問題は所有権ではなく、住宅の不足です

先月、私はシンシナティ大学計画学部の住宅システム コースのシンシナティ学生によるコミュニティ ミーティングに出席し、「機関投資家が私たちの街にどのような影響を与えているか」について話し合いました。 この問題に対処するために現在何が行われているか、さらに何をする必要があるか」 以前、シンシナティ港が機関投資家を妨害しようとしている件について投稿したことがあります。 都内一戸建て住宅購入. 会議で答えるのが難しかった質問は、正確には「機関投資家」とは何か、そして所有権が家賃の上昇、立ち退き、または老朽化などの住宅の悪い結果に因果関係があるかどうかでした. 誰が住宅を所有しているかを心配することは、需要の増加に直面して供給が不足しているという、本当の問題から気を散らすもう XNUMX つの問題のようです。

学生は、と呼ばれるコースを受講しています。 住宅システム、ヘイデン・シェルビー教授によって教えられました。 このコースには、「住宅問題と住宅市場の性質」と「住宅市場の失敗への対処」を検討することが含まれます。 所有パターンと、それが住宅市場の結果とどのように関係しているかを調べることは、教室での演習の価値があることは確かですが、政策介入は誰が不動産を所有しているかに集中すべきでしょうか? それは、所有権と悪い結果の間に明確で一貫した因果関係があるかどうかにかかっています。 これまでのところ、接続を確立するデータは見つかりませんでした。

実際、しばらくの間、外国人が米国で住宅を取得したことが大きな話題になりました。 恐ろしい話は、中国の投資家がアメリカの住宅市場に現金を「駐車」し、アパートを大量に購入し、それらを空にし、売却するのを待っているというものでした. 5年ほど前に、 外国人投資家による住宅購入に課税する提案 これを止めるために。

しかし、大ざっぱな投資家がアパートを購入して空にするという問題は現実のものではありませんでした。 確かに、米国外の投資家との取引はいくつかありましたが、彼らはお金を失うのではなく、儲けようとしていました。 それらの投資家が建物を購入したとき、彼らは他の所有者と同じようにそれらを運営し、それらを空にしませんでした。 奇妙な議論は、それらを空のままにしておくことで価格が上がり、投資の価値も上がるというものでした. ただし、平均賃料を 1% 上昇させるには、購入して撤去する必要があります。 シアトル市場から1,400台、単に起こっていなかった何か。

今日の懸念は、どういうわけか、投資家は、「外国人」ではなく、「大企業」、「郊外」、「大企業」、「企業」、または上記のすべての修飾子が、必然的に悪役であるということです。 支持者は、家賃の上昇、立ち退き、老朽化の結果を証拠として挙げています。 しかし、所有者が 1,000 マイル離れた場所に住んでいるか、XNUMX マイル離れた場所に住んでいるかに関係なく、これらすべてのことが起こります。 また、不動産投資信託 (REITS) や年金基金が、収益が見込まれる住宅を購入することについて、悪いことや不吉なことは何もありません。 このような取引は、建物を解体し、テナントに嫌がらせをし、立ち退かせることで利益が上がるという考えは、意味がないだけでなく、定量的な証拠によっても裏付けられていません。

悪質な住宅提供者もいますし、悪質なバスの運転手、警察、教師、さらには政治家もいますが、これらの俳優の失敗を、彼らが住んでいる場所や学校に通っていた場所などのせいにしようとはしません。 これらの種類のアクターのいずれかが何か間違ったことをした場合、ルールを破ったり、コミュニティを危険にさらしたとして制裁を科すことは理にかなっています. このような制裁は、荒廃を引き起こすような方法で不動産を誤って管理する人々に対してすでに存在しており、立ち退きプロセスは、住宅提供者自身ではなく、裁判官によって主宰されています. そして、家賃の上昇が問題である場合、それを相殺する最善の方法は、競争力のある住宅市場を作り、価格に不満を持っている人々が近くで代替物件を簡単に見つけられるようにすることです.

会議の部屋に根底にある怒りの感情は明らかでした。 一部の「顔のない企業」は、貧しい人々を犠牲にして、たくさんのお金を稼いでいます。 これらの企業がシンシナティで不動産を所有することを阻止しなければならないという論理は明らかです。 参加者の XNUMX 人は、いかなる種類の投資家にも一定数以上の住宅を所有させてはならないと提案しました。

奇妙なことに、シンシナティ港も同意しています。 最近公開された別の記事では、公的資金または債券販売の収益で、できるだけ多くの住宅を購入しようとするポートの取り組みが強調されています。 「直感的な」投資家には何も残らないという考えです。 ポートは機関ですか？ また、誰かが家賃の支払いをやめたり、リース条件に違反したりした場合はどうなりますか? ポートはそれらを立ち退かせるでしょうか？ 非営利団体や住宅当局、また機関は、非常に多くのテナントを不払いやリース違反のために立ち退かせています。 ポートもそうします。 ポートは、「家を借りて、最終的には売却してお金を取り戻すことを計画しています。 しかし重要なのは、賃料を手頃な価格に保ち、販売価格を人々が支払えるほど低く保つことです。」

うーん。 彼らはどうやってそれをするつもりですか？ 物語からの兆候は、ポートが家を改善するために費やすと推測した10,000ドルでは十分ではないということです. ポートは、大小を問わず他の所有者と同様に、誰かが修理にお金を払わなければならないことに気づき始めています。 それがエンドユーザー、賃貸人、または購入者である場合、価格は上昇します。 それは簡単な数学です。 真実は、REITであろうと、単一の賃貸物件を購入する初めての投資家であろうと、購入者は、家賃が改善のための唯一の支払い方法であるということです. 住宅に問題がある場合、それらに取り組む最善の方法は、改善を強制するのではなく、奨励することです。 委任状が来れば、賃借人はタブを手に取り、ユニットはもはや手頃な価格ではなくなります.

還元主義的かもしれませんが、住宅問題を解決する方法は常に XNUMX つあります。それは、市場が大量の住宅を生産できるようにすることです。生産者と提供者は、人々に製品をレンタルまたは購入してもらうために互いに競争しなければなりません。 これを下回ると、競争の場が消費者から遠ざかり、互いに競争し、理想的とは言えない価格と条件を受け入れざるを得なくなります。 この議論全体の重要なポイントは次のとおりです。所有と住宅の結果の間に測定可能で強力な因果関係があったとしても、それに対する最善の解決策は住宅を増やすことです。 ほとんどの住宅問題の解決策は、人々が手頃な価格の代替案を自由に選択できる機会を提供できるように、十分な供給を生み出すことです。

シェルビー教授はミーティングでの私の質問に辛抱強く答えてくれ、私が彼女に送った投資家の所有権とクラスに関するいくつかの質問にも親切に答えてくれました。 これが私の質問と彼女の回答の全文です。

「投資家」の意味を明確に定義することはどれほど重要ですか? たとえば、ポートは、債券販売からの投資家のお金を使用して家を購入し、他の投資家がそれらを購入するのを阻止しています。 これは本当に「良い」投資家と「悪い」投資家の関係ですか? それはどのように測定されますか？

さまざまな種類の投資家を区別することは本当に重要だと思います。 このプロジェクトでは、他の人がこの現象を説明するために使用した「機関投資家」という用語に依存しています。 しかし、それが不完全な用語であることは認識しています。 この分野で実際に問題となっているアクターの種類を表す、より適切な用語を見つけるのに苦労しました。 私たちが懸念しているタイプの事業体は、（1）物件を大幅に改善せずに賃料をテナントにとって手に負えないレベルまで引き上げること、（2）他のほとんどの事業体よりも高い率で退去させることによって、市民とコミュニティに悪影響を及ぼしている事業体です。 (3) 不動産を適切に維持していないため、テナントは劣悪な環境で生活しなければならず、隣人は不動産価値に波及効果を経験する可能性があります。 これらのタイプの投資家には、おそらくより適切な用語が必要です。 たぶん、「悪い俳優の投資家」だけで十分でしょう。 しかし、私たちがこのコミュニティの会話を主催したかった理由は、シンシナティでは、私たちの街の多くの人々や組織が、ここ数年でシーンに登場し、利益を上げているように見えるいくつかの大規模なエンティティ、主に REIT があることに気付いたからです。これらの重大な問題は、一般的な家主よりもはるかに高い率で居住者にもたらされます。

「悪い」投資家に関連する可能性のあるマイナスの結果は何ですか? それらの結果は、投資家の距離と規模に因果関係がありますか? 明らかに、「良い」住宅を持っている大規模な遠隔地の投資家と「悪い」住宅を持っている小さな地元の投資家がいるでしょう。

サイズが必ずしも上に挙げたこれらの悪い結果によって引き起こされる (または常に相関している) ことを私は知りません。 小規模な投資家や家主がこれらの問題を引き起こし、大規模な投資家が質の高い手頃な価格の住宅を生産することは確かに可能です（そしてもっともらしいです）. ただし、 　 これらの問題を引き起こしている大規模な投資事業体 (シンシナティにはいくつかの会社があります) は、その規模と影響力のために多くの苦痛を生み出す可能性があります。 また、これらの大規模な事業体は、複数の LLC の下で運営されており、問題が発生したときにテナントやコミュニティの擁護者が簡単に連絡できる地元の代表者を持たないことが多いため、説明責任を果たすのが難しいことが多いという問題もあります。 それが根本的な問題です。

所有権を規制しようとするのではなく、既存のコードを使用して悪い結果に対処し、さまざまな行動を促すプログラムを開発することは理にかなっているでしょうか。 たとえば、住宅ユニットが老朽化した場合、市は、より手頃な価格で修理を可能にし、費用が住民に転嫁されるのを防ぐことができる基金からの助成金として低利のローンを提供できます。

これに対抗する XNUMX つの方法は、既存の規制を強化することだと思います。確かに、シティで私が話をした人々はまさにそれを行おうとしています。 そして、家主が物件を維持するのを助けるために、助成金や低利のローンを提供することは間違いなく理にかなっています. 特に小規模な家主は、非常に狭いマージンで運営されていることが多く、特に材料と労働力が非常に高価になっている現在、彼らの財産を維持するのが本当に困難であることは間違いありません. しかし、ここで焦点を当てている問題は、いくつかの物件をアップグレードするために少額のローンが必要な家族経営の家主ではありません。 私たちが話しているのは、近所にやって来て家賃を上げている大企業について話しているのですが、物質的に何かを入れるという意味での不動産への実際の「投資」ではなく、それらの賃貸料を通じて価値を引き出しています。 これは、私たちが一戸建て賃貸で出現しているビジネスモデルについて心に留めておく必要がある基本的な問題です. 過去のほとんどの不動産投資は、時間の経過とともに不動産自体に価値が発生することで収益を得ようとしていました。 そのため、資産を維持するインセンティブがあります。 しかし、それはこれらの企業が行っていることではありません。 彼らは、物件を維持しないことで賃料を上げ、コストを削減することで短期的な利益を引き出しています。 これは、ほとんどの家族経営の家主とは根本的に異なるビジネス モデルだと思います。この問題について話すときは、そのことを念頭に置く必要があります。 私達も。 適切な政策対応を検討する際には、そのことを念頭に置いておく必要があります。 私たちは、すでに質の高いユニットを維持するのに苦労している小規模の家主を傷つける規制を作成したくありません.

このプロジェクトが住宅のより良い結果をもたらすことを期待していることについて、他に考えやコメントはありますか? 規制が関係している場合、シンシナティで住宅を建設するための民間開発業者による投資を減らす可能性のある阻害要因を生み出すことを、どのようにして新しい規則が回避できるでしょうか。

アドボカシーの観点から、私はこれが人々を集めて、私たちの街の賃借人にとってより良い生活条件とより大きな所有権の保証につながる解決策について考えるようにしたいと考えています. 私は推進しようとしている一連の政策イニシアチブを事前に決めているわけではありませんが、むしろコミュニティの人々の話を聞き、それらを結び付けようとしており、役立つ可能性のある研究を指示する方法を見つけようとしています。 . 関連して、知的および教育学的観点から、私はこのプロジェクトが望んでいたことの多くをすでに行っていると思います。それは、問題が何であるか、そして私たちの主張がどこに向けられるべきかを明確にするのに役立つ会話を刺激することです.