クロージング時に配信された証書の無料やり直しなし

売り手が買い手に不動産を売却することに同意すると、当事者は不動産を特定し、購入価格を示し、その他のいくつかの重要な点 (および無数のマイナーな点) をカバーする契約に署名します。 その後、両当事者は取引を完了し、その完了の一環として、売り手は不動産を買い手に譲渡する証書に署名します。

証書に正しい不動産が記載されていないのに、買い手がそれに気づかずに取引を終了した場合はどうなるでしょうか? 不動産法の伝統的な原則の下では、契約は証書に「併合」されます。つまり、契約は事実上消滅し、証書だけが残ります。 証書が間違った不動産を伝えた場合、それは買い手にとってあまりにも悪いことです。もちろん、買い手のために証書を承認した弁護士にとっても.

その原則はかなり残酷に聞こえるかもしれません。 しかし、それは何世紀にもわたってアメリカの不動産法の一部でした. 最近のニューヨーク州の上訴判決は、ニューヨークが依然としてこの原則に従っていることを確認しました。 その場合、契約では、売主は買主が家を建てる予定の土地を譲渡する必要がありました。 区画は、典型的な「境界線の法的説明」で説明されていました。これは、事実上、区画を示す測量図の境界を物語的に読み上げたものです。

取引の最後に、売り手はわずかに異なる不動産を伝えましたが、証書に添付された境界線の説明が契約書のものと非常に似ていたため、違いは飛び出しませんでした。 しかし、証書の説明には、買い手が家に浄化槽システムを設置できるようにするために不可欠な XNUMX 番目のロットが省略されていました。

売主は証書の訂正を拒否し、買主に XNUMX 番目のロットに対してより多くの金額を支払わせようとしました。 購入者は最終的に訴訟を起こしました。 裁判所は、証書は当事者間の最終的な合意を具現化するものであり、契約は無関係であると述べました. 裁判所は契約を再検討しません。

もちろん、この規則には例外があります。 たとえば、証書の財産の説明が何らかの形で曖昧である場合、裁判所は戻って契約を確認する可能性があります。 契約自体が、契約に基づく特定の義務がクロージング後も存続することを規定している場合、裁判所はその規定を執行します。 現代の商業用不動産契約のほとんどは、契約の多くの条項がクロージング後も存続すると述べています。 しかし、存続条項のリストには通常、合意された不動産を譲渡する売主の義務は含まれていません。

前の段落で述べた例外はいずれも、最近のニューヨークの訴訟には適用されなかったため、買い手は敗訴しました。

買い手またはその弁護士は、契約締結時に証書をより注意深く検討することで、問題を回避できたはずです。 また、プラット マップを参照して、伝達するプロパティを特定することもできました。これにより、プロパティの説明がはるかに単純になり、間違いが発生しにくくなります。

参考にした事例は ピカード対キャンベル、NY Slip Op. 04442 (8 年 2022 月 XNUMX 日、上訴課、第 XNUMX 部)。