REIT と不動産投資信託: 違いは何ですか?

REIT と不動産投資信託: 概要

不動産投資信託 (REIT) と不動産ミューチュアル ファンドはどちらも、個人投資家が不動産市場のさまざまなセグメントに投資できる分散手段と簡単で手頃な方法を提供します。 また、不動産を直接所有または投資するよりも、このセクターへの投資の流動性が高い手段でもあります。

幅広い種類の REIT や不動産セクターのミューチュアル ファンドから選択できます。 どちらのタイプの楽器を検討する前に、この XNUMX つの主な違いと、それぞれの長所と短所を理解する必要があります。

リート

REIT は、不動産または住宅ローンを通じて不動産に直接投資する法人、信託、または協会です。 これらは証券取引所で取引され、株式と同様に売買されます。 REIT はその構造の一部として配当を支払います。 これらの企業は、内国歳入庁 (IRS) により、課税対象利益のほとんど (90% 以上) を配当を通じて株主に支払うことが義務付けられています。 ただし、REIT会社は法人税を支払いません。

REIT の資産の少なくとも 75% は不動産でなければならず、総収入の少なくとも 75% は賃貸料、住宅ローン金利、または不動産の売却益から得られなければなりません。

大きく分けて株式REIT、住宅ローンREIT、ハイブリッドREITのXNUMX種類があります。

エクイティREIT

株式 REIT は、アパート、オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなどの不動産を所有し、投資します。 収益は主に自社が所有または出資している不動産の賃料から得ています。

株式 REIT は広範囲に投資する場合もあれば、ホテル、住宅、倉庫、病院などの特定のセグメントに焦点を当てる場合もあります。

一般に、株式 REIT は安定した収益をもたらします。 また、これらの REIT は賃料を徴収することで収益を生み出すため、収益の予測が比較的容易であり、時間の経過とともに増加する傾向があります。

住宅ローンREIT

住宅ローン REIT (または mREIT) は、住宅ローンおよび商業用ローンに投資します。 これらの REIT は、住宅ローンのために資金を融資したり、既存の住宅ローンや住宅ローン担保証券 (MBS) を購入したりします。 株式 REIT は通常、賃貸料を通じて収益を上げますが、住宅ローン REIT は債券投資の利子から収益を上げます。

 金利が上昇している場合、住宅ローン REIT は株式 REIT よりもパフォーマンスが良い傾向があります。

ハイブリッドREIT

ハイブリッド REIT は株式 REIT と住宅ローン REIT を組み合わせたものです。 彼らは両方とも不動産を所有し、家賃を徴収し、住宅ローン証券にも投資しています。 トゥー・ハーバーズのようなハイブリッド REIT は、住宅ローンとハード資産の両方に投資することで、よりバランスの取れたアプローチを採用し、従来の株式のみまたは住宅ローンのみの REIT が苦戦する金利の上昇と下降の両方の環境でも利益を得ることができる可能性があります。

リストされているハイブリッド REIT は少数であることに注意してください。

REITのパフォーマンス

REIT は金利が低下し、賃料が上昇しているときに最もパフォーマンスが高くなる傾向があります。 REIT は高配当株として、他の株と同様に分析されます。 ただし、不動産の会計処理により大きな違いがいくつかあります。 たとえば、REIT は不動産を購入するため、他の種類の企業よりも高い負債が発生する可能性があります。

資本市場の状況、つまり REIT 株に対する機関投資家の需要も重要です。 短期的には、この需要がファンダメンタルズを圧倒する可能性があります。 たとえば、2001 年と 2002 年上半期には、ファンダメンタルズが精彩を欠いていたにもかかわらず、REIT 株は非常に好調でした。これは、資産クラス全体に資金が流入していたためです。

個々の REIT レベルでは、賃貸料収入、関連サービス収入、FFO などの収益の成長が見込まれることが望まれます。 REIT が稼働率を向上させ、賃料を引き上げるための独自の戦略を持っているかどうかを確認したいと考えています。

特化型 REIT は所有する不動産の種類によって収益が異なるため、業界セクターも重要です。 たとえば、以下のグラフは、2019 年の REIT のセクター別リターンを示しています。この年、工業用不動産とデータセンターのパフォーマンスが最も良かったのに対し、小売業とセルフストレージは低迷しました。

不動産ミューチュアルファンド

投資信託は専門的に管理され、株式や債券などのさまざまな手段に投資するプールされた投資です。 投資家は投資信託の株式またはユニットを購入し、ファンドの現在の純資産価値 (NAV) で購入または償還されます。 NAV は XNUMX 日に XNUMX 回計算され、ファンドのポートフォリオ内の有価証券の終値に基づいています。

不動産投資信託は、専門のポートフォリオ マネージャーと専門調査を活用して、主に REIT と不動産運営会社に投資します。 これらは、比較的少額の資本を使用して不動産への多様なエクスポージャーを得る能力を提供します。 戦略と分散の目標に応じて、投資家は REIT 株のみを購入するよりもはるかに幅広い資産選択が可能になり、また、あるファンドから別のファンドに簡単に移動できる柔軟性も提供されます。

個人投資家にとっての利点の XNUMX つは、ファンドが提供する分析および調査情報です。 これには、取得した資産の詳細と、特定の不動産投資および資産クラスとしての実行可能性とパフォーマンスに関する経営陣の視点が含まれる場合があります。 より投機的な投資家は、利益を最大化するために特定の不動産タイプまたは地域を戦術的にオーバーウエイトして、一連の不動産投資信託に投資することができます。

不動産投資信託のパフォーマンス

彼らは主にREITに投資しているため、不動産投資信託のパフォーマンスは保有するREITのパフォーマンスと密接な相関関係があります。 ただし、投資信託は REIT や REIT ETF に比べて流動性が低く、税制面でも有利ではなく、管理手数料が高くなります。 不動産投資信託は伝統的に非流動性の資産クラスに流動性をもたらしますが、不動産への直接投資と比較することはできないと批評家は考えています。

特別な考慮事項

REIT と不動産投資信託は、最低投資額が比較的低いため、資金が限られている個人投資家に不動産の分散投資または集中投資へのアクセスを提供します。 XNUMX 種類のファンドが提供する分散化の場合、リスクを軽減するのに役立ちます。

投資戦略によっては、不動産投資信託は REIT よりも多様な投資手段となる可能性があります。 これにより、XNUMX つまたは少数のファンドに集中してより大きな分散を求めている人にとって、取引コストを削減できます。 また、専門的なポートフォリオ管理とリサーチの利点もあります。

不動産ファンドは、中長期の投資家に配当収入と値上がりの可能性をもたらします。 REIT は毎年、課税所得の少なくとも 90% を配当の形で株主に分配しなければならないことに注意してください。

インフレ時には不動産価格や家賃が上昇するため、不動産の価値は上昇する傾向があります。 したがって、REIT と不動産投資信託はインフレに対する潜在的なヘッジとして機能します。

最後に、どちらのタイプの不動産ファンドも、通常非流動性の資産クラスに流動性を提供します。

デメリット

他の投資と同様、REIT と不動産投資信託の両方への投資にはリスクが伴います。 返品は保証されません。

また、他のセクター特化型ファンドと同様に、不動産に焦点を当てたファンドは、S&P 500 指数に連動するファンドなど、より広い投資範囲を持つファンドよりも変動が大きくなる可能性があります。 つまり、不動産市場が低迷すると、このセクターのファンドは打撃を受けることになる。 もちろん、不動産市場が活況なときはその逆が当てはまります。

金利の上昇は、不動産ファンドの収益にも影響を与える可能性があります。 たとえば、REIT は不動産を取得するために借金や借入金に依存します。 金利が上昇すると借入コストも上昇し、利益が減少する可能性があります。

REIT と不動産投資信託の例

たとえば、ニューヨーク市のダイナミックで悪名高い高価な不動産市場に投資したい場合は、適切な名前のエンパイア ステート リアルティ トラスト社 (ESRT) を検討してください。この REIT は、ポートフォリオ資産の XNUMX つとして象徴的なエンパイア ステート ビルディングを主張できます。 。 同社のポートフォリオは、マンハッタンとニューヨーク市都市圏に合計 XNUMX 軒の商業施設と XNUMX 軒のオフィス不動産を保有しています。

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) は、多様な保有資産を持つ (不動産) セクターのミューチュアル ファンドの一例です。 41社の保有銘柄を誇り、主にREITや上場不動産関連企業に投資しています。

ボトムライン

REIT と不動産投資信託には違いがありますが、どちらも流動性を提供し、多様な不動産資産へのエクスポージャーを得るアクセスしやすい方法を提供するという点で似ています。 多額の資本を持たない個人投資家にとって、これらの不動産ファンドは、他の方法では手の届かない幅広い不動産に投資する手段を生み出します。 特に長期投資家は、将来的に配当収入や資本価値の上昇という恩恵を享受できる可能性があります。 どちらかに投資する前に、この XNUMX つの違い、およびそれに伴うリスクとメリットを必ず理解してください。

REIT と不動産投資信託のよくある質問

非取引型REITとは何ですか?

非取引型 REIT は、専門的に管理され、不動産に直接投資される私募の不動産投資ファンドであり、証券取引所には上場されていません。 これらは認定された富裕層投資家のみが利用でき、通常は多額の最低投資が必要です。

REIT ETFとは何ですか?

REIT ETF は、資産の大部分を株式 REIT 証券および関連デリバティブに投資する上場投資信託 (ETF) です。 REIT ETF は、上場不動産所有者のインデックスを中心にパッシブに運用されます。 

REITインデックスファンドとは何ですか?

REIT ETF と同様に、REIT インデックス ファンドは、MSCI US REIT インデックスやダウ ジョーンズ US REIT インデックスなどのベンチマーク不動産インデックスにパッシブに投資する投資信託であり、これらのインデックスは合計で不動産価値の約 XNUMX 分の XNUMX をカバーします。国内の上場REIT市場。

ペーパークリップREITとは何ですか?

ペーパークリップREITは、不動産投資信託が本来運用できない不動産の運用を行いながら、不動産投資信託が持つ税制上のメリットを最大限に活用することを目的とした仕組みです。 このような REIT は、ペーパークリップ構造ではさまざまな株主グループに受託者義務が課せられており、固有の矛盾が存在する可能性があるため、厳しい規制上の監視を受けています。 これはステープル型 REIT に似ていますが、構造がより柔軟です。

トリプルネットREITとは何ですか？

トリプルネットREITは、トリプルネット（NNN）リースを利用して商業不動産を所有する株式REITです。 トリプルネットリースとは、家賃、固定資産税、保険料に加えて、構造物の維持費や修繕費をテナントが支払わなければならないことを意味します。 これらの追加費用はテナントに転嫁されるため、家主は通常、より低い基本賃料を請求します。 これにより、REIT はネットリースの最大のリスクから解放されます。