私は74歳の母親と一緒に家を購入していますが、住宅ローンは私の名前になります。 家にどのようにタイトルを付ける必要がありますか？

親愛なるマーケットウォッチ、

74歳の母と一緒に家を購入することについてアドバイスをいただけないでしょうか。自分の家の売却益を使って240,000万ドルを新居に預け、220,000万ドルの住宅ローンでスタートする予定です。 住宅ローンは私のみの名義になります。 母の家が売れたら、母は家の収益の一部、つまり 100,000 万ドルを私にくれるつもりです。そうすれば私は住宅ローンを見直して月々の支払いを減らすことができます。

私たちの質問は、「私たち二人が住むことになる家にどのようなタイトルを付けるべきでしょうか?」です。 生存権のある共同借家人と一緒に家に二人の名前を記載すべきでしょうか？ また、住宅ローンを再設定するために彼女が私にくれたお金は、私への贈与とみなされ、税金を支払わなければならないのでしょうか？ これを回避する方法はありますか? そして私の最後の質問は、成人した娘も生存権のある共同借家人として家の所有権を設定し、母と私がこの世に存在しなくなった後も家が娘のものになるようにすべきでしょうか？

これらの質問に答えられない場合は、不動産弁護士、税理士、または公認会計士に相談する必要があるかどうか教えていただけますか。 このような質問を誰にすればよいかわかりません。 あなたのコラムを読むのがとても楽しいです。 ご協力いただきありがとうございます。

引き続きよろしくお願いいたします。

お母さんと同居

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親愛なる引っ越しさん

あなたがお母さんと一緒に家を購入する計画を立てているのはとても素敵なことです。お母さんが年をとってより多くの援助が必要になったときに、それがきっとお母さんに安心感を与えてくれるでしょう。 この取り決めについて私の考えを聞いていないのはわかっていますが、お互いにたくさん率直な会話をして、一緒に暮らすことへの期待について話し合うことを提案しなかったとしたら、私は怠慢です。 これは二人にとって大きな変化となるでしょう。他のルームメイトの取り決めと同様に、平和な同棲を確実にするために、事前に同じ認識を持っておくことが最善です。

正直、私はあなた方お二人が選択したタイムラインに混乱していると認めざるを得ません。 最初に家を自分で購入することが合理的である理由がない限り、なぜ二人で一緒に家を購入するのをもう少し待てないのかわかりません。特に、家の権利書に二人で参加することを検討している場合はそうです。 リソースを一度にプールすると、より良い資金調達を利用できる可能性が非常に高くなります。

住宅ローンの再キャストは多くの住宅所有者にとって有利になる可能性があります。 金利やローン期間を変更せずに借金を減らすことができます。 住宅ローン金利が上昇している現在、主な目標が未払いの負債額を減らすことである場合、多くの住宅所有者にとって借り換えよりも良い選択肢となる可能性があります。

この戦略にはいくつかの欠点があります。 まず、すべての住宅ローン貸し手がこれを許可しているわけではないため、これについては事前に明確にする必要があります。 たとえ貸し手がそれを許可したとしても、すべてのローンタイプに対してそれを行うことはできません。 具体的には、FHA ローンや VA ローンを含む政府支援ローンはリキャストできません。 そして、ローンサービサーはリキャスティングに手数料を請求します。 これらの理由から、一部の借り手はリキャストの完全なプロセスを踏むのではなく、住宅ローンを追加で支払うことだけを選択します。

あなたの状況では、母親が住宅ローンを組んでいなければ、母親の拠出金は贈与とみなされますが、税金を支払うのはあなたではありません。 会計士に相談して専門家のアドバイスを得る必要がありますが、おそらく贈与税の申告が必要になるでしょう。 そうは言っても、彼女があなたや他の人に数百万ドルを贈らない限り、生涯除外のおかげで、彼女がそのお金に対して税金を支払うことはおそらくないでしょう。

彼女は住宅ローンを借りていなくてもタイトルを獲得できるが、それは必ずしも簡単ではない。 家を購入して住宅ローンを組んだ後、後で彼女を証書に追加することを考えている場合は、不動産弁護士に相談する必要があります。 一部の貸し手は、住宅の所有権に重大な変更が加えられた場合にはローンを全額返済しなければならないという条項を設けているため、法律の専門家に住宅ローン契約をレビューしてもらい、ここに該当するかどうかを確認してもらう必要があるでしょう。

代わりに、母親を住宅ローンに加入させずに、最初から証書に記入してもらうことを計画している場合は、住宅ローン貸し手に相談して、この取り決めについて承認を得る必要があります。 ニューヨークを拠点とする不動産弁護士のビクトリア・スポデック氏はブログ投稿で次のように説明している。 デフォルトが発生した場合に銀行が不動産を売却できるかどうかは銀行のモデルにとって非常に重要であり、保護されない限り銀行はお金を貸しません。」

複数の所有者が所有権を持っているが、住宅ローンは XNUMX 人だけである場合に発生する可能性がある問題は、家の所有権が複雑になることです。 貸し手の観点から見ると、あなたの母親は住宅に対する権利を持っているため、あなたが差し押さえになった場合、売却が困難になる可能性があります。 そこでスポデック氏によると、このようなシナリオで貸し手がよく行うのは、両方の所有者に住宅ローンに署名させ、ローンを返済する約束である手形にはXNUMX人だけが署名することだという。 そうすれば、「ローンが支払われなかったり、債務不履行になったりした場合でも、銀行は返済のために住宅を売却するという手段が残ります」と彼女は書いています。

繰り返しになりますが、母親を住宅ローンに登録することを検討するとよいでしょう。 彼女に信用問題がない限り、彼女の追加の社会保障収入と資産は、住宅ローンの金利を高めるのに役立つ可能性があります。 また、家が売れたときにローンを返済させることで生じる問題も軽減されるだろう。

ホームのタイトルをどのように決めるかについては、なぜタイトルを獲得したいのか、そしてその中での目標は何なのかを考えることが重要だと思います。 検認を回避することがお二人にとって重要であることは明らかですが、共同賃貸借にはいくつかのリスクが伴う可能性があります。 たとえば、どちらかが借金をして返済できなくなった場合、債権者がその不動産に対して請求を行う可能性があります。 だからこそ、娘をタイトルに加えるのは危険な行為になる可能性があるのです。

皆さんにとって、家を生前信託に預けるのが最も合理的かもしれません。 これにより、あなたと母親がそれぞれ亡くなったときに家に何が起こるかを制御できるようになり、同時に、二人がまだ生きている間は家に留まることができます。 自宅を娘に簡単に相続できるだけでなく、娘は特定の税金や検認手数料を回避できる可能性があります。 弁護士を雇って信託を作成し、適切に構築する必要がありますが、生活環境の複雑さを考えると、これが問題の最良の解決策である可能性があり、あなたと母親に、あなたが残りの日々をこの家に住めるという保証を与えることができます。

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