商業用不動産にさらされている米国の地方銀行や中小銀行に格下げが迫る

商業用不動産ローンの残高は、この 100 年間で 2007% をわずかに超えるように増加しました。 CREの借り手は、信じられないほどの低金利、世界金融危機から回復しつつある経済、そして多くの場合融資引受に熱心ではない銀行を利用した。 現在、銀行の融資総額に占める商業用不動産融資の割合は、XNUMX 年第 XNUMX 四半期よりもわずかに増加しています。これは私を心配させます。

低金利のビュッフェ・トラフでのパーティーは、最終的には涙で終わります。 私たちは今、世界的にはるかに高い金利環境にいます。 これは、たとえ連邦準備銀行や世界中の主要中央銀行が利上げを一時停止したとしても、金利が突然低下するわけではないことを意味します。 CREの借り手は、近い将来借り換えが必要になった場合、借入コストの上昇に直面することになる。

残念ながら、世界的にシステム上重要な銀行（G-SIB）より小規模な銀行は、悪化し続ける商業用不動産環境においてより脆弱です。 資産が 100 億ドルの銀行は、地域や事業分野の多様性がそれほどありません。 したがって、純金利マージンへの依存度が高くなります。 商業用不動産ローンのデフォルト率が上昇すると、銀行の流動性と収益が圧迫されることになる。

24月XNUMX日に発表されたレポートでは^th フィッチ・レーティングスのデータによると、資産が100億ドル以下の銀行では、総資本に占める商業用不動産ローンの割合が、資産が100億ドルを超える銀行よりもはるかに大きいことが示されています。 フィッチ・レーティングスのディレクター、ヨハネス・モラー氏は次のように説明する。 「商業用不動産が集中している米国の地方銀行や小規模銀行は、ポートフォリオが悪化した場合、特に稼働率の低下によりオフィス市場へのエクスポージャーが増大している銀行は、マイナス格付けの圧力にさらされる可能性がある。」 フィッチ・レーティングスによると、「最も集中したCREエクスポージャーは、フィッチが格付けしていない小規模銀行のバランスシートに保有されており、米国の約4,700行の広範な銀行の貸し手レベルの信用度を把握することが制限されている」

商業用不動産ローンは多様です。 銀行はオフィス市場への融資において最大の貸し手です。 フィッチ・レーティングスのデータによると、銀行は約720億ドルのオフィスローン残高を抱えている。

さらに、オフィスなどの商業用不動産セクターの一部は新型コロナウイルスの影響を受けている。 オフィスの稼働率は 100% にはほど遠いですが、これは多くの専門家が 20 週間中ずっとではないにしても、少なくとも一部の時間はリモートで勤務できるためです。 フィッチ・レーティングスのアナリストはレポートの中で、「これらのローンのストレス損失率を9.8％と仮定すると（2022年の深刻な不利なDFASTに基づくCREの145四半期平均損失率8％の約1.76倍）、その結果、約XNUMX億ドルの損失が発生する」と説明している。累積損失は、同セクターの有形普通株式XNUMX兆XNUMX億ドルのXNUMX％に相当し、銀行は満期や更新に向けて時間をかけて吸収できるはずだ。」 「時間が経つと」という言葉が気になります。 どのぐらいの間？ そして、デフォルトが発生し始めると、市場のボラティリティを引き起こす可能性があります。

CREローンに注目すべきもう2018つの主な理由は、2017年とその数年前に引き受けられた多額のローンが今年期限を迎えることだ。 金利は当時に比べてはるかに高くなっています。 私たちは、当時の銀行の引受基準がどれほど優れていたかを明らかにしようとしています。 2018年からXNUMX年は何年にもわたって規制緩和が行われ、元連邦準備制度理事会の監督担当副議長であるランダル・クオールズ氏の銀行寄りの論調を考えると、私は疑問を抱いている。

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