賃貸物件としても知られるキャッシュフロー不動産への投資は、大規模な収益を生み出す効果的な方法です。 受動的な収入の流れ. 物件を購入し、テナントを XNUMX つか XNUMX つ設置し、毎月の家賃を徴収します。 単純に聞こえますが、賃貸物件が価値のある投資であることを確認するには、もう少し関与する必要があります。 不動産所有者として利益を最大化するためには、不動産のキャッシュフローを計算する方法を知ることが重要です。
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不動産のキャッシュフローとは？
簡単に言えば、 現金流量 企業内外のお金の動きを指します。 不動産のキャッシュ フローについて話しているときは、物件によって生み出されたお金 (つまり、賃貸収入) と、物件に関連して費やされたお金について話していることになります。
不動産投資は、プラスのキャッシュフローとマイナスのキャッシュフローを生み出す可能性があります。 資産のキャッシュ フローがプラスの場合、その収益は費用を上回ります。 一方、キャッシュフローがマイナスの場合は、費用が収入を上回ります。
プラスのキャッシュフローが望ましい 不動産投資家 それは、彼らが所有する財産または財産でお金を稼いでいることを意味するからです. 利益幅が広いほど、投資収益率が高くなります。 プラスのキャッシュフローは、メンテナンス、修理、維持に使用できる余剰現金がある可能性があるため、不動産投資を維持しやすくすることもできます.
マイナスのキャッシュフローは、投資家が賃貸物件でお金を失っていることを意味します。 物件が長期間空室になっている場合、または投資家が物件を維持するためにかかる費用に賃貸価格が追いつかない場合、マイナスのキャッシュフローが発生する可能性があります。
不動産のキャッシュフローを計算する方法
不動産のキャッシュフローの計算は、物件に関するいくつかの重要な詳細を知ることから始まります。 具体的には、賃貸物件のキャッシュフローを計算するには、次のことを知る必要があります。
物件の総収入はいくらか
物件の総費用
もしあれば、その財産に関連する負債は何か
総賃貸収入は、費用が差し引かれる前に物件が生み出すすべての収入を表します。 住宅ローンの支払いを含む. 通常、賃貸住宅のキャッシュ フローを計算する場合、家賃は主な収入源です。 ただし、リース契約の内容によっては、テナントにペット料金、延滞料金、その他の料金を請求して収入を得ることができます。
費用面では、物件を所有するために支払うすべての費用を含めています。 したがって、これには次のようなものが含まれます。
保険
物件管理費（他人に物件を管理してもらう場合）
ユーティリティ
メンテナンスと修理
広告運用
物件を賃貸するために必要な営業許可証
弁護士費用および専門家費用（立ち退き費用）
物件の空室率もここに含めます。 空室率とは、100年のうち何日入居者がいないかを表したものです。 物件の空室率を求めるには、その物件が XNUMX 年間に空室になった合計時間を合計し、それをその物件が賃貸されていた可能性のある期間で割り、その答えに XNUMX を掛けます。 .
したがって、物件が 16 週間空室であったが、52 週間賃貸できた場合、空室率は 30.76% (16/52 x 100) になります。 空室率は、物件を賃貸する際の運営費とみなされます。
総収入と支出を把握したら、次のステップである純額の計算に進むことができます。 営業利益 （NOI）。 キャッシュ フロー不動産の NOI を求めるには、単純に収入から費用を引きます。 結果の数値は、操作によって生成されたキャッシュ フローの量です。 不動産に関連する可能性のある負債は考慮されていません。 債務返済を考慮した後のネット キャッシュ フローを求めるには、純営業利益から債務返済を差し引きます。
不動産のキャッシュフロー計算が重要な理由
不動産のキャッシュ フローを計算することは、賃貸物件への投資の収益性を判断するのに役立つため、重要です。 特定の物件の家賃をいくら請求できるかを見るだけでは、正確な全体像を把握するのに十分ではありません。 最初に、不動産の運営費とそれに関連して支払わなければならない負債を取り除いて、どれだけのキャッシュフローが残っているかを把握する必要があります。
あなたが持っている場合 目標とする具体的な収益率、不動産のキャッシュフローを計算すると、不動産が期待に応えるか、期待を超えるか、期待に満たないかを知ることができます. 賃貸物件に投資する際に望ましいと考えられる一定の収益率はありません。 投資している賃貸市場と個人の目標に基づいて、主に主観的なものです。
経験則として、1% テストに合格するプロパティを検討するのが賢明です。 1% ルールは、購入価格の 1% を家賃として現実的に請求できる場合、その物件は収益性が高い可能性が高いことを示唆しています。 したがって、350,000 ドルのコンドミニアムを購入して賃貸する場合、毎月の家賃で少なくとも 3,500 ドルを請求できる必要があります。
これが現実的かどうかは、 住宅・賃貸市場 たとえば、サンフランシスコやニューヨークで 3,500 ドルの家賃を請求することは、それほど大げさではありません。 しかし、アイオワ州の小さな町の一戸建て住宅に同じ金額を請求するのは、おそらくうまくいかないでしょう。 したがって、1% ルールを適用する際には、市場全体とその地域の生活費および収入を考慮することが重要です。
税金は不動産のキャッシュフローに影響を与える可能性があります
不動産投資は時間の経過とともに報われる可能性がありますが、IRS はあなたがもたらす賃貸収入の公平な分配を求めます。その収入。 通常、純賃貸収入は、通常の所得税率で課税されます。 したがって、より高い税率の範囲にいる場合、それは賃貸収入に対してより多くの税金を支払うことを意味する可能性があります.
ただし、借りているものの一部を相殺することができます 賃貸物件費控除. 控除できる費用には次のようなものがあります。
メンテナンスとクリーニングの費用
アプライアンスまたは HVAC の交換
住宅ローンの利子
財産保険
固定資産税
広告料
プロパティマネジメントフィー
ユーティリティ
害虫駆除や造園などのその他のサービス
弁護士費用および専門家費用 (たとえば、テナントを退去させるために支払わなければならない場合)
空室費用
また、不動産の減価償却費を控除することもできます。 これらの費用を差し引くと、課税対象の家賃収入を減らすことができます。 賃貸物件を所有するために支払うべき税金がいくらかを理解することで、XNUMX 日の終わりに実際にどれだけの利益を維持できるかをよりよく知ることができます。
ボトムライン
新しい投資機会を検討する際には、不動産のキャッシュフローを理解することが重要です。 あなたが望む最後のことは、賃貸物件に投資して、それがお金の穴になることです. 不動産のキャッシュフローを計算する方法を知っていれば、 投資計画をまとめる際に役立ちます 悪い投資をしないようにします。
投資のヒント
不動産所有者になるという大変な仕事をせずに賃貸不動産を所有したい場合は、より簡単な投資方法があります。 たとえば、不動産のクラウドファンディング プラットフォームでは、不動産自体を所有することなく、商業用および居住用の不動産に投資することができます。 不動産投資信託（REIT） 不動産を購入せずに不動産に投資するための別のオプションです。 REIT は毎年、課税所得の 90% を配当として投資家に支払う必要があります。
キャッシュ フローの不動産がポートフォリオに追加できるかどうかについて、ファイナンシャル アドバイザーに相談することを検討してください。 資格のあるファイナンシャル アドバイザーを見つけることは難しくありません。 SmartAssetの 無料のツール お住まいの地域にサービスを提供する最大XNUMX人のファイナンシャルアドバイザーとあなたをマッチングし、あなたはあなたに適したものを決定するために無料であなたのアドバイザーの試合にインタビューすることができます。 あなたがあなたの経済的目標を達成するのを助けることができるアドバイザーを見つける準備ができているなら、 今すぐ始めましょう.
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ポスト 不動産のキャッシュフローを計算する方法 最初に登場した SmartAssetブログ.
ソース: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html