海外に出かける場合、家を借りたり売ったりする必要がありますか？

妻のレベッカと私は、バージニア州からメキシコに引っ越すことを決めた 2018 年に、家賃と売却の苦境に直面しました。

私は内国歳入庁 (IRS) の元税理士として、関連する法律の多くを知っていましたが、この過程でいくつかの重要かつ驚くべき教訓を学びました。 ここでは、賃貸か売却かというジレンマに当社がどのように取り組んだかをご紹介しますので、海外移住をお考えの方の参考になれば幸いです。

金融の未来への投資

不動産は、バランスの取れた投資ポートフォリオの重要な要素です。 しかし、20 年前、レベッカと私が最初の家の購入を検討していたとき、私たちは、所有している株式の次に家がどのように見えるかよりも、家を買う余裕があるかどうかに関心がありました。

当時、ワシントン DC の私たちの職場からポトマック川を隔てた向かい側にあるトレンディなバージニア地区の住宅は非常に需要が高かったため、購入希望者は定期的に価格を要求する以上の入札を余儀なくされ、住宅と安全の検査を差し控えることになりました。 これは私たちを緊張させました。 さらに、銀行が私たちに貸したいと思っていた金額 (世界的な金融崩壊前の狂った時代に戻る) は、私たちのどちらかが返済することを想像できる以上のものでした.

私たちは家が貧乏になることに反対だったので、つまり、収入の大部分を住宅ローンに費やしたくなかったので、レベッカと私は直感で、より安いオプションを決定しました.

私たちは 1940 年に建てられたタウンハウスを、より人気のある地域にある少し大きめの一戸建て住宅に費やす金額の半分で購入しました。 しかし、私たちは新しい家で安全だと感じ、銀行に払っていないお金を、私たちが大好きな旅行に使うことを計画しました.

運が良かったことがわかりました。 私たちの不動産業者が予測したように、私たちは新しい近所の高級化の先駆者でした. 近代的な住宅団地が私たちの両側に建設され、より多くのショップやレストランが入居し、私たちの地域は趣のある植民地時代の地区として知られるようになりました. その後、都市全体の住宅価格が上昇し始めました。

私たちが 2000 年に家を購入したとき、市は私たちの土地と家を $127,900 と評価しました。 378,420 年後の評価額は 2018 ドルでした。 そして、516,168 年 XNUMX 月にレベッカと私が家族をメキシコに引っ越すことを決めたとき、それは XNUMX ドルでした。

魅力的な XNUMX つのオプションから選択

海外に引っ越すことを決めた後、レベッカと私は家について難しい選択をしました。 それを貸し出して毎月の家賃収入をメキシコでの費用の支払いに充てるべきですか、それとも売却して実現する実質的な利益に対する税金を排除する連邦法を利用してキャッシュアウトするべきでしょうか?

レンタルにはメリットがありました。 毎月の家賃は、私たちが残していた給料を部分的に置き換えるための安定した収入の流れを提供し、それによって日々の生活費を賄うために貯蓄から引き出す必要のある金額を減らすでしょう. 収入は、メキシコでの家賃、子供たちの学校の授業料、そして私が冗談を言ったように、タコスのために数ドルを残す. 財政保守主義者として (少なくとも自分のお金を使うことに関しては)、レベッカと私は、追求したいいくつかのビジネスアイデアを開発するまで、賃貸収入が財政的なクッションになることを好みました。

海外に引っ越すときに考慮すべきもうXNUMXつのポイントは、家賃収入が新しい国での居住ビザを確保するのに役立つということです。 これは私たちの状況には関係ありませんでしたが、一部の国、たとえばウルグアイでは、永住権を取得するために証明可能な収入の流れが必要です. 賃貸収入は、この要件を満たすのに役立ちます。

ただし、オプションの調査で学んだように、レンタルにもマイナス面があります。 第一に、物件の宣伝と管理を行う管理会社の費用が、私たちの利益に食い込んでしまいます。 これらの会社は、多くの場合、賃借人を見つけるために 8 か月分の家賃に相当する料金を請求し、その後、物件を維持し、テナントから提起された問題に対応するために、毎月の家賃の 10% から XNUMX% を請求します。 Craigslist などのオンライン サイトは、家主とテナントをつなぐ無料のプラットフォームとして存在しますが、これらのツールでは物件を管理できません。

第二に、家賃収入を課税対象として報告する必要があり、私たちのポケットに入るものをさらに減らします.

Rebecca と私は、販売も魅力的な選択肢であることに気付きました。 いくつかの地元の不動産業者との会話、および比較可能な物件を使用して住宅の市場価値を見積もるオンライン ツール Zillow を使用した独自の調査に基づいて、この家を約 600,000 万ドルで売却できると予想しました。

その場合、最初の購入価格と、これまでに行った設備改良費用の合計 400,000 ドルを差し引いた後、200,000 ドルの利益が得られます。 400,000 ドルの利益を投資して、その収益をメキシコでの費用に充てることができます。

さらに、内国歳入法第 121 条 (住宅除外) の下では、この 400,000 ドルの利益はいずれも課税されません。 住宅控除により、夫婦は家の売却益を最大 500,000 万ドルまで所得から控除することができます。 250,000 人で最大 XNUMX ドルを除外できます。

この除外の資格を得るには (住宅の売却を検討している場合はこれを理解することが重要です)、夫婦と独身者は所有権テストと使用テストを満たす必要があります。

売却前の XNUMX 年間のうち少なくとも XNUMX 年間、その物件を主な住居として所有し、使用していた場合、除外の対象となります。 異なる XNUMX 年間の期間中に所有権と使用のテストを満たすことができますが、販売日に終了する XNUMX 年間の期間中に両方のテストを満たす必要があります。

家を売却した場合、所有権テストと使用テストの両方を満たし、すべての利益を除外できるため、税金はゼロになります。

住宅除外の利点がなければ、10% のキャピタルゲイン税率は、40,000 ドルの利益に対して 400,000 ドルの税金を支払うことを意味しました。 XNUMX 万ドルは、私たち家族 XNUMX 人がメキシコで XNUMX 年間生活するのにかかる費用を予想していた金額よりも高くなっています。 それは税金で支払うのに多額のお金です。

借りた理由

いくつかの要因が、私たちが家を貸すという決定に貢献しました。 まず、家と庭の世話をしてくれる信頼できる賃貸人を自分たちですぐに見つけました。 以前利用していた地元の修理担当者の連絡先情報を彼女に提供し、管理会社の必要性をなくしました。

私たちが徴収する家賃は通常の収入として課税されます (レベッカと私は 12% の税率で支払いますが、税率は収入と申告状況に応じて 10% から 37% まで異なります)。 それでも、サードパーティの管理会社の費用がかからないということは、私たちのポケットにもっとお金がかかることを意味しました.

第 XNUMX に、ワシントン DC の大都市圏の性質を考えると、非常に一時的なものであり、私たちのような近接住宅の需要が高いため、住宅の価値は上昇し続けると予想していました。 さらに、住宅除外使用テストは XNUMX 年のうち XNUMX つのウィンドウを提供するため、税制上のメリットを得るためにすぐに売却する必要はありませんでした。

このテストの最も単純なアプリケーションでは、売却のために引っ越してから最大 2021 年間の猶予がありました。 売却日が 2016 年 2021 月の場合、2016 年間のルックバック期間は 2018 年 XNUMX 月から XNUMX 年 XNUMX 月までとなり、XNUMX 年 XNUMX 月から XNUMX 年 XNUMX 月までは主な住居としてその家に住んでいたことになり、利得。

最初に売却するのではなく賃貸することにした最後の理由は、メキシコでうまくいかなかった場合に戻ってくる場所が欲しかったからです。

決断の時、再び

2020年XNUMX月、入居者からXNUMX月退去の連絡がありました。 この時までに、私たちはメキシコでの実験を始めて XNUMX 年半になり、そこでの生活に専念し、米国に戻る予定はありませんでした。家に関する選択肢を再検討する準備ができていました。

私の最初の反応は売ることでした。 使用テストを満たし、課税による利益を除外するには、まだ 100,000 年のうち 50,000 年以内でした。 私たちが話した不動産業者 (およびオンライン プラットフォームの Zillow) は、500,000 年以上前にこの家を XNUMX 万ドルで売却できると予測しました。

レベッカは賃貸を続けたいと思っていました。 私たちが始めた昆布茶ビジネスと、彼女がメキシコで行っていたスペイン語コースは断続的に利益を上げていましたが、彼女は安定した家賃収入を得ることを好みました.

レベッカがこの家に住みたいと思ったもう XNUMX つの理由は、Amazon がこの地域に XNUMX 番目の本社を建設すると発表した後、複数の地元の不動産業者が予測したように、さらなる評価を得るためでした。

どうしようかと悩んでいるうちに、運命が介入した。 投資の専門知識を持つ友人と私たちのジレンマについて話し合っていたところ、彼はレベッカと私が完全に理解していなかった何かを提案しました. 彼は、賃貸から得られる収益率は、家を売却してその利益を投資した場合よりも高いと説明しました。

当時、固定資産税、住宅所有者保険、および維持費を支払った後、年間約 25,000 ドルの賃貸収入がありました。 （私たちは引っ越す前に残りの住宅ローンを完済していました。）

家を売却して 500,000 ドルの利益を投資する場合、家賃収入と同じくらいの利益を得るには、5% の収益をもたらす投資を見つける必要があります。 社債や上場株式でその収益率を見つけることができるかもしれませんが、これらの資産タイプは通常、不動産よりもリスクの高い投資です。

私が友人のレベッカとこのような会話をしていたのとほぼ同時期に、口コミで良いキャリアを持ち、以前よりもわずかに高い月額家賃を払ってくれる家族を見つけました。 これにより、再びレンタルするという決定が容易になりました。

さらに、住宅除外が完全に検討の対象外ではないこともわかっていました。 法律の下では、私たちが主たる居住地として家に戻ることを決定し、そこにXNUMX年間、またはそれが私たちに適している場合はそれ以上滞在することを決定した場合、使用テストに重要なXNUMX年間の期間をリセットすることができました. 今は元に戻すつもりはありませんが、可能性の範囲外ではありません。 そして、なぜですか？ 家は私たちにとって良いものでした。

最終的に、家を売るか借りるかの決定は個人的なものです。 万能のソリューションはありません。 ただし、私たちの話が示すように、すべての住宅所有者が心に留めておくべき重要な経済的考慮事項は、住宅除外です. XNUMX 年間のウィンドウのうち XNUMX 回を超えて家を売却することになった場合、販売価格のかなりの部分をアンクル サムに引き渡さなければならない場合があります。

したがって、海外に引っ越した後、数年間家を保持することにした場合は、この税金が将来の財政にどのように影響するかを認識しておいてください.

この記事は、もともと International Living に掲載されたものです。