでも誰も家賃を支払いませんでした.

次のステップとして、不動産所有者は、貸主への通知を必要とするリースに組み込まれたリース終了手続きを続行しないことを決定しました。 代わりに、不動産所有者は、そのような手続きを許可するニューヨークの法律に基づいて、家賃の不払いに対する訴訟を開始しました。 不動産所有者は、リースも法律もそのような通知を必要としなかったため、この手続きについてテナントの貸し手に通知しませんでした。 テナントがまだ家賃を支払っていない場合、不動産所有者は、不払い手続きの最終的なイベントとして、最終的にリースを終了しました。

リースは、リースの終了時に、不動産所有者は、終了したリースに代わる新しいリースをテナントの貸し手に提供しなければならないと述べました。 どうやら、貸し手はその物件の所有者をその申し出に応じなかったようで、リースは不払い手続きによって終了し、貸し手は代替リースを請求できませんでした。

担保を救済する万歳の手段として、貸し手は、テナントとその貸し手が、リースに基づいて支払われるべきすべてを支払うことにより、終了したリースを復活させることを許可する奇妙なニューヨークの法律に依存しようとしました. テナントは、リースの「償還」を完了するまでに 2 年かかります。 テナントがその期間内にリースを償還しない場合、テナントの貸し手はそれを行う権利を有しますが、ほとんどの場合、テナントの償還期限が切れた翌日にのみ、その日の午後 00:XNUMX までに限ります。

このニューヨークの法律は、テナントが償還の権利を放棄できるとも述べています。 事実上すべてのニューヨークのリースにはそのような放棄が含まれていますが、この特定の訴訟で貸し手は、テナントの放棄は貸し手に適用されないと主張しようとしました. 裁判所は同意しなかった。 ある時点で、貸し手は考えを変え、償還権を行使したくないと発表しましたが、裁判所はこの問題について貸し手に不利な判決を下すことを止めませんでした. それが貸し手の担保の最後でした。

グランドリースに反対する貸し手は、このケースからいくつかの重要な教訓を学ぶことができます.

第一に、いかなるリースにおいても、不動産所有者は、リースを終了しようとする不払いまたはその他の手続きについて貸し手に通知する必要があります。 不動産所有者がリースを終了する契約上の権利を行使したことを貸主に通知するように不動産所有者に要求するだけでは十分ではありません。

第 XNUMX に、賃貸借契約が借主の債務不履行を是正する権利を貸主に与える場合、貸主はその権利を行使し、不動産所有者が賃貸借契約の履行に向けて一歩も踏み出さないようにする必要があります。

第 XNUMX に、複雑で入念に作成されたリース (またはその他の文書) の条項は、カバーすべきすべてのケースをカバーしていない場合があります。 ここで、不動産所有者は、リースに組み込まれた契約上の終了プロセスを回避する方法を見つけ、貸し手が関与しない方法で終了を達成することができました。

貸し手がもっと積極的に行動し、もっと注意を払っていれば、担保を維持できたかもしれません。

参考にした事例は Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc.、ニューヨーク州最高裁判所 159999/2019。