記録的な価格を求めるロサンゼルスの高級コンドミニアムの内部を見る

カリフォルニアの 50 つの開発業者は、ロサンゼルスの歴史の中で他の買い手がこれまで行ったことのないことを喜んで行う買い手を誘い込もうとしています。 

公的な記録によると、22.5 つのコンドミニアム ユニットが XNUMX 万ドル以上で販売されたことは一度もありません。  

ビバリーヒルズの西 9000 番街 3 番地にある巨大なデュプレックス アパートメントの価格は 75 万ドルです。 

ペントハウスと呼ばれる 59 つの LA は、12 月に市場に出ました。 フォーシーズンズ プライベート レジデンシーズ ロサンゼルスの最上階 XNUMX フロアにまたがり、Genton Development Company による XNUMX 階建ての XNUMX ユニットを含む超高級コンドミニアム プロジェクトの一部です。

北米初の独立したフォーシーズンズ レジデンスで、同名のホテルの向かいにあります。 建物のウェブサイトによると、王冠のような邸宅は、約 13,000 平方フィートの屋内リビング エリアと約 6,000 平方フィートの屋外スペースを提供します。

ユニットのマーケティングに使用されるレンダリングでは完全に家具付きのように見えるペントハウスは、実際には「ホワイトボックス」で販売されています。つまり、買い手は未完成のシェルとしてユニットを所有することになります。 つまり、キッチンもバスも、木工所も備品もありません。 The Agency RE の共同設立者であり、取引の共同上場エージェントである Billy Rose が彼のチームと一緒に、広大な未加工のスペースを自転車に乗っているマーケティング ビデオで見ることができるほど、空っぽです。

現在の提示価格では、未完成のユニットは 5,700 平方フィートあたり 8 ドルを超えています。Rose 氏は CNBC に、仕上げコストは買い手の好みによって大きく異なると語りましたが、XNUMX 万ドルは概算です。 一部の購入者は、自分の好みに合わせて住居をカスタマイズできるように、空白のキャンバスの配送を実際に好むと彼は言いました。 

建物の設備には、居住者用の食事とハウスキーピング、プライベートなサービスが含まれます。 19席のIMAXシアター ウェブサイトによると、初回上映映画やプライベート スクリーニングへのアクセス、栄養士でセレブリティ トレーナーのハーレー パステルナークが設計したフィットネスセンター、プライベート カバナを備えたプール、フォー シーズンズのスタッフがご要望にお応えします。

LAで最も希少な空気を求めているもう8899つの超高価なペントハウスは、ウェストハリウッドの50 Beverly Blvdにあります. 提示価格は 100 万ドルで、XNUMX 億ドルまで超大型化することができます。

建築会社 Olson Kundig が設計した 10 階建て、40 ユニットの建物は、Townscape Partners によって開発されました。 最上階は、東と西に XNUMX つずつ、同じ大きさの XNUMX つのペントハウスに分かれています。  

開発を担当し、最近 CNBC の東側ペントハウスのツアーに参加した Douglas Elliman のブローカー Fredrik Eklund によると、6,450 ベッドルーム、14 バスルームの住居は約 1,500 平方フィート、天井高は XNUMX フィートです。 電動ガラスパネルの壁をスライドさせて、ラップアラウンドバルコニーの約XNUMX平方フィートの屋外スペースにアクセスできます。  

One LAとは異なり、ユニットPHEは納品済みです。 現在、ASH Staging による家具で上演されています。 それらは、50 平方フィートあたり 7,700 ドルを超える XNUMX 万ドルの提示価格には含まれていません。  

開発者は、50 つの最上階のペントハウスのいずれも正式にリストアップしていませんが、少なくとも XNUMX 月以降、PHE に対する市場の需要をテストしています。 開発者がいわゆるささやきキャンペーンでXNUMX万ドルの値札でユニットのマーケティングを開始したのはそのときです。これは通常、市場外の住居を買い物するために使用される口コミマーケティングを表す用語です.

この場合、Townscape Partners と Eklund は、この取引について何ヶ月もマスコミに大声でささやき続けてきました。 チームは同時に、最上階の両方のペントハウスを組み合わせて 100 億ドルを要求する、さらに高価な市場外取引を購入しています。

コンビネーション レジデンスは、その所有者をウェスト ハリウッドで最も高い見晴らしの良い場所に配置します。 ペアとして、ペントハウスには 10 つのベッドルーム、XNUMX のバス、XNUMX つのキッチンがあり、それぞれにメイン キッチンと隣接するスタッフ キッチンがあります。

Eklund 氏によると、このパッケージ契約により、内部の総映像は約 13,000 平方フィートになり、さらに外部が 6,000 平方フィートになります。 建物の設備には、プール、暖炉、ダイニング エリアを備えた 12,000 平方フィートを超える屋外エリアがあります。 フィットネス エリアとヨガ スタジオもあり、高級レストランも近日オープン予定です。

地下レベルには、いわゆる自動車厩舎があり、建物の豪華なガレージを表現するためにエクランドが使用する用語です。 駐車場には、ムーディーな照明、ヘリンボーン模様のタイル張りの床、木製とスチール製の引き戸の後ろにある駐車スペースがあります。 

ブローカーは CNBC に、ここの 750,000 駐車場は XNUMX ドルかかるが、ペントハウス契約の一環として、開発者は無料でいくつかの駐車場を投入すると語った. また、ガレージの景色を望むガレージレベルのペントハウス専用のプライベートロビーに加えて、ペントハウスのゲストを最上階に直接連れて行くことができる座席とエレベーターも含まれます。 

ここでの 100 億ドルの問題は次のとおりです。これらの開発者のいずれかが、コンドミニアムにその種の生地の近くを喜んで費やす買い手を見つけるでしょうか? 

LA の 9,300 ユニットのコンドミニアム販売でこれまでに達成された史上最高額は、22.5 年に 2,400 平方フィートのペントハウスが 2015 万ドル、または XNUMX 平方フィートあたり XNUMX ドル強で閉鎖されたセンチュリー シティのセンチュリー コンドミニアムでした。 Miller Samuel Appraisers and Consultants の社長、Jonathan Miller によって分析された公的記録によると。 

2009 年に完成したセンチュリーは、42 階建て、140 戸の高さで、ロバート AM スターン アーキテクツによって設計されました。 この開発は、昨年「フレンズ」俳優が販売した最高価格のコンドミニアムの記録も保持しています。 マシュー・ペリーが売却したと伝えられている 彼のほぼ 9,300 平方フィートのコンドミニアムは 21.6 万ドルで、2,300 平方フィートあたり XNUMX ドル強です。 

信じられないかもしれませんが、同じ建物が 2010 年に別の記録を打ち立てました。伝説のテレビ プロデューサー、アーロン スペリングの未亡人であるキャンディ スペリングは、34.8 つの隣接するユニットに 15,500 万ドルを費やし、彼女は後にそれらを合わせて記録を更新しました。 彼女のメガディールは、2,250 平方フィートにまたがり、XNUMX 平方フィートあたりの価格はほぼ XNUMX ドルでした。 

現在の要求では、One LA または 8899 Beverly Blvd のペントハウスの購入者は、The Century で確立された記録から大きく飛躍する必要があります。 Miller 氏は、CNBC の不動産市場は通常、このような劇的な動きをしないと語ったが、この種のことは 以前LAで起こった.

彼が指摘する例は、超高級仕様のマン​​ションとして知られる町の一戸建て住宅在庫のほんの一部です。 過去 50 年間で、これらの住宅は突然 XNUMX 万ドルの大台を突破し、それを維持する売上高を達成しました。 現在、かつては想像もできなかった価格レベルが、ハイエンド スペック市場で定期的に破られています。

「これは、以前の高級品市場と直線的または直接的な関係を持たない、より大きな市場のサブセットです」とミラー氏は言います。

Miller 氏によると、仕様住宅のような住宅サブカテゴリの急激な急増は、開発者が購入者に、以前に存在していたものとは大きく異なる新しい不動産商品を作成したため、かなりのプレミアムが必要であると納得させたときに発生する可能性があります。

「これは新しいデータセットの始まりです」と Miller 氏は言います。

Rose は、LA の新しい超高級コンドミニアム在庫を「2.0」と呼んでいます。これは、それ以前のどのコンドミニアム在庫よりもモダンで豪華、そしてアメニティ満載のアパートの波であると彼は説明しています。 彼は、これらがユニットが前の波よりも高い価格を要求する理由の一部であると考えており、ローズはセンチュリーコンドでの記録破りの販売が含まれていると考えています.

これまでのところ、Rose の 2.0 理論は、ウェスト ハリウッドの別の高級コンドミニアム プロジェクトである The Pendry Residences での最近の売却によって裏付けられています。このプロジェクトでは、2,700 平方フィートのユニットが 13 万ドルで売却され、4,800 平方フィートあたり XNUMX ドルを突破しました。これは現在、XNUMX 平方フィートあたりの最高価格です。 LAのコンドミニアムでこれまでに達成されたフィート。 この記録は、センチュリー コンドミニアムの XNUMX つのトップ セールスのそれぞれで達成された XNUMX 平方フィートあたりの価格の XNUMX 倍以上です。

Eklund は、彼の 100 億ドルのささやきリストが LA での価格記録を破る可能性があり、破ると信じています。 ニューヨークですでに起こったことは役に立ちます。 セントラルパークでは、トロフィーコンドミニアムは10,000平方フィートで12,000ドル、さらにはXNUMXドルを超えている. 

「それはよくあることですが、ロサンゼルスはまだ過小評価されているのでしょうか? 長期的にはそうかもしれません」とエクランド氏は語った。

過去 140 年間の複数のリスティング サービス データによると、ニューヨークでは 35 ユニット以上が XNUMX 万ドルで販売されたのに対し、ロサンゼルスではそのレベルではゼロでした。 しかし、Miller 氏は大きな注意点を付け加えています。XNUMX つのコンドミニアム市場は大きく異なります。 The Pendry の売却は明らかにサインであると彼は言いましたが、この新しい市場が持続可能かどうかを判断するには、より多くの取引を行う必要があります。 

つまり、One LA と 8899 Beverly のトロフィー ペントハウスの開発者は未知の領域にいるということです。 

「これは新しい市場セグメントです」と Miller 氏は言います。 「そのため、消費者がどのように反応するかを確認する必要があります。」