連邦準備制度理事会の利上げは住宅市場を冷やしていますが、土地利用改革はまだ必要です

2022 年春以降、連邦準備制度理事会のフェデラル ファンド レート目標 (銀行がオーバーナイト ローンに対して相互に請求する金利) が引き上げられました。 2.5%に、 0.25 月の XNUMX% からの上昇。 連邦準備制度理事会の行動により、クレジット カードから住宅ローンまで、あらゆるものの金利が上昇しました。 住宅ローン金利の上昇により価格が下落し始めていますが、住宅をより手頃な価格にするために必要な供給の増加がなければ、価格の下落は一時的なものになるでしょう。

30 年および 15 年の住宅ローンの平均金利は、2009 年以来の最高水準にあります。 住宅図鑑 トーマス・ウェイド著。 30 年率は 2021 年の約 15 倍ですが、XNUMX 年率はすでに XNUMX 倍以上になっています。

これらの増加にもかかわらず、両方の率は依然として歴史的な低さに近く、6 年から 7 年までの標準であった 2001% から 2009% の率を下回っています。

金利は過去の水準からすれば高くないかもしれませんが、最近の上昇は依然として価格の下落を引き起こしています。 以下の XNUMX つの図に示すように、Case-Shiller と FHFA の両方の住宅価格指数は横ばいになり始めています。

両方の指数の前年比の価格変動も、ケース シラー 15 都市複合指数では 20%、FHFA 指数では 16% に減少しました。 どちらも 19 年には 2021% でした。

ビルダーのセンチメントは、価格の低下と価格の伸びの鈍化に対応して低下しています。 NAHB/ウェルズ・ファーゴWFC
以下に示すように、住宅販売と期待を評価する建設業者の調査から作成された住宅市場指数は、パンデミック前以来の最低水準に落ち込んでいます。

需要の低下と建設業者のセンチメントが住宅着工件数に現れています。 下の図は、国内の XNUMX つの地域すべてで起動が鈍化していることを示しています。

住宅着工の減少は、新築住宅の供給を抑制し、金利上昇による需要の低下に合わせて供給が調整されるため、住宅価格の下落が鈍化する可能性があります。 これは、短期的には資産価値の低下が小さい現在の住宅所有者にとっては良いことかもしれませんが、長期的な住宅の手頃な価格にとっては悪いことです。 国には重要な 住宅不足— 6 万から 10 万戸の間 — 住宅着工件数の減少は悪化するだけです。 逼迫した住宅市場は、過去 10 年間で最も低い水準にある住宅と賃貸の空室率に表れています。

長期的に住宅をより手頃な価格にするために、アメリカではあらゆるタイプの住宅を増やす必要があります。 需要の低迷と価格の低下に対応して、住宅着工件数が減少していることは驚くべきことではありませんが、残念なことです。

とはいえ、住宅市場の問題をFRBのせいにするのは間違いだ。 連邦準備制度理事会は、抑制に必要なことを行っています 暴走インフレ 過剰な政府支出が原因で、 独自の過剰なお金の創造 パンデミックの間。 利上げが経済に与えるその他の影響は二次的なものです。

住宅市場における需要と供給のミスマッチの背後にある主な原因は、過度の政府規制です。 連邦政府は長い間、住宅需要を押し上げる事業に取り組んできました。 準政府機関 ファニーメイFnma
フレディマックなど 政府プログラム.

ファニーもフレディも、貸し手から住宅ローンを購入し、 暗黙の政府支援. 貸し手は、住宅ローンをファニーとフレディに簡単にオフロードできることを知っているため、長期的な債務不履行のリスクをあまり気にせず、借入コストを人為的に低く抑えることができます。

人為的に需要を刺激することは、それ自体で十分に悪いことです—覚えておいてください 住宅危機? —しかし、住宅市場の状況をさらに悪化させているのは、地方自治体が同時に供給を抑制していることです。 土地利用規制による. 全国的に、最小区画サイズ、駐車要件、複雑な許可プロセス、密度要件、およびその他の地域の規制により、建設可能な住宅の量が制限されています。 供給制限が需要補助金と組み合わされると、結果として価格が上昇し、多くの低所得および中所得世帯にとって適切な住宅が手の届かないものになります。

連邦準備制度理事会の利上げは住宅市場を冷やしており、さらに 近日ハイキング これが近い将来も続くと予想する必要があります。 しかし、連邦準備制度理事会の影響は、需要を押し上げて供給を制限する現在の連邦および地方政府の住宅政策の悪影響に比べれば小さいものです。 連邦準備制度理事会の行動によって、住宅市場の均衡を保つために必要な長期的な変化、つまり地方レベルでの供給を増やし、連邦レベルでの補助金を減らすことから私たちが気を散らされるべきではありません。