泡立った米国の住宅市場に関するジョン・ポールソン：今回は違う

（ブルームバーグ）：ジョン・ポールソン氏は、世界金融危機の黎明期に彼のヘッジファンドが25億ドル以上のモーゲージ証券を事実上ショートさせた後、億万長者になった。

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約 15 年後に再び泡立った住宅市場の規模を測る際、Paulson & Co. の創設者は、米国の住宅価格の別の下落がカードにある可能性があると述べていますが、銀行システムはそれを処理するためのはるかに良い状態にあります。

ポールソンは、火曜日にフィラデルフィアのユニオンリーグのビジネスリーダーシップフォーラムでブルームバーグと幅広いインタビューを行った。彼はまた、いわゆる「史上最大の取引」がその後の彼の投資にどのように影響したか、そして金価格が下落している理由についても話しました. 以下は、明確にするために軽く編集された会話のハイライトの一部です。

Q: 16、17 年前に不動産市場に目を向けました。基本的にあなたは、米国が住宅バブルに陥っており、住宅ローン証券の巨大な市場は、価格が暴落したときに困窮するにちがいないと推測しました。それ以来、どのように変化したかを見ているので、それを現在形にできるかどうか興味があります。引受基準はかなり落ち着いています。銀行システムははるかに予防接種を受けています。より良い資本要件があり、より多くの規制が実施されています。しかし、2020 年初頭以降の住宅価格の上昇を見てみると、ケース・シラー指数は 40% ほど上昇しており、同じ期間に住宅ローンの金利は 6% 以上に跳ね上がっています。住宅市場での痛みに直面する可能性があるようです。金融システムはどれだけ予防接種を受けているのだろうか？現在と当時を比較対照します。

A: 金融市場、銀行システム、住宅市場は、今日では 06 年や 07 年とは大きく異なります。今日の住宅ローンの基本的な品質ははるかに優れています。市場にはサブプライム住宅ローンすらありません…そしてFICOスコアは非常に高いです。平均は 760 のようです。サブプライムは、頭金なしで平均 580 ～ 620 でした。その期間中、頭金も信用調査もなく、非常に高いレバレッジもありませんでした。そして、それは今日起こっていることとは正反対です。そのため、当時のように住宅ローンの信用度が低下することはありません。

もう 3 つの要因は、当時の銀行のレバレッジが非常に高かったことです。大手銀行の平均資本金は約 3% でした。そして、オフバランスシートのエクスポージャーもたくさんありました。ですから、たとえば、97 ドルの資産があり、負債側では、資本が 3 ドル、さまざまな種類の借入金が XNUMX ドルしかない場合、失敗するのにそれほど時間はかかりません。資産側で十分に注意しないと、資産が XNUMX% 下落するだけで資産がなくなります。あなたはデフォルトに入ります。問題は、その時期、銀行は何に投資しているのかについて非常に投機的だったということです。リスクの高いサブプライム、高利回り、レバレッジドローンがたくさんありました。そして、市場が下落し始めると、株式はすぐに圧力を受けました。

そしてそれは、米国の主要な金融機関の破綻を非常に迅速に引き起こしました… 銀行は回復しました。しかし、今後の条件として、彼らは本当にエクイティを上げます。今日、平均的な銀行の株式はおそらく 9% であり、システム上重要な銀行の株式は 11% ～ 12% です。そのため、以前のほぼ XNUMX 倍から XNUMX 倍のエクイティが得られます。そのため、以前のように今日の金融システムが崩壊するリスクはありません。ええ、それは本当です、住宅は少し泡立っているかもしれません. したがって、住宅価格は下落するか、横ばいになる可能性がありますが、それが起こったほどではありません.

Q: バブル全般について学んだことはありますか? 投資家にとって最も難しいことの XNUMX つであると感じています。バブルを見つけるのは簡単ですが、適切なタイミングでバブルを迎え、適切な取引を行ってその恩恵を受けるか、少なくとも邪魔にならず、適切なタイミングで現金化します。バブルについて学ぶべき教訓はありますか、それともそれぞれがユニークであり、バブルが来るのを受け入れる必要がありますか?

A: その通りです。暗号のように。多くの人は、仮想通貨はバブルだと思っていました。ビットコインを見たのを覚えています。それは数千で、20,000ドルまで上がりました。人々は「これはばかげている。短くしましょう。」その後、65,000ドルまで上昇しました。したがって、ショートの問題は、マイナス面をカバーする方法がないことです.

これが、サブプライム債の空売りを興味深いものにしました。なぜなら、それは非対称的な取引だったからです… 6 ドルの額面で債券を空売りすると、5 ドルを取り戻し、その 6 ドルを投資します。したがって、あなたの損失は、ショートした債券に支払うレートと、5 ドルを投資する場所との間です。サブプライム債の利回りは1%前後。それらはトリプルB結合でした。当時の米国債は2%だった。債券を 3 で空売りすると、XNUMX ドルを支払う必要がありますが、その XNUMX の現金を受け取り、国債を購入すると、XNUMX ドルが得られます。したがって、正味コストは年間わずか XNUMX ドルです。債券の期間が XNUMX ～ XNUMX 年しかない場合、実際には XNUMX%、XNUMX% のリスクを負うことになります。しかし、債券がデフォルトした場合、XNUMX ドルを稼ぐことができます。

したがって、投資適格債の空売りの経済性は非常に魅力的です。問題は、干し草の山から針を見つけるようなものです。投資適格債がデフォルトするのはいつですか. ムーディーズと S&P によると、サブプライム危機以前は、投資適格債のデフォルトは一度もありませんでした。したがって、文字通り数千億ドル相当のこれらの債券が利用可能でした。しかし、債券の性質、住宅ローンの性質、およびストラクチャーへのレバレッジにより、必要なのはフラットな住宅市場からわずかに下落する住宅市場だけであり、これらのストラクチャーの損失がトリプルを一掃するだろうと私は考えました。 -BS。

Q: ポピュリストの話では、ヘッジファンドの運用者、特にショートセラーは、物事がうまくいかないときにしばしば中傷されます。ここ数年、ヘッジファンドが非常に人気のあるデイトレーダーのミーム株を空売りしているのをよく見てきました。あなたはそれを経験したのだろうか？そして、その批判に有効なものはありますか?

A: あなたが空売りをしていて、株を宣伝している場合はあります。したがって、株を空売りするには、誰かにそれを買ってもらう必要があり、彼らに高値で買ってもらいたいのです。そして下がったら利益が出ます。したがって、これらの空売り業者の一部は、実際に株を宣伝しています。これはこれまでで最高のものです。」そして、彼らはそれを非常に洗練されていない個人投資家に宣伝しています. そして、彼らは在庫を増やします。そして、株価が上昇するとき、彼らは、洗練されていない個人投資家に宣伝している株を空売りしています。そして、株価が一定のポイントに達すると、空売りを最大化し、プラグを抜いて宣伝を停止します。

サブプライムは非常に異なっていました。まず第一に、私たちの投資家の多くは年金、基金、家族でした。私たちは多くの金融機関にバランスを提供し、市場が下落したときに、ポートフォリオの全体的な損失を最小限に抑えて利益を上げるものを持っていました。第二に、私たちは個人投資家と取引したことがありません。私たちの取引相手は、最も洗練された銀行だけでした。私たちの主な取引相手はゴールドマン・サックスで、その次はドイツ銀行、その次はモルガン・スタンレー、その次はクレディ・スイス、そしてUBSでした。だから隠し事はなかった。彼らは私たちから何を買っているかを正確に知っていました。彼らは私よりも市場をよく理解していました。そして、私たちはこれらの絆を促進したことはありません。私たちは非常に明確でした：これらは非常に貧弱な住宅ローンだと思っていました。

Q. 取引が成功した後はどうですか？たとえば、あなたが漁師でクジラを捕まえたとしても、突然マス釣りに戻るのは難しいに違いありません。その後、心理的に「自分は本塁打者だ」と考えるのは難しかったですか？

A. そうですね。よくやったから、次を探す。しかし、見つけるのはかなり難しいです。そして、あなたは少し自信過剰になり、おそらくより方向性のあるリスクを冒すようになります. そして、方向性のあるリスクを冒すと、どちらの方向にも進む可能性があります。そして、あなたは損失を被り、より謙虚になります。あなたは現実に戻ることができ、別のものを見つけることについてより現実的になる. あなたは探し続けますが、このような取引を設定する別の取引を見つけるのは難しいです.

Q: 現在、金に何が起こっているのかを理解するのを手伝ってもらえますか? 下がり続けるのか？

A: 金についての 8 つのことは、今年の下落で、多かれ少なかれ 2.5% です。株や債券よりも下落幅が小さい。したがって、富を保護する源であることが証明されています。問題は金がインフレに対するヘッジであるということですが、現在のインフレ率は高いものの、長期的なインフレ期待は依然として非常に低いです。 10%くらいです。そして、FRB が利上げを行っている間も、それらは実際には変化していません。 2 年物利回りが 3.6% から、たとえば 2.5% になったとしても、インフレ期待はまだ約 XNUMX% です。そのため、以前は実質金利がマイナスでしたが、現在はプラスになっています。つまり、実質金利がプラスになったので、それは実際に金に上限を設けたことになります。

金がより反応するようになるために必要なことは、FRBが最終的に利上げを行い、経済が弱まり、一時停止した場合です。そして、彼らはインフレを制御できないことに気づきます。その場合、せいぜい2%まで下がることはありません。たぶん彼らはそれを4%、5%、または6%に引き下げ、その後経済が弱体化し、彼らは再び緩和しなければなりません. そして、インフレが戻ってきます。その時点で、長期インフレ期待は上昇するでしょう。人々はFRBがそれをコントロールできるとは信じないでしょう. そして、金はより高いレベルに上昇すると思います。

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ソース: https://finance.yahoo.com/news/john-paulson-frothy-us-housing-170000225.html