米国税法第 1031 条では、不動産売却によるキャピタルゲインを持っている人は、それらの利益に対する課税を繰り延べることができます。 そのためには、最初の売却から 180 日以内に、それらの利益を使用して同様の物件を購入する必要があり、自分でお金に触れることはできません。 このプロセスは、 1031 称号交換. 明らかな理由から、彼らは不動産投資家に人気があります。
法律は、投資家だけが利益を得る銀行に利益を預けるのではなく、投資家がお金を流通に戻すことを奨励するために存在します。 そのため、1031 回の交換を何度でも行うことができます。 ただし、重要な要素は、利益に物理的に触れることができないということです。 XNUMX日でも銀行に預ければ、その利益は課税対象となります。
投資家は、資格のある仲介者として知られているものに利益を引き渡すことで、このハードルを乗り切ります。」 資格のある仲介業者とは、あなたの利益を保持し、新しい物件を見つけたときにあなたの命令でそれらを解放する会社です. 単純に聞こえるかもしれませんが、プロセスに大きな穴が開いているため、適格な仲介者を慎重に選択する必要があります。
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資格のある仲介業者は規制が非常に緩い
不動産ブローカーまたは弁護士にお金を引き渡す場合、強力な規制監督により、顧客の資金をどのように処理できるかが決まります。 これらの規制は、彼らが不正に行動したり、あなたのお金を盗んだりするのを困難にするように設計されています.
彼らは、クライアントの金銭を、法律事務所や不動産仲介業者の運用口座とは別の信託口座に保管しなければなりません。 彼らは、資金を混合したり、資金が約束された取引や法的サービス以外の目的で顧客の資金を使用したりすることを法的に禁止されています. また、毎月すべての信託口座を調整する必要があります。
これらのエンティティは、信託口座からの預金と引き出しの日付と理由をカタログ化した台帳を作成する必要があります。 彼らは、この元帳を毎月の銀行取引明細書と照合し、通常の営業時間中いつでも州の代表者が検査できるように、調整の記録を保持する必要があります。 これを怠ると、たとえお金が取られていない場合でも、ライセンスを失う可能性があります。
の問題 不動産投資家 連邦レベルの同等の規制機関は、資格のある仲介者の監督に責任を負わないということです。 の IRS Web サイトでこれらのエンティティに関する警告さえあります。 州レベルでは、資格のある仲介者の行為を規制または監督する州は XNUMX つしかありません。 彼らです：
ニューハンプシャー
バージニア州
ワシントン
メイン
カリフォルニア
アイダホ州
コロラド州
ネバダ
つまり、他の 42 の規制されていない州の資格のある仲介者は、理論的には 1031 為替のお金で暴走する可能性があり、交換が完了したときに要求に応じて解放されている限り、賢明ではない. それは恐ろしい考えであり、まさに機械の幽霊の定義です.
資格のある仲介業者があなたのお金を使い果たしてしまったら?
適格な仲介会社に対する連邦および州の規制がないにもかかわらず、彼らがあなたのお金を流用することは依然として犯罪です. 彼らがあなたのお金を持ち去り、あなたが要求したときにそれを支払わない場合、彼らは起訴され、投獄される可能性があります. しかし、それでは投資家としての問題は解決しません。
交換できる期間は 180 日しかないことを忘れないでください。 その時計はどんな状況でも時を刻むのを止めません。 したがって、交換を行う必要があるときに適格な仲介人があなたのお金を持っておらず、180 日以内にそれを完了できない場合、盗まれたお金に対してキャピタルゲイン税が課せられます。
有能な仲介者があなたのお金を持ち去り、その過程で税金の請求書をあなたに突きつけますか? ああ。 場合によっては、資格のある仲介業者の保険会社がお金の一部を返済しますが、交換を完了するのに十分な時間内にそれが起こる可能性は低いです. したがって、間違った資格のある仲介業者を選択すると、文字通り、目を覚ますのに何年もかかる経済的な悪夢を引き起こす可能性があります.
資格のある仲介者の窃盗は頻繁に発生しますか?
ありがたいことに、そうではありません。 しかし、資格のある仲介業者が一度に数十、場合によっては数百の不動産販売から利益を得ることができるという事実を考えると、資格のある仲介業者が間違ったことをするだけで、数百万ドルに相当する大混乱を引き起こす可能性があります.
のケースを取ります エドワード・オークン、1031税グループの元責任者でした。 彼はクライアントのお金を使って、複数の州にある大邸宅、数隻のボート、ビキニモデルの妻に贅沢に使ったたくさんのジュエリーを含む贅沢なライフスタイルに資金を提供することで、資格のある仲介会社を地に追いやった。
彼が最終的にお金を使い果たし、クライアントに支払うことができなくなったとき、彼らは何が大きなショックであるかを知りませんでした: 彼らのお金が盗まれたことを発見したこと、またはオークンが盗むのを防ぐための規制の枠組みや監視が整っていなかったことを発見したことです。それ。 逮捕された時、Okun は別の資格のある仲介会社を 900 億ドル近くの預金で買収する取引を確定していました。
彼は懲役 100 年の判決を受け、約 40 万ドルの財産の没収を余儀なくされました。 最終的に、彼の失敗した顧客は、彼らのお金の約 70% を手に入れることになりました。 しかし、その 70% は、自分のポケットから支払わなければならなかった税金の請求書を支払うのに間に合わず、損害賠償を求めて彼を追求している間、依然として弁護士費用を負担していました.
いかがわしい資格のある仲介業者から身を守るにはどうすればよいですか?
適格な仲介会社を利用して金銭的不正を行っているのは、エドワード・オークンだけではありません。 がある 多数のケース 資格のある仲介者が逮捕された場合、これらの事件による損失は数億ドルに達します。 それにもかかわらず、業界に対する連邦政府の監視はまだありません。 では、いかがわしい資格のある仲介業者から身を守るにはどうすればよいでしょうか。
資格のある仲介人を規制している州に住んでいない場合 (そして、XNUMX 人しかいないため、おそらく規制していないでしょう)、最善の策は、州の弁護士資格を持つ弁護士でもある資格のある仲介人を選ぶことです。 少なくとも、毎月の口座調整を行う必要があります。
保証はできませんが、あなたが選んだ資格のある仲介人が、州弁護士会に監視されていることを知っておくと、いくらかの安心感が得られます。 次に、調査を行います。 仲介業者のオンライン レビューを確認します。 彼らは、クライアントとのコミュニケーションについて、反応がよく積極的であるという評判を持っていますか? 彼らのBBB評価は高いですか？ 資格のある仲介者にインタビューするときは、厳しい質問をしてください。 必要な答えを得るか、次の答えに進みます。
1031取引所で自分の利益を守らなければならない
ボクシングの試合の前に、審判は両方のファイターをリングに呼び出し、「手を上げて自分を守ってください」と伝えます。 この確固たるアドバイスは、1031権原交換を通じて働く投資家に適用されます。 資格のある仲介業者を慎重かつ細心の注意を払って選択するのは、お客様の責任です。 あなたは投資から利益を得るために一生懸命働きました。 それを守るのはあなた次第です。
による写真 プロストックスタジオ Shutterstockで
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ソース: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html