ニューヨークの「ゾンビ」オフィスビル、金利上昇でぐらつく

歴史的な低金利とほぼ無料のマネーに支えられた長引く強気相場の間、ダグ ハーモンと彼のチームは、マンハッタンの多くのトロフィー オフィス ビルの記録破りの販売を主宰しました。

これ以上。 最近、不動産サービス会社である Cushman & Wakefield の資本市場部門の責任者である Harmon は、彼が言うように、多くの時間を「トリアージ」に費やしています。

世界最大のオフィス市場は最近、大金を投じる中国人投資家の撤退、新型コロナウイルス時代のリモートワークの台頭、ウクライナ戦争による経済的影響に耐えてきた。 現在、金利の劇的な上昇は、多くの所有者にとって維持するには多すぎ、待望の計算が近づいているという懸念が高まっています。

ハーモン氏は「降伏が来るとのコンセンサス感がある」と述べ、金利の上昇をオフィスの火事の嵐に火をつけるガソリンになぞらえた。 「私がどこへ行っても、世界中のどこにいても、オフィスを持っている人は誰でも、『荷物を軽くしたい』と言います。」

業界では、パートナーシップが強要されて解散したり、オフィスビルが他の用途に転用されたり、どの開発者が反対側に行かない可能性があるかについての憶測が飛び交っています。 一方、日和見主義者は、おそらく来年の第 XNUMX 四半期に、ノックダウン価格での厳しい販売が相次ぐと彼らが信じていることに備えています。

コンパスのベテランブローカー、アデレード・ポルシネッリ氏は、「苦境に直面するだろう」と語った。 「私たちはすでにそれを見ています。」

XNUMX月以降、ニューヨーク最大のオフィス所有者であるXNUMXつの上場REITであるSLグリーンとボルネードの株式は半減しました。

緊張の新たな兆候が今週現れた。 未公開株式投資会社のブラックストーンは投資家に対し、125 億ドルの商業用不動産ファンドの償還を制限すると語った。

また、Facebook の親会社である Meta が、コスト削減のため、新しいハドソンヤードの開発で約 250,000 平方フィートのスペースを空けることも明らかになりました。 それと他のテクノロジー企業は、マンハッタンのパンデミック時代のオフィス市場における最後の拡大源のXNUMXつでした.

ウォートン プロパティーズの責任者として企業のリースに関するコンサルティングを行うルース コルプ ハーバー氏によると、ハドソン ヤードのような小さなオフィス群は、新築で最高の設備と立地を備えており、依然として需要が高いとのことです。

しかし、彼女は、本当の「危険はクラス B とクラス C の建物の階下に潜んでおり、テナントを驚くべき速さで失っており、代わりがいない」と警告しています。 全体として、Colp-Haber は、市内のオフィス ビルの約 40% が将来について「大きな決断に直面している」と推定しています。

予言者たちは、新型コロナウイルスのパンデミックが始まって以来、オフィス部門の運命を予測してきました。これにより、リモートワークへの傾向が加速し、スペースの需要が減少しました。 オフィス セキュリティ会社の Kastle Systems によると、ニューヨーク市のオフィスの平日の平均稼働率は 50% を下回っています。 コロンビア大学とニューヨーク大学の教授による特に悲惨で頻繁に引用される分析では、500 年までに米国のオフィス ビルの総価値が約 2029 億ドル (XNUMX 分の XNUMX 以上) 縮小する可能性があると推定されています。

セクターはこれまでのところ、そのような予測を無視してきました。 リース期間は通常 10 年から XNUMX 年なので、オフィスに来る従業員がほとんどいなくても、テナントは家賃を支払っています。 パンデミックのどん底で、貸し手は寛大さを示したり、一部の人が言うように、「拡大してふりをしたり」することにも前向きでした。

しかし、金利の急激な上昇は、ついに問題を引き起こす可能性があります。 資金調達は、所有者と開発者にとって突然、より高価になりました。 ある開発者は、「返済期日が迫っている場合、金利が突然 XNUMX 倍になり、銀行は資産にお金を入れさせようとします。

低品質の建物が最も脆弱な場合があります。 リース期間が満了すると、多くのテナントが退去したり、家賃の値下げを要求したりしています。 収益が減少しても、所有者は依然として税金と運営費を支払わなければなりません。

JLL の投資営業部長である Bob Knakal は、マンハッタンで「ゾンビ」オフィスビルが増え続けていると見ています。 典型的なゾンビは何世代も前に購入され、拡大し続ける受益者の名簿に毎月の小切手を提供した可能性があります.

「現在、建物は新しいロビー、新しいエレベーター、窓、バスルームが必要なため、リースの観点から見て競争力がありません。 そして、その 37 人のところに行ってこう言ったとしたら、 積み上げを修正できるように、750,000 ドルの小切手を書かなければなりません。 これらの人々は心臓発作を起こすでしょう」とクナカルは言いました.

借り換えが必要な債務がある場合、貸し手は、建物の価値の低下を補うために、所有者に対してより多くの資本を提供するよう要求します。 Knakal氏は、「計算が行われる予定です」と述べ、「これらの人々の多くが借り換えをするのは難しいと思います」

これにより、借り手、銀行、民間の貸し手などの間で裏での議論が相次いでいるようです。

商業用不動産担保証券を監視している Trepp のアナリストである Manus Clancy は、この状況を、XNUMX 年前に実店舗のショッピング モールが直面した状況になぞらえた。 多くは最終的に差し押さえに陥りました。 オフィス ローンの借り換えが可能かどうかは、建物の新しさ、稼働率、リース期間によって決まると彼は予測しました。 「それ自体は大きな苦痛ではなく、多くの懸念があります」と彼は言いました。

古くなったオフィスビルの一部は住宅に転用される可能性があり、理論的には、ニューヨーク市の慢性的な住宅不足を緩和するのに役立つ. しかし、それは言うは易く行うは難しだと、多くの専門家は言う。 ゾーニングの変更が必要になります。 それでも、床板が大きすぎる、エレベーターが間違った位置にある、窓が開かない、近所が魅力的でないなどの理由で、多くのオフィス ビルは住宅の改造に適していない可能性があります。 このようなプロジェクトを価値のあるものにするために、所有者は大幅な割引価格で販売する必要があります。

それは起こっていません—少なくとも公には。 商業用不動産の引受業者のデューデリジェンスを行うコンサルタント会社、タウンハウス・パートナーズの創設者であるデビッド・スターン氏は、「不必要に新たな安値を設定したい人はいないので、誰もこれに最初に足を踏み入れたくありません」と語った. 「それは誰もが待っているものです。この信じられないほどの再評価です。」 より口語的に言えば、開発者は、不動産を何年も保持することに慣れている一部の所有者はまだ「イエスを見た」ことがなかったが、そうするだろうと冗談を言った。

その間、最近のいくつかの取引は、市場の変化を示唆しています。 1330 月、RXR と Blackstone は 325 Sixth Avenue を 400 億 2010 万ドルで売却しました。これは、2014 年に RXR が支払った 575 億ドルから下がっています。 -ストーリータワー。 450月に次の所有者が33億440万ドルで売却した。

「今日の価値は？」 あるブローカーが尋ねました。 「440億XNUMX万ドル未満」