シンシナティが住宅密度対策を採用するのに遅すぎることはありません

シンシナティでより多くの集合住宅を許可するための非常に控えめで有益な提案 XNUMX月に否決された 市議会によって。 提案市議会議員のリズ・キーティング氏が提案した案では、より多くの住宅と人口を許可するゾーニング規則により、都市の一部の地域の密度制限が撤廃されるはずだった。 この提案は戸建住宅専用地域には触れられなかっただろうし、提案を潰そうとした反対派の暴徒は何かを失った。 もしこの提案が可決されていれば、より多くの住宅供給が生み出され、シンシナティに移住する新たな人々に利益をもたらしていただろう。 敗北にもかかわらず、住宅価格を増やすか減らすかにかかわらず、住宅価格にどのように対処するのが最善かについて、市内で議論が始まっている。

シンシナティでの戦いは私にとってあまりにも馴染みのあるもので、思い出させます。 密度をめぐる戦い それは、2008 年の暴落後に住宅市場が回復し始めたときに始まりました。今世紀の後半の XNUMX 年が展開するにつれて、怒った一戸建ての隣人たちは、新しい住宅が大きすぎる、小さすぎる、醜い、高すぎる、光と空気を遮るなど、さまざまな問題を抱えて密度に抗議して結集しました。 また、新しい住宅が建設されると、都市の樹冠が破壊されてしまうでしょう。 そしてもちろん、彼らが常に交渉の打破として提案してきたことは、住宅がより手頃な価格になるわけではありません。 新しい住宅は高すぎる、と彼らは言う。

ゲスト編集者 シンシナティ・エンクワイアラー誌で も同じことを主張しています。

「現時点では、高密度のゾーニングが住宅コストの削減につながるという仮定を裏付けるデータはありません。 実際、中央値倍数（国連、世界銀行、ハーバード大学共同住宅センターが使用）などの密度と手頃な価格の指標に関する研究では、その逆が真実であることを示しています。 高密度の住宅は平均して高価です。」

いや、それは真実ではありません。 最近の研究が XNUMX つあります (米国における密度管理、住宅価格の上昇、賃貸の増加）これは、「集合住宅部門では、密度管理と家賃上昇との間にはプラスの関係があることがわかりました。供給制約と一致して、密度管理が厳しいエリアでは家賃がより速く上昇しています。」

住宅の増加に関するこの議論を悩ませる点の XNUMX つ（これが密度というものです） 新しいセーターや新しい車など、新しい住宅は常に既存の製品よりも高価であるため、全体の価格が安くなります。 したがって、追加の新築住宅という形での密度の増加のみに注目すると、平均価格はより高くなり、それらのより高い価格は全体の平均を歪めることがよくあります。 しかし、全体として、新しい住宅ユニットの数が全体的に、そして時間の経過とともに増加すると、 価格へのプラスの効果.

この常識的な結論に加えて、アパートが小さくなっているという事実もあります。 なぜ？ それは都市に住む人々が望んでいることだからです。 私が書いた内容は次のとおりです 数年前のユニットサイズと手頃な価格:

「土地が不足している人口密度の高い都市に住みたい人が増えているため、戸数は減少しています。 土地が不足すると高価になります。 高価な土地を購入して建てるということは、土地のコストを合理化するために地代も高くなければならないことを意味します。 解決策は何ですか? 消費者はより低い価格で平方フィートを取引し、開発者は投資に対して平方フィートあたりより高い利回りを得ることができるため、ユニットサイズが小さくなればこの問題は解決します。」

最後に、そしておそらく最も明白なことは、キーティングの提案は一戸建ての隣人たちから激しく反対され、そのうちの一人は社説の中で「世論調査によると、庭付きの一戸建て住宅、あるいは、生活施設が徒歩圏内にある密集地域にあるタウンハウスが、大多数のアメリカ人にとって好ましい選択肢であることが示されている」と主張した。

しかし、パンデミック以前は、これはまったく真実ではありませんでした。 2018 年のフレディマックによる調査 は、「昨年の夏に比べて経済状況が改善したと考える賃貸人の数が増えていることをこのプロファイルで明らかにしているが、コストが賃貸の決定をますます推進していることも明らかにしている。」としている。 そうです、人々はより手頃な価格で賃貸住宅を選んでいたのです。 そしてシンシナティに住宅が増えれば物価も安くなるだろう。

そして最後に、確かに重要なことですが、 キーティングの提案には既存の一戸建て住宅ゾーンには何の影響もありません。 なぜ彼らはそんなに動揺するのでしょうか？ それは部外者には明らかです。 住宅が不足し、高価になると、貧しい人々のポケットから、より高い家賃という形で、より価値の高い一戸建て住宅に資金が移動することになります。 怒っている隣人たちは、自分たちの住んでいない場所の変更が自分たちの家の価値観を損なうため、反対しているようだ。 住宅不足は現在の所有者の投資価値を高めるのに役立ちます。

悪いニュースは、すでに人口密度が高いゾーンのわずかな人口密度の増加が、怒ったシンシナティの権利を持った一戸建ての隣人によって押しつぶされたことです。 これは何年も前にシアトル市議会が課した非道行為と何ら変わりません。 縮小 すでに密度ゾーンが設定されているエリアの密度。 近隣住民にとってのこの「勝利」は、彼らもそうするよう促すでしょう。 しかし、良いニュースは、シンシナティがシアトルの失敗から学び、とにかく変化を起こすのに遅すぎるということはないということです。 シンシナティ市議会がこの教訓を学ばなければ、使えるお金が少ない人々、主に賃貸人を委託することになり、今後数年間で物価上昇に直面することになる。