小売業は人に従う – 「影の」中央ビジネス地区と郊外の「インスタント ダウンタウン」に入る

米国の主要都市の中央ビジネス地区 (CBD) では、パンデミック後の小売業の回復が遅れているという紛れもない証拠があります。 説明には、人々が少なくともパートタイムで在宅勤務を選択するため、日中のビジネス人口の減少が含まれます. さらに、パンデミックの前でさえ、ダウンタウンの犯罪が増加していることは、CBDのフットフォールの減少に寄与していると見られています. しかし、他にも要因となる「移動力」が働いています。

都市に住むミレニアル世代は、家族をもうけ始めています。 そして、ちょうど XNUMX 世紀半ばの郊外への逃亡中の団塊世代の両親 (または祖父母) のように、これらのジェネレーション Y は、都市生活を郊外、さらには郊外の生活と交換しています。 裏庭やより良い学校を求める彼らの願望は、通勤を「ズーム」と引き換えにすることに加えて、彼らの移転に一役買っています。

専門家の読み物

私はムーディーズ・アナリティックスの経済調査担当ディレクターに連絡を取った トーマス・ラサルビア 彼らのデータが私の仮説を支持しているかどうかを確認するため。 どうやらそうです。 「これはまさに、ニューヨーク、サンフランシスコ、シカゴの小売不動産ブローカーから寄せられた感情です。」 ラサルビアは続けた。 「小売業は人に従い、人のパターンは変化しています。 主要なオフィス ビルの雇用主が従業員をフルタイムに戻さないという事実は、人通りを減らし、ストリート レベルの小売業者に影響を与えています。」

ムーディーズの分析によると、欠員統計はこれを裏付けています。 2020 年の第 2022 四半期から 15.6 年の第 18.2 四半期にかけて、シカゴのダウンタウンの小売空室率は 12.2% から 12.4% に増加しましたが、シカゴのメトロの空室率は 4.5% から 8.2% にしか上昇しませんでした。 同じ期間のダウンタウン サンフランシスコの小売空室率は 4.5% から 4.9% に上昇しましたが、サンフランシスコの大都市圏の空室率は XNUMX% から XNUMX% にしか変化しませんでした。

私の故郷であるミネアポリスでは、CBD の小売りトラフィックの減少がより顕著になっています。 パンデミックの前でさえ、ダウンタウン中心部の小売店の空室率は 10% から 20% の範囲でした。 によると クッシュマン＆ウェイクフィールドCWK
2022 年上半期のミネアポリスのダウンタウンの小売空室率は 35% に上昇し、近隣の小売空室率は 7% でした。

最愛の故人であるデイトンズ デパートに支えられた、かつては重要なダウンタウンの歩行者専用モールだったニコレット モールは、以前の姿の影になりました。 ニーマン・マーカス、サックス・フィフス・アベニュー、その他の全国的な専門店は閉店しました。 そのほとんどは、市が 2018 年に 75 万ドルの街路景観のアップグレードに着手するずっと前に、出資を引き上げていました。

今すぐ タスクフォース ミネアポリスのジェイコブ・フレイ市長が率いる市議会議員、建物の管理者、ブローカー、ダウンタウンの評論家は、モールでの追加の店舗閉鎖を受けて、「小売り再生」計画の策定に取り組んでいます。

「影」の中央ビジネス地区

とはいえ、ミネアポリスのダウンタウンの小売業はすべてが台無しになっているわけではありません。 中央ビジネス地区の中心部にある空き店舗とはまったく対照的に、物事は北に目と鼻の先でにぎわっています.

ミネアポリス、シカゴ、ミルウォーキー、サンフランシスコ、ポートランド、およびその他の主要なメトロには、「影の」中央ビジネス地区があります。 これらの都会のポケットは、NexGen の専門家と空の巣作り者の両方を惹きつけています。 おしゃれなロフト、美食家が集う場所、トレンディな専門店が混在しています。

ミネアポリスでは、「涼しさの回廊」はノース ループの倉庫地区で、北はミシシッピ川、南はビジネスおよびスポーツ施設に隣接しています。 これは、シカゴのリバー ウェスト、サンフランシスコのノース ビーチ、ミルウォーキーのサード ワード地区の私たちのバージョンです。 それらはすべて、これらの都市の地下鉄の端にある質素で低層のレンガ造りの建物の遺伝子プールである、同様の DNA を共有しています。

これらの工場と商業倉庫は 20 年代初頭に建てられました。^th XNUMX 世紀半ばの大規模なダウンタウンの都市再開発プロジェクトでは、私たちの都市の豊かな建築遺産の多くが取り除かれました。

レッキングボールへの耐性

皮肉なことに、これらの控えめな倉庫の建物とそれらが立っていた土地は、CBD コアに近いことを考えると「取り壊す価値がありません」でした。 そのため、XNUMX 世紀後半まで使用頻度の低い商業用倉庫のままでした。

これらの物件を購入し始めた洞察力のある開発者は、そびえ立つ天井、むき出しのレンガ、重い木材構造が需要の高い掘り出し物に転用できることを知っていました。 追加のボーナスは、コーヒーショップ、レストラン、バー、地元の商人の店に変身するストリートレベルの商業スペースでした.

ノースループ地区では、パンデミック前に比べて空いている商業スペースが少なくなっているとブローカーは言う。 そして、全国的に同様の傾向が続いています。 デブ・カールソン Cushman & Wakefield の小売チームのシニア ディレクターは、小規模な独立系小売業者に対する消費者の関心が復活したことが、小売用不動産の強みであると考えています。

バーブスの新しい「インスタント ダウンタウン」

トレンドのミレニアル世代の移転は、郊外の小売業におけるユニークな岐路で起こっています。 多くのモール アンカー、専門小売店の喪失、客足の劇的な減少により、国内のクラス B およびクラス C のショッピング センター施設の存続可能性が損なわれています。 そのような「モールの落下」は、多くの人が最終的にブルドーザーに屈する結果になる可能性があります。

その間、多くの不動産がテナントのリミックスと再開発を受けているため、最高のAクラスモールの所有者と開発者はトリアージモードになっています. しかし、ユニファイド コマースと「新しい小売り」の大きな影響を理解している、より先見の明のある所有者と開発者のグループが、モールの戦略を完全に書き直しています。

トランザクショナルからエクスペリエンスへ

かつては取引に重点を置いていた小売業者やブランドは、店舗が体験型のハブとなる小売劇場に向けて舞台技術を高める必要があります。 これらの新しいニーズを満たすには、全体的な計画とアーキテクチャ設計を再プログラムして、動的な人間の関与をサポートする必要があります。 それは大きく異なるゲームプランです。

対象物件の多くは、1950 年代から 1970 年代にかけてオープンエアのショッピング センターとして誕生し、その後 1980 年代に閉鎖型ショッピング モールに生まれ変わりました。 今では多くの人が変身します 混用 センター、ステロイド。

革新的なセンター開発者は、モールやセンターを「インスタント ダウンタウン」に再構築しています。 このアプローチは、賃貸可能な小売スペースを操作することよりも、まったく新しいコミュニティを作成することに関係しています。

フォーミュラ・ウィン

新しいフォーミュラには、集合住宅、屋外小売店、幅広い食品とエンターテイメント、コワーキング スペース、ヘルスケア、ウェルネス、フィットネス施設、リコマース、さらにはファーマーズ マーケットが含まれます。 彼らは、在宅勤務のミレニアル世代だけでなく、空のネストにもアピールするように設計されています.

かつてモールの回廊を支配していた全国的なブランドは、地域や地元の小売業者、短期的なインキュベータースペース、そして物事をダイナミックで関連性のあるものに保つ「ポップアップ」によって強化されます. シェフ主導のレストランやフードホールでさえ、典型的なチェーン店に取って代わり、新しい郊外の人々が残した都会の近所を模倣する.

駐車場から公園へ

これらの新しい地域内およびその周辺の歩きやすさと「滞在時間」に新たに重点が置かれているため、開発者は緑豊かな空間と野外活動センターの利点を理解して「場所の感覚」を呼び起こします。 ダラスを拠点とする センテニアル リアル エステート シカゴ郊外のバーノン ヒルズにあるホーソーン モールの再開発は第 XNUMX 段階に入り、XNUMX エーカーの屋外公園と広場が建設される予定です。

最初は 1973 年に建設され、2019 年に初めて発表されたホーソーン モールの再開発には、新しい小売店と飲食店、豪華な集合住宅、屋内/屋外の集会場が含まれていました。 拡張されたホーソーン 2.0 計画には、162 ユニットの高齢者住宅、25,000 平方フィートの食料品店、109,000 平方フィートの屋外小売店が含まれます。 センターのゼネラル マネージャーである Jeff Rutzen 氏は、その目的は「現代的で接続された昼夜を問わないコミュニティを作成すること」であると述べています。

テイク・アウェイ

これらのプロパティに「白紙の状態」の精神と非常に深い資金でアプローチする開発者のみが、持続可能なコミュニティを作成する可能性があります。 ショッピング センターの「再開発者」のリトマス テストは、結果として得られるプロジェクトが美化されたショッピング センターと見なされるか、まったく別のものと見なされるかによって決まります。

e コマースの成長、パンデミックの余波、そして 72 万人を超えるミレニアル世代の次のライフ ステージの収束が、ダイナミックな新しい人々のパターンに貢献したと言えば十分でしょう。 このような地殻変動の波及効果は、今後数十年にわたって私たちの都市や郊外に感じられるでしょう.