ライアンはセクション 8 が低所得者向け住宅税額控除よりも効率的であることを発見しました

これまでのところ、このシリーズは貧困との戦争と戦争の一般的なアプローチに対する下院議員のライアンの批判とそれを失敗と呼ぶものを広く見てきました. その見直し以降の過去 1986 年間に、特に住宅プログラムで何が起こったのか。 税制改革の一環として XNUMX 年に創設されましたが、低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) は連邦政府の主要な住宅プログラムです。 以前も指摘した通り、 プログラムが非常に複雑で使いにくい. まず、Ryan がプログラムを調べて見つけたものを見てみましょう。 次に、次の投稿では、LIHTC プログラムに関する簡単な質問への回答を見つけるために直面​​した課題について説明します。具体的には、LIHTC プログラムを何年にもわたって使用してきたエンティティ、どこで、実際にどれだけの費用が費やされたかなどです。

まず、Ryan の資料のすべてではありませんが、ほとんどを見つけることができることに注意してください。 オンラインはこちら. ただし、一部のサポート ドキュメントへのリンクの多くは壊れています。 しかし リンクを作成しました 住宅プログラムに関する 48 ページを参照してください。ここと次の投稿で参照します。 Ryan の資料のすべてを額面どおりに受け取る必要はありませんが、その作業から構築し、現在のプログラムについてできる限り多くのことを埋めようとします。

LIHTC プログラムを理解する最も簡単な方法は、通常、賃貸料を地域中所得の 60% 以下に制限する住宅にお金を投資する当事者の税金を引き下げる税制優遇プログラムであるということです。 税制転換のメカニズムは、投稿を正当化するのに十分複雑であり、私はしばらく前にそれを行いました 一部のメカニズムをカバー. 最終的に住宅への資金提供または補助金となるドルは、リソースがどこでどのように使用されるかを決定する住宅金融機関 (HFA) と呼ばれるものを通じて、さまざまな州に割り当てられることになります。 プログラムの支出については次の投稿で説明しますが、住宅都市開発省 (HUD) プログラムが使用すると言います 「年間予算権限で約 8 億ドルに相当」し、Ryan の文書によると、「プロパティがコンプライアンスを維持している場合、投資家は XNUMX 年間にわたって毎年、連邦税負担に対して XNUMX ドルのクレジットを受け取ります。 」

ライアンは次のように指摘しています。 その他の批判には、LIHTC の複雑さと、他の連邦住宅プログラム、特にバウチャーと比較したそのコストが含まれます。」

私の個人的な経験はこれを裏付けています。 非営利の開発者として、私が取り組んだ XNUMX つのプロジェクトでは、税額控除から州および地方の資金調達まで、複数の資金源を使用しました。 これ自体は問題ではありませんが、他の政府の資金提供者からの多くの要件により、プロジェクトが遅くなる傾向があり、時間と取引コストが追加されます. これは変わっていません。私は、インフレなどの新しい問題が、補助金を消費してプロジェクトのコストを上昇させることを指摘しました。 より高価なユニットの作成を減らす.

LIHTC に関する彼のセクションで、Ryan はこのプログラムを、既存の市場価格のアパートの賃貸料に適用できるバウチャーを提供するプログラムであるセクション 8 と比べて不利に比較しています。 それは有効な批判であり、今日でも当てはまるものだと思います。 唯一の問題は、バウチャーが使いにくいことです。 多くの場合、世帯はバウチャーの資格がありますが、連邦、州、および地方の要件を満たす空き部屋を見つけることができません。 多くの場合、バウチャーは未使用になります。 だからこそ、バウチャーを使えるようにするというシンプルな改革を提案し続けてきたのです。 世帯が既に家賃を支払っている場合.

そして、LIHTC とセクション 8 のどちらから利益を得るのか? ライアンは、「HUD のテナントベースのセクション 40 および公営住宅ユニットの 75% と比較して、LIHTC ユニットの約 8% が非常に低所得の世帯にサービスを提供している」ことを発見した O'Regan と Horn を引用しています。 税額控除がどこで終わるのかを深く掘り下げると、税額控除を受ける多くのプロジェクトが補助金付きのユニットと市場レートのユニットを混ぜ合わせていることがわかりました。 私の見解では、助成される所得水準が高くても、それは問題ではありません。

しかし、シアトルの南にあるワシントン州レントンで予定されているようなプロジェクトを見ると、 ソレラ、疑問を提起します。 このプロジェクトには何の問題もありませんが、それは納税者が「低所得者向け住宅」に期待するものですか? いずれにせよ、これらの地域の家賃は非常に低いため、補助金は賃借人をそれほど節約しておらず、節約している賃借人ははるかに高い収入を持っているのでしょうか。 これは、「LIHTC のプロパティは、貧困率が低い郊外でより高い存在感を示す傾向がある」ことを発見したデータによって裏付けられています。 私はこれを掘り下げようとしましたが、次の投稿で、LIHTC のより大きな問題、つまり透明性の欠如を発見したことを共有します。

最後に、ライアンは私がよく打ち込む釘を打ちます。 「多くの大都市圏では、LIHTC は他の形態の住宅支援よりも高額です。」 ライアンは、「ボストン、ニューヨーク、サンノゼ、アトランタ、クリーブランド、およびマイアミのセクション 8 バウチャーと比較した LIHTC の費用対効果を調べる」研究を引用しています。 その調査によると、「LIHTC は全体としてバウチャーよりも高価ですが、保険料はバウチャーの支払い基準や地域の住宅市場によって異なります。」 調査によると、サンノゼのような都市では、税額控除プログラムはバウチャーよりも納税者に 2% 高い費用がかかりますが、アトランタではその差は 200% です。 アトランタのバウチャーと同じくらい高価です。

全体として、Ryan は LIHTC プログラムの相対的な規模を考えると、それほど多くの時間を費やしていません。 それは、このプログラムが幅広い超党派の支持を得ているためかもしれません。 これは、営利目的の開発者が市場レートのプロジェクトに 4% の税額控除を追加していることが原因でしょうか? より安い住宅を提供して利益を上げることは良い考えだと思いますが、非営利団体と比べてどれだけの税額控除が利益のために使われているか、そしてそれらがどのように使われているかという問題は、私の最大の発見につながりました。 Ryan の仕事は、数億ドルを州の HFA の金庫に入れ、そのお金がどこに行くのかについてほとんど説明責任を負わないプログラムのほんの一部にすぎません。