いいえ、サンフランシスコは一戸建てを排除しませんでした

アメリカ人は、インターネット上の投稿が「偽のニュース」または「誤った情報」であるという主張に無感覚になっていると思います。 その言葉は、「それが真実であるかどうかにかかわらず、それが真実であるとは信じたくない」という別の言い方になりました。 ただし、いくつかのことが真か偽かを証明するのに、哲学者である必要はありません。 サンフランシスコは「一戸建てゾーニングを終了したばかり」ではありません。 Planetizenの見出し 請求。 サンフランシスコで起こったことはより複雑で、メディアだけでなく、誰かが利益を上げることを心配しているために、サンフランシスコの監督委員会が住宅価格を下げるために何もできないままであることに光を当てています. 同じことは、より多くの住宅にインセンティブを与えるカリフォルニア州議会の取り組みにも当てはまります。

まず、Planetizen のストーリーは、サンフランシスコ クロニクルの有料記事の要約です。 概要は、28 月 XNUMX 日の法律の可決をカバーしています^th サンフランシスコの一戸建てゾーンを変更します。 誤解を招くような見出しにもかかわらず、この投稿はクロニクルのストーリーと問題をうまく要約しています。

Planetizen の投稿の冒頭の段落は次のとおりです。

「『サンフランシスコは、一戸建てのゾーニングを撤廃し、代わりにすべての近隣に XNUMX つの住宅を許可し、すべての角地に XNUMX ユニットの住宅を許可することを計画しています。これは、住宅開発の支持者が長い間求めていた変更です』と、JD Morris は Sanフランシスコ・クロニクル」。

ここまでは順調ですよね？ しかし、落とし穴があります。 モリス氏は、この法律には懐疑的な見方があると述べています。なぜなら、Flummox 州の法律が昨年 SB 9 で可決されたように思われるからです。 その詳細はストーリーにはありません。SB 9 については後で説明します。 他の開発支持者は、実際に敷地内に 4 軒、角地に XNUMX 軒の家を建てるには障壁が多すぎると指摘しました。 正確にはどのような障壁がありますか？ Planetizen の要約には記載されていませんが、これについては後で説明します。

最後に、Planetizen の投稿は、サンフランシスコ市の企画ディレクターである Richard Hillis 氏の言葉を引用しており、条例の影響は「かなり小さい」ものの、「かなり大きな一歩」であると述べています。 法案の発起人であるスーパーバイザーのラファエル・マンデルマン氏は、「当初は控えめで漸進的だった措置が、さらに悪化した」ことに不満を感じていると付け加えています。

サンフランシスコは一戸建てゾーニングを終了しましたか?

何が実際に起こったのかを知るために、サンフランシスコの監督委員会のサイトと州議会のウェブサイトを掘り下げるのにしばらく時間がかかりました. しかし、ここにあります。 昨年、スーパーバイザーのマンデルマン氏とカリフォルニア州上院多数党院内総務のトニ・アトキンス氏はどちらも、一戸建てゾーニングに対処するための法律を導入しました。 もちろん、マンデルマンズはサンフランシスコにのみ影響を与え、一戸建てゾーンの密度を高めることができます. アトキンの SB 9 は本質的に同じことを行うことを意図していましたが、サンフランシスコを含む州中の都市で行われました。

アトキンの法案が可決されました (全文を読むことができます こちら）、追加の住宅ユニットを作成するために一戸建ての区画を分割する余裕を生み出します。 SB9の結果はカリフォルニア州YIMBYがこうまとめている 彼らのウェブサイトで,

• 州内のほとんどの地域の住宅所有者は、自分の財産を XNUMX つの区画に分割できるため、近隣で住宅を所有する機会が増えます。 と
• これにより、各区画に XNUMX 軒の住宅を建設できるようになり、以前は XNUMX 軒の住宅しか許可されていなかった地域でフォープレックスが合法化される効果があります。
• SB 9 には、既存のテナントの立ち退きに対する重要な保護が含まれています。

これにより、以前は新築住宅が立ち入り禁止だった地域での新築住宅建設がブームになるのではないでしょうか。 いいえ、そうはなりません。 理由を理解するには、他の人が提供する細字を読む必要があります 議会からの説明者.

「最近の改正により、地方機関は次のことを行う必要があります。 所有者の占有要件を課す 住宅所有者が大臣のロット分割を受ける条件として。 この法案はまた、小さな区画の開発を禁止し、 隣接する区画での省庁の区画分割を禁止します 投資家の投機を防ぐために同じ個人によって。 実際、カリフォルニアのコミュニティでは、より多くの近隣規模の住宅を許可しています。 機関投資家の市場支配力を抑制します。 SB 9 テナントが過去 XNUMX 年間居住していた物件を除外することで、利益を得る者がテナントを立ち退かせたり、立ち退かせたりするのを防ぎます。 （私の強調）。

法律の明確な意図は、既存の一戸建て所有者が「他の働く家族に手頃な価格の賃貸機会を提供する」ことを可能にする一方で、自分たちのために富を生み出すことを可能にするために「利益者」を締め出すことです。 これらの所有者は、「利益」を得ることなくこれをどのように行うことができるでしょうか? それは謎です。 住宅ローンを払っている一戸建て住宅を持つほとんどの人にとって不可能な資金調達について、法律は沈黙しています。 最初の住宅ローンを 5 年間使用している若い家族が、区画の再分割の資金を調達し、その後の区画に住宅を新たに建設し、3 つの賃貸ユニットの賃貸とメンテナンスを管理していると想像してください。 それができる家族を想像してみてください。

率直に言って、SB 9 は、左派議員が「一戸建てゾーニングを終了した」と言い、背中を軽くたたき、座って何も起こらないのを見る方法にすぎません。 あらゆる種類の投資がなければ、新しい住宅は実現しません。 前に指摘したように、キーブラー エルフが木から出てきて、敷地内に余分な家を建てるために叩き始めることはありません。 お金がかかります、お金がかかります。 そして、新しい住宅ユニットを開発することは 設計上複雑で難しい これは、都市が「省庁」機能として部門を付与することを余儀なくされたとしても、つまり自動的にそうなるでしょう。

サンフランシスコの法律（全文 こちら) SB 9 を改善するか、悪化させるか、効果がないか? 立法に関する討論中に聞かれた不満は、法案が十分に機能していないことと、ほとんど機能していないことです (完全な議論を見ることができます)。 こちら）。 スーパーバイザーのアーロン・ペスキンは、家賃管理が追加されるまで、この法案はほとんど効果がなかったと考えていました。

「それについては本当であろう」と彼は対戦相手について語った. 「彼らは賃貸料の管理を嫌うので、これに反対しています。」 Peskin 氏は続けて、「賃貸管理のおかげでコミュニティは存続している。 私は自分のケースを休ませます。

しかし、ペスキンのコメントに続いて、スーパーバイザーのマット・ドーシーは、この法律は「私たちを間違った方向に導き」、「追加の要件を与えられた場合、新しい住宅生産はほとんどない」ため、法案に「反対」するだろうと述べた. 」 彼はまた、私が指摘したように、一戸建て住宅は技術的にもはや本に載っていないため、サンフランシスコはSB 9の対象外であることに懸念を表明しました.

見出しと質問に戻ると、「サンフランシスコは一戸建てゾーニングを終了しましたか?」 最も技術的な意味では、はい、そうです。 しかし、スーパーバイザーのドーシーが指摘したように、変更に対するすべての要件は、実際には、SB 9 と同じように、何も変更されないことを意味します。 これを理解し、ここで説明するのに何時間もの調査が必要でした. ここまで読んでくださった方、おめでとうございます。 多くの人がプラネタイズンの投稿を幸せそうな顔の絵文字で Facebook に投稿しただけで、SB 9 や全国で同様の措置を講じたのと同じように、他の人は必ず再投稿して再投稿したと思います。

悲しいことに、人々は私に「彼らがサンフランシスコで何をしたか聞いた?」と言うでしょう。 熱意を持って。 「それはあなたが望むものではありませんか？」 いいえ、そうではありません。 左寄りの議員や市の指導者が、自分たちは何か重要なことを成し遂げたと主張して自分の背中を軽くたたいているのを見ると、疲れ果ててしまいます。 さらに悪いことに、供給不足の問題に対処するために実際に何かが行われたと人々に信じ込ませてしまいます。 物価上昇の問題が続くと、家賃規制の支持者、非営利団体や公営住宅の高価な建設のためのより多くの資金が必要となるでしょう。 SB 9 とマンデルマンの法律は、貧しい人々を助けるために何もしませんでした。」

これらの半分以下の対策について腹立たしいのは、それらが失敗する理由は特に、それらが市場志向のソリューションではなく、代わりに、リターンを生み出すことができる投資なしでは達成不可能な結果を​​プログラムするための努力であるということです。 、 利益。 民主党と社会主義者は、不動産所有者が、コストをカバーするために獲得できる価値を生み出すことなく、密度の漸進的な増加に何らかの形で資金を提供することを望んでいます. それは単に不可能です。 開発者や専門家を壁で囲うことにより、これらの取り組みは最初から失敗に終わります。

この行動パターンを維持しているのは、何かが起こったという「フェイク ニュース」です。 注目を集めるのは見出しだけであり、何が起こったのかを理解するという耐え難い作業は、人々が自分で見つけるために残されています。実際に報告が行われると、誰もそれを読んだり、その意味を理解したりすることを気にしません. この問題の解決策は明らかです。すべてのレベルの立法府は、何もしない法律の可決を停止する必要があり、メディアは、何もしないという報道を停止する必要があります。