悪い方針に車輪を置く

過去 XNUMX 年間、選挙で選ばれた役人、開発業者、建設業者、住宅供給者、支持者らとともに住宅政策の問題に取り組んできました。「答えは何でしょうか?」 または「どうすればいいですか？」 これは通常、少し暗い未来の絵を描いた後です。 州政府と地方自治体は、住宅生産を過剰に規制し続け、不足と価格の高騰を引き起こし、価格高騰の被害者に補助金を与えるために経済に税金を課し、強奪しようとしている。 答えをすべて XNUMX か所にまとめたいので、ここにシリーズとして投稿します。

残念ながら、私が与えた答えは通常無視されます。 体重を減らすにはダイエットする必要があるとアドバイスされた患者が診察室を出てドーナツ店に直行するところを想像してみてください。 住宅に関する世論を理解し、それを変えるためのメッセージを展開するという大変な作業よりも、テレビにビール缶を投げたり、法的異議を申し立てたりする方が簡単です。 しかし、ここに XNUMX 回の投稿で、「住宅政策が現在のような形で行われている理由を理解するために何をすべきか、そしてそれをどのように変えるのか?」という質問に対する私の最善の答えを示します。

はじめに: 悪い住宅政策に歯止めをかける

ディヴィディムスとモエニアのパンディムス・ウルビスは、手術室のペディバスク・ロタルム・サブシウント・ラプスとスタッペア・ヴィンキュラ・コロッロの予定をすべて持っています。

そこで、私たちは城壁を切り開きます。 そして、胸壁を露出させ、これを実現するために全員が協力し、滑空輪を巨大な足に固定し、神殿に引き寄せるための留め具として首にロープを巻き付けます。

ヴァージル。 『アエネイス』、デビッド・フェリー訳（第 II 巻、349-353、p. 46）。 シカゴ大学出版局、2017 年。

『アエネイス』を読んだことがなくても、トロイの木馬の物語は誰もが知っています。 ギリシャ人はトロイア人と戦争中で、彼らを騙すために、一見無害に見える木馬の中に隠れました。 トロイア人が馬を街に引き入れると、ギリシャ人が飛び出してきて、残りは歴史となり、トロイは破壊されます。 この物語と画像は非常によく知られているため、最初にどこでそれについて聞いたかを言える人はほとんどいません。 まるで私たちは「贈り物をするギリシャ人を決して信用してはいけない」という考えを知って生まれてきたかのようです（タイムオ・ダナオスとドナ・フェレンティス）、トロイの木馬の司祭ラオコーンによって発せられた警告ですが、最終的には無視されました。【1]

私が上で引用したのは、この物語を理解し、悪い公共政策の創設との関連性を理解するために不可欠な、この物語の特に痛ましい側面である。 簡単に言うと、後から考えると、馬をトロイに持ち込むのは悪い考えだったことは誰もが知っています。 しかし、尋ねられれば、ほとんどの人は「車輪が付いていた」と答えるのではないかと思います。 つまり、浜辺に立って「やめて！」と首を振っている私たちもそうかもしれない。 私たちは、完璧なXNUMXつの車輪とロープが取り付けられた馬を見ているでしょう。 トロイの木馬がしなければならなかったのは、それを運び込むことだけでしたね?

しかしその日、トロイの城壁の外では明らかにそうではなかった。 トロイの木馬は働かなければならなかった（オムネス・オペラの責任者）自分自身を破壊すること。 私がこれまで見てきたほとんどすべての悪い政策のケース、特に住宅分野では、「住宅危機に直面している」から家賃規制のようなものに移行するわけではなく、その解決策は包装された贈り物を開けるだけの単純なものだった。 いずれの場合も、複数の警告が無視されるため、悪いポリシーを作成して実装するには並外れた努力が必要になります。

おそらくその最良の例（そして私が地元のラオコーンとして登場する例）は、シアトル市の強制住宅価格負担政策でしょう。 それはすべて、不況後の回復によって都市に雇用と住宅需要が増加した2013年の「住宅危機」から始まりました。 住宅価格と家賃が上昇し始めた。 一種の市民パニックが起こった。 何かをしなければなりませんでした。 のように その他 – ギリシャの若い諜報員はトロイの木馬に馬を市内に運ぶよう奨励するために馬と一緒に送り込んだ – コンサルタントが現れた 彼は市の指導者たちに、住宅価格が上昇しているのは新しい住宅が建設されているからだ、と忠告しました。 コンサルタントは、雇用と住宅が創出されれば増えるほど、家賃を払えない人々に市が補助金を支払わなければならなくなると主張した。

そこに、強制包括的ゾーニング（MIZ）という馬が登場します。 MIZ の根本的な主張は、何らかの不正義が起こっているということです。 都市が成長するにつれて、開発業者は数百万ドルを稼ぎ、家賃は上昇します。 一方、州や地方自治体を通じて国民は、家賃の上昇に見舞われている貧困層への補助金法案に行き詰まっている。 したがって、答えは、新しい住宅の平方フィートごとに課税し、その資金をいつか「手頃な価格のユニット」を建設する非営利団体に与えることです。 簡単に言うと、これは意味がありません。手数料でコストを追加しても、必要な新しい住宅が安くなるわけではなく、より高価になります。 しかし、理にかなっているのは、インフレの上昇により、非営利団体の手数料がさらに増加することが正当化されるということです。 これは、住宅建設がより困難になり、より高価になるという破壊的なサイクルであり、それが皮肉にも住宅建設をより困難にすることを正当化します。 2016年にも説明しましたが、 また最近。 私だけではなかった その後 or 今.

結果はどうでしたか？ 前回のレポートの時点で, シアトルのMHAプログラムは96万ドルを生み出しました。 2015年に提案されたときは、数万台の「手頃な価格のユニット」が必要であると示唆されていました。 市は2017年に次のように主張した。,

「MHA は、50,000 戸の手頃な価格の住宅を含む、2025 年までに 20,000 戸の住宅の建設を目指すシアトルの住宅価格の手頃さと住みやすさに関するアジェンダ (HALA) の一部です。 手頃な価格の住宅と市場価格の住宅の両方の開発は、住宅コストの上昇を抑制し、より幅広い住宅の選択肢を提供するための重要な戦略です。」

私がリンクしたその報告書の発行時点で、市は MHA 資金から 712 ユニットの補助金が支出されたと主張しています。 この主張に対する独立した監査は行われていませんが、たとえそれを受け入れたとしても、このプログラムは衝撃的な失敗です。 2022年も半ばを迎えており、新型コロナウイルス感染症を考慮しても生産率は低迷している。 最近のシアトル・タイムズの報道 さらに空想的な数字を示しました。

「シアトル市は各戸に市から約2021万ドルが必要だと想定しているため、[MHAからの]900年の収穫量は、市が80,000以上の手頃な価格の戸数に資金を提供するのに役立つ可能性がある。 手頃な価格の住宅プロジェクトは通常、市の資金と連邦政府や州政府を含む他の資金源からの資金を組み合わせて行われます。」

各ユニットには 80,000 ドルが必要です。 右。 最近稼働したばかりのプロジェクトでは、67 ユニットで 148 万ドルの費用がかかりました。 ユニットあたり約 456,000 ドル。 さて、誰が気にするでしょうか？ 家賃も下がりましたよね？ まあ、コロナウイルスの下落を考慮しても、シアトルでは家賃が再び上昇しており、 前年比約18%増加.

真実は、MHAがコストを追加し、新しい住宅の生産を遅らせたことであり、パンデミック前およびパンデミック中であっても手数料やその他の規則なしでより多くの住宅が建設されており、パンデミック後の需要の増加に伴い供給が追いついていたということである。 MHA 制度は XNUMX 年前には人々の気分を良くしましたが、現在ではパンデミック後の住宅インフレの一因となっています。

需要が急増し、家賃が高騰している今、シアトル市がプログラムを撤回する可能性はあるでしょうか? もちろん違います。 成功ですよ。 住宅のために集めた資金を見てください。 なぜ今やめるのでしょうか？ 実際、家賃が値上がりする中、市議会議員がMHA料金の値上げを要求するのは時間の問題だ。 アエネアスが馬について嘆いているように、「私たちはこの怪物を城塞そのものに祀ってしまいました（フェリー 46）」。

ほぼすべての住宅政策でパターンは同じです。 家賃が上昇し、住宅の規制と有料化をさらに強化するよう求める声も高まっている。 需要と供給？ 黙ってラオコーン！ 解決策はただ XNUMX つ、より多くのお金を見つけて、より「手頃な価格の住宅」を購入することです。 そして、世の中には実際のデータよりも逸話の多い活動家であるシノンがたくさんおり、誰もが「住宅への権利」を確実に持つように富を再分配する取り組みへの政治的支援を喜んで約束する。 その代わりに人々が得られるのは、いつか来るかもしれない手頃な価格の住宅の順番待ちリストに載る場所だ。

都市部で非常に多くの人々が住宅政策を悪くするような政策を作るために一生懸命働いているのを見るのはイライラします。 馬が街に来るのを阻止するための最初のステップは何ですか? 答えは、私たちが何を信じているかを理解することです。

【1] ラテン語のニュアンスにより、「エト・ドナ・フェレンティス」は文脈上意味していた可能性があります (Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658–62 を参照)。