地方の賃貸支援と低金利インセンティブ

貧困との戦争に関連して作成または関連付けられた連邦貧困対策プログラムの前下院議員の詳細な調査の一環として、私が「セクション」住宅プログラムと呼んでいるものを調べています。 前回の投稿と同様に、背景と歴史を提供し、Ryan の評価を与えて、プログラムを改善または再利用する方法についてのいくつかのアイデアとともに、私自身の評価を行います。

セクション 521 農村賃貸支援プログラム

その前に指摘した アメリカの田舎の住宅問題はさらに深刻です 都会にいる人より。 労働者は収入が減り、住居を探すために遠方まで移動しなければならず、一度探してみると、空室はほとんどなく、建物は古く老朽化していることがわかります。 農村部の新築住宅の建設費は都市部に匹敵しますが、農村部の家賃は都市部や郊外地域よりもはるかに低くなっています。 翻訳: 開発者は、農村地域でのほとんどのプロジェクトが実行不可能であることをすぐに理解します。これには、非営利の税額控除で資金提供されたプロジェクトが含まれます。 そのため、農村部は低賃金と住宅供給不足という二重の苦難に直面しています。 住宅の質は低下していますが、価格は依然として高く、空室率は低くなっています。 その間、 補助金は地方ではなく都市に行き着く.

セクション 521 プログラムは、驚くべきことに、1949 年の住宅法の一部として米国農務省 (USDA) によって管理されています。USDA は、セクション 515 農村賃貸住宅プログラムやセクション 514 を含むさまざまなプログラムを実際に運営しています。および 516 の農業労働住宅プログラムで、それぞれがローンと補助金を使用して地方の住宅開発を奨励しています。 さらに、セクション 521 プログラムからの支援は、これらのユニットの家賃の支払いに使用できます。 テナントは、AMI に基づいて調整された月収の 30% に相当する家賃を支払います。 セクション 521 プログラムは、家賃の残りの部分を支払います。 すでに説明した他の住宅プログラムと同様に、これらは資本と家賃の救済ドルを組み合わせたものです。

ライアンは、彼が引用した調査に基づいて、セクション 521 プログラムは、人々が手頃な価格の住宅を見つけるのを助けるという使命に失敗したと判断しました。 全国低所得者向け住宅連合 昨年は、「農村部の賃借人の 30% が費用を負担しており、収入の 50% 以上を住宅に支払っており、半数近くが収入の XNUMX% 以上を住宅に支払っています。 手頃な価格、身体的不備、過密状態など、複数の問題を抱えて暮らす農村世帯の半数以上が賃貸住宅です。」

私はすでに、アメリカの田舎の住宅問題が深刻で解決が困難であることを指摘しました. セクション 521 と関連するプログラムは、意図的に意図されたものではありますが、この問題にあまり影響を与えていないことに同意します。 ここで論じた他のプログラムと同様に、住宅政策の規制を緩和してより多くの住宅を建設できるようにすれば、これらの補助金は、複雑で非効率的な資金調達スキームに頼ることなく、被害の深刻な農村地域で実際により大きな違いをもたらすでしょう.

2012 会計年度、セクション 521 の支出は 905 億 521 万ドルでした。 セクション 1.375 RA プログラムは、20 年度に 1.410 億 21 万ドル、22 年度に 1.450 億 521 万ドルの資金提供を受けました。 XNUMX 会計年度の歳出法案は、セクション XNUMX に XNUMX 億 XNUMX 万ドルを提供しました。

セクション 236 賃貸住宅支援プログラム

セクション 236 プロ​​グラムは、低コストの賃貸住宅の建設を奨励するために、市場金利未満 (BMIR) の形でデベロッパーにインセンティブを提供しました。 1968 年に作成されたこのプログラムの主なツールは、低所得世帯向けの住宅を建設する意思のある開発者向けの市場金利未満 (BMIR) です。 BMIR の概念は 1961 年の住宅法に端を発しており、インセンティブは法定の 3% という低い金利です。 BMIR は、セクション 236 に置き換えられた後、新しいローンを積極的に保証しませんでした。プログラムがアクティブであった間、40 年間にわたるローンに対する連邦政府が支援する住宅ローン保険を利用して、数千のユニットが建設されました。 また、民間開発業者への支払いにより、利子が減っていました。 プロジェクトには、セクション 8 テナントベースの支援も含まれていました。 Ryan の分析によると、当時、11,000 以上のそのようなユニットが、利子を減らすためにまだ支払いを受けていました。

このプログラムは 1968 年に作成され、バウチャーを支持して段階的に廃止され、2012 会計年度までに、セクション 236 プロ​​グラムは残りの住宅ローンの利子削減の支払いに 401 億 2016 万ドルを費やしていました。 約束期間が終わりに近づいたXNUMX年、 HUDがアドバイスを提供 住宅を手頃な価格で縮小、変換、または維持する方法について。 HUDには透明性のある報告プロセスがないため、これらの支払いがどこにあるのか正確には不明ですが、セクション236の住宅のほとんどは、私的使用に転換されているか、さまざまな補助金で引き受けられた手頃な価格のユニットとして運営され続けています. ライアンは、プログラムの有効性に関する研究はまったく行われていないと言う以外に、プログラムの有効性の分析に関して多くを提供しませんでした.

このプログラムに関する私の見解は、市場価格の賃貸住宅の新規建設を奨励することが、条件付きで金利をゼロに引き下げるための支払いで奨励されるかどうか、金利の上昇を検討する価値があるということです. 私が指摘したように、経済の不確実性、金利の上昇、および需要の減少により、賃貸住宅の生産は減少する可能性があります。 つまり、需要が回復するか、場合によっては爆発的に増加する場合、賃貸住宅を探している低所得世帯は非常に高い賃料に直面することになります。 それは役に立たない規制につながるより多くの懸念を引き起こします。 民間開発業者に他のインセンティブとともに、金利を下げたりゼロ金利でローンを提供したりすることで、リスクを軽減し、将来の供給を促進することができます。