モデルハウスの横にはREIT（Real Estate Investment Trust）の略称であるキューブが並んでいます。
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モーゲージ REIT はイールドカーブがすべてです。 彼らはローエンド (30 日から 60 日 LIBOR) で借り入れて、ハイエンド (30 年金利) で利息を支払う住宅ローンを購入し、その差額を配当として株主に分配します、と説明します。 トッド・シェーバー; ここで、の編集者 ブルマーケットレポート —そして貢献者 マネーショー.com — 収入志向の投資家向けのモーゲージ REIT の XNUMX つをレビューします。
通常の状況では、それは永久運動の現金自動預け払い機です。 短期借入金利と長期貸出金利のスプレッドが不快なほど狭くなった現在でも、これらのポートフォリオを運用する人々は、XNUMX パーセント ポイントまたは XNUMX パーセント ポイントを絞り込む方法を見つけています。
2019 年に曲線が完全に反転したとき、そのスプレッドは 0.55% まで縮小しました。 . . 依然としてプラスであり、キャッシュフローを維持するのに十分です。 悪い時期を乗り越えるために必要なのはそれだけです。 そして、スプレッドが再び広がり始めると、ディストリビューションは急速に回復します。 利回りが確定するのは、カーブが反転したときです。 歴史を参考にすれば、あなたの収入は 8～10 四半期の間は打撃を受けるかもしれませんが、いつの間にか年間 XNUMX ～ XNUMX% の収入が再び得られるようになるでしょう。
大手不動産投資信託 AGNC投資 (AGNC) は 315 週間前に第 36 四半期の結果を発表し、前年同期の 232 億 435 万ドルから 0.83% 増の 400 億 0.76 万ドルの収益を報告しました。 同社の利益、つまり運営資金 (FFO) は XNUMX 億 XNUMX 万ドル (XNUMX 株あたり XNUMX ドル) で、XNUMX 億ドル (XNUMX ドル) でした。
住宅ローン REIT の簿価は、前四半期末の 11.43 ドルと比較して、四半期中に 13.12 株あたり XNUMX ドルに減少しました。 これは、エージェンシー モーゲージ証券市場の低迷と、景気後退への懸念から短期金利が上昇するとの予想によるもので、これらすべてが第 XNUMX 四半期中に大幅に高い金利ボラティリティをもたらしました。
同社は 61 億ドルのポートフォリオで第 44 四半期を終え、そのうち 16 億ドルはエージェンシー モーゲージ担保証券、2 億ドルは発表予定のモーゲージ ポジションであり、これは基本的にモーゲージ決済の先物取引であり、XNUMX 億ドル相当の信用リスク移転が含まれていました。および非政府機関証券。
30 年物クーポン MBS と 10 年物国債の利回り差は、年間で 100 ベーシス ポイント以上拡大し、140 ベーシス ポイントのスプレッドで四半期を終えました。 このようなスプレッドが長期間にわたって存在したのは、2008 年の世界的不況のときだけでした。AGNC のような住宅ローン REIT の場合、スプレッドの拡大は長期的に収益の向上につながります。
歴史的に、このような状況は素晴らしいバイインの機会であることが証明されており、連邦準備制度理事会は、好ましい金融政策ツールはバランスシートの縮小ではなく、連邦資金率を調整することであることを明確にしています. これにより、Agency MBS の純供給は 700 億ドルの範囲内にとどまり、AGNC などの企業にとって非常に魅力的なものになります。
AGNC は年初来で 18% 以上下落しており、25 月のピークからは 11.4% 下落しており、金利の上昇が簿価を圧迫しています。 これにより、現在の利回りは 10% に押し上げられ、株式は簿価に対してわずか 10% のプレミアムで取引されているため、参入する絶好の機会となっています。これらの機会を最大限に活用するために、引き続き好位置につけています。
住宅ローン不動産投資信託の最大手、 アナリーキャピタルマネジメント
ほとんどの mREIT と同様に、Annaly の簿価は第 13 四半期中に 9.6% 下落し、スプレッドが拡大し、金利のボラティリティが業務を混乱させ続けたため、135% のマイナスの経済的利益をもたらしました。 しかし、同社はトップラインとボトムラインで素晴らしいビートを記録し、配当を XNUMX% 上回る利益を生み出しました。
Annaly は 82 億ドルのポートフォリオで四半期を終え、流動性の高いエージェンシーのポートフォリオは 75 億ドルでした。 住宅ポートフォリオは 4.8% 増の 10 億ドルで、続いてモーゲージ サービシング ライツ ポートフォリオが 1.7 億ドルで、前年比 41% 増となり、MSR の YTD の XNUMX 番目に大きな購入者となりました。金利上昇に対する大幅なヘッジ。
これは、同社にとって波乱に富んだ四半期であり、2 億ドル相当のホールローン証券化を 500 件完了させ、プライム ジャンボおよびエクスパンデッド クレジット MBS の最大のノンバンク発行体となりました。 レジデンシャル クレジット グループは 500 億ドルの信用枠を追加し、MSR プラットフォームはさらに 740 億ドルをクローズし、続いて XNUMX 月に XNUMX 億 XNUMX 万ドル相当の普通株式の売出しを行い、会社に十分な流動性を生み出しました。
第 14 四半期の厳しい環境にもかかわらず、連邦通貨前線の透明性と歴史的に魅力的なスプレッドにより、将来的にはより高いトータル リターンが得られるはずです。 年初来で 12.8% 下落した後、Annaly の株式は XNUMX% の利回りを提供し、優れた配当カバー率を維持しながら、健全な予約プレミアムで取引されています。
リズムキャピタル (RITM) は、以前は New Residential Investment として知られており、第 1.3 四半期の結果を発表し、前年同期の 450 億 145 万ドルと比較して、前年同期比でほぼ 0.31 倍の XNUMX 億ドルの収益を記録しました。 四半期中の利益は XNUMX 億 XNUMX 万ドル、XNUMX 株あたり XNUMX ドルと引き続き堅調でした。
不動産投資信託は、その名前と株式記号だけにとどまらない一連の変化を明らかにしました。最も記念碑的なものは、外部マネージャーのフォートレス・インベストメント・グループとの契約の取り消しです。 今後、Rithm は社内で管理され、その結果、Fortress との契約を終了するために 325 億 60 万ドルが支払われました。これにより、年間 XNUMX 万ドルの節約になります。
これ以外にも、Rithm はコストを削減し、効率を高めるために多くの進歩を遂げました。最も顕著なのは住宅ローン事業で、年間の一般管理費が 2.2 億ドルから 1.9 億ドルに減少しました。 同社は、オリジネーション業務の資本を 2 億ドルからわずか 650 億 XNUMX 万ドルにさらに削減し、株主が使用する総資本利益率を改善しました。
オリジネーション、MSR、企業、資産を完璧に組み合わせてポートフォリオを再調整する同社のアプローチにより、簿価は前期比わずか 2.2% 減少しました。 これにより、Rithm は主要な mREIT の中でも外れ値となっています。そのほとんどは、金利の上昇、利回り曲線の反転、不動産販売の減速、迫り来る不況に直面して簿価が大幅に下落しています。
Rithm のモーゲージ サービシング権 (MSR) ポートフォリオは、第 623 四半期中に未払いの元本残高が 515 億ドルに達し、金利と国債利回りの上昇により 620 億 XNUMX 万ドルの利益を上げました。 サービス セグメントは XNUMX 億 XNUMX 万ドルの利益を計上し、現在減速の真っ只中にあるオリジネーション ビジネスに対する強力なヘッジを表しています。
トラストのオリジネーション セグメントの損失は、前年同期の 26 億ドルと比較して 19 億ドルに減少したため、前四半期から横ばいのわずか 23 万ドルでした。 ただし、このセグメントの売上利益率は、1.95 年前の 1.42% から XNUMX% へと着実に改善し続けています。 繰り返しになりますが、同社はコスト削減に熱心に取り組んでいます。
株価は、7 月の安値から大幅に回復した後でも、YTD で 10% 以上下落したままです。 Rithm Capital は、さまざまな事業会社が内部化された管理の範囲内に入るため、12.28% に近い利回り、配当の十分なカバー、最近の四半期における実質的な価値と相乗効果の利益により、将来の利益のための素晴らしい機会を表しています。 未来は明るく見えます。 私たちは経営陣に自信を持っており、1 ドルの簿価が今後 2 ～ XNUMX 年で XNUMX 代半ばにまで増加すると確信しています。
出典: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/