より多くの住宅を許可することは住宅価格にプラスの影響を与えます

先週、私は住宅ユニットの生産にかかる時間について都市からデータを入手しようとすることへの憤りについて書きました。 許可、人口、価格を結び付けるのに役立つ公開データはありませんか? まあ、はい、いいえです。 親しみを込めてフレッドとして知られるセントルイス連邦準備銀行のデータは興味深いものですが、あまり詳細ではありません。 しかし、2010 年から 2020 年までのナッシュビルと、住宅許可、人口、物価について何が分かるかを見てみましょう。 家賃をオンライン追跡する Zumper の助けを借りて、住宅許可を取得する人の数が減少すると、住宅価格の上昇率も減少することがわかりました。 データは次のとおりです。

まず、2010 年から 2020 年までのナッシュビルの人口増加から始めましょう。フレッド氏によると、この期間にナッシュビルには約 300,000 万人が増加し、ほぼ 20% の人口増加でした。

すぐに気づくことの XNUMX つは、都市に関するデータの驚くべき特徴です。実際にはナッシュビルは見えず、より広い範囲しか見えません。 これは住宅データの紛らわしい特徴です。 米国国勢調査では、都市をひとまとめにして大都市統計地域 (MSA) と呼ぶことがよくあります。 大したことないですよね？ しかし、住宅に関する紛争は都市の厳密な境界内で起こることが多く、データがそれよりも分散していると、都市自体とその周辺地域について言えることが混乱してしまいます。 Fred の MSA データを使用します。

次に、許可について見てみましょう。 フレッドは国勢調査番号を使用してこのデータを追跡します。 年間の許可発行数を人口と比較すると、興味深い比率が分かります。

これにはあらゆる種類の問題があります。 まず、最も明らかなことですが、許可は実際に居住可能な住宅ユニットと同等ではありません。 だからこそ、私は許可までの時間について、より微妙なデータを追求しているのです。 私の希望は、許可されてから実際に住めるようになるまでにかかる期間を確認できることです。 それでも、新しいユニットと新しい人々のこの比率は検討する価値があります。 たとえば、33,579 年にナッシュビルに到着した 2014 人は住む場所を必要としていました。 空室率 (よく「吸収」と呼ばれます) などの要因や、考慮すべきその他の要因があります。 しかし、新規の人々と許可の数との関係は重要です。 それは、希少な住宅を探す人々の間の競争が減少することを意味します。

次に価格を見てみましょう。 フレッドは家賃を追跡していませんが、「全取引の住宅価格」を追跡しています。 ここに、住宅価格の XNUMX 年間の変化と、Zumper 氏の過去 XNUMX 年間の家賃の追跡を示します。

ここで明らかなのは、許可数、人口、価格の傾向を比較すると、相関関係があるということです。

ナッシュビルでは、XNUMX 年間の人口増加に許可が追い付いているように見えますが、家賃と住宅価格の残りの XNUMX 年間を見ると、生産の明らかな増加とともに、それらは軟化し始めています。 住宅許可数に対する新規人口の割合が低下するにつれて、価格の上昇率も低下します。

しかし、私にはまだ疑問があり、疑問さえあります。 フレッドデータは、「販売価格と評価データを使用した推定値」を参照して価格を算出します。 それは正確には何を意味しますか？ さまざまな情報源からの家賃データは大きく異なる可能性があり、地域の価格推定値も同様に異なります。 データの許可に関する大きな問題は、許可されたユニットが実際にいつ使用されるのかが分からないことです。 また、地元のデータからは、許可を得るまでにかかる時間の長さについての多くのことが明らかになるでしょう。

公開データを初めて見たことで、供給が増えると価格が下がるという私の長年の主張が正当化されるようです。 それは本当だと今でも思っています。 しかし、相関関係と因果関係を喜んで混同する左派の人々とは異なり、私にはそれができません。 実際の許可、価格、住宅の使用開始日に関する現地のデータがさらに増えれば、さらに強力な証拠となるだろう。 しかし、これは良いスタートです。

しかし、ナッシュビルのような急速に成長している都市をさらに深く掘り下げて、私たちが持っているデータを見てみると、傾向があることが分かりました。それは、人口が増加し、許可が下りると、物価の上昇が下がり始めるということです。

最後に、興味深いメッセージもいくつかあります。 たとえば、米国で最も急速に縮小している都市の一つでは、実際に2018年以来住宅価格が上昇傾向にある。地元テレビ局は昨年、「ディケーターの住宅市場が加熱している」という記事を放映した。

では、家賃はどうでしょうか？ ザンパー氏によると、ディケーターの家賃は昨年比で 26% 増加しており、平均で約 123 ドルとなっています。 そして、過去数年間の家賃のグラフを見ると、住宅価格と同様の傾向が示されています。

ディケーターで何が起こっているのでしょうか？ 連邦政府による大規模な現金放出とサプライチェーンの問題によるインフレの上昇？ 多分。 しかし、これらは過去 2018 年間の特徴であり、価格の上昇は XNUMX 年以降明らかになっているようです。 なぜ？ 検討する価値はあります。

私たちに必要なのは、地方自治体が私と同じようにこれらの対策に関心を持ち、それを住宅経済のより良い管理に活用することです。 結局のところ、機能し公正かつ効率的な経済の基礎は、買い手と売り手の間で行われる多くの交換です。 生産者は需要がわかると、当然、より多く生産したいと考えます。 それを遅らせることは、住宅を探している人々、特にお金のない人々に悪影響を与えるだけです。 やるべきことはまだたくさんありますが、規則を増やしたり遅延を増やしたりするよりも、住宅を増やすことを選択したほうがはるかに良いでしょう。