「入居者と取引する価値があるかどうかわからない」：家を賃貸に変えるべきか、それとも売却するべきか？

ただ、現在持っている家を売るか借りるかを考えています。 私はその家を188,500ドルで購入しました。 私は2.75回借り換えをして、前回は現金を引き出しました。 私の金利は18％ですが、それを完済するのにまだ1,800年あります。 2,000ドルから500,000ドルで借りることができます。 しかし、これが最良の選択肢であるかどうかはわかりません。現在の最高値であるXNUMX万ドル近くで販売することもできるからです。

入居者にXNUMX回目の住宅ローンを返済してもらうのはいいのですが、入居者や彼らがいつも求めている修理に対処する価値があるかどうかはわかりません。 結局のところ、それは古い家です。 私は何をすべきか？ 

引き続きよろしくお願いいたします。

ポートランドで荷造り

「TheBigMove」は、新しい家の検索から住宅ローンの申し込みまで、不動産の内外を調べるMarketWatchコラムです。

家の売買について質問がありますか？ 次の動きがどこにあるべきか知りたいですか？ JacobPassyにメール [メール保護].

親愛なるパッキング、

完全な住宅市場には、あなたが考えている動きそのものを考慮して、多くの住宅所有者がいます。 住宅所有者は賃貸料の上昇を見ており、多くの人がそれを利用しています。 不動産ウェブサイトのアパートリストによると、18月の家賃は全国でXNUMX年前と比べてXNUMX％近く高く、記録的な成長を示しています。

ある程度、住宅所有者は彼らのスターターホームを賃貸料に変えることによってその賃貸料の成長を促進しています。 そうでなければ、それらの住宅は住宅購入市場に切望されていた供給を提供していたでしょう。 代わりに、売りに出されている家が非常に少ないため、多くのアメリカ人は、購入する物件が見つからないため、思っていたよりも長く賃貸することを余儀なくされています。 賃貸人が増えるということは、賃貸単位をめぐる競争が激化することを意味し、賃料も上昇しています。

非常に多くの住宅所有者がこのルートを進んでいるからといって、あなたがそうすべきだという意味ではありません。 ヒューストンに本拠を置くファイナンシャルアドバイザリー会社であるGessnerWealthStrategiesの創設者兼オーナーであるMichelleGessnerは、次のように述べています。 。

家主になることのメリットを想像するのは簡単です。余分な収入を使ってXNUMX番目の住宅ローンを返済し、おそらくそれが返済されたら、退職のために貯金するためにお金をポケットに入れます。 しかし、パンデミックが私たちに何かを教えてくれたとしたら、それは小さなママとポップの家主であることは気弱な人のためではないということです。

あなたはすでに家主になるためのいくつかの課題にぶつかっています。 あなたはテナントと対話し、プロパティを維持するために彼らと協力する必要があります。 そして、たぶん、テナントはあなたが持っているかもしれないほど家をうまく扱いません、あなたにそれを定期的に修理するためにお金を払わなければなりません。 それは氷山の一角にすぎません。

あなたは財政的に安定しているように聞こえますが、あなたはあなたの最初の家とあなたの新しい家の両方の住宅ローンを自分で支払う余裕がありますか？ 多くの家主は、パンデミックのためにテナントが家賃の支払いに苦労したため、近年、賃貸物件の差し押さえや破産に直面していることに気づきました。 結局、これらの不動産所有者の多くは、損失を減らすために住宅を売却することを選択しました。

あなたがそのストレスに耐えられないと思うなら、私は家主になることを強く考え直したいと思います。 よく考え直す経済的な理由は他にもあります。 誰かが主たる住居を売却すると、最大250,000ドルのキャピタルゲイン（結婚して共同で申請する場合は500,000ドル）を除外できます。たとえば、家を500,000ドルで売却したが、元々購入するために300,000ドルしか支払わなかった場合、あなたが稼いだ利益の$ 200,000に対するキャピタルゲイン税に直面することはありません。

物件を賃貸住宅に転用することを選択し、後で売却することを決定した場合、高額の税金が請求される可能性があります。 キャピタルゲインの除外を利用するには、過去XNUMX年間のうちXNUMX年間家に住んでいた必要がありますが、最近XNUMX年間である必要はありません。 したがって、本質的には、少し猶予期間があります。 そして、家主として課税できる税額控除があります。

あなたが250,000年間家を借りて、それから売却することに決めたとしましょう。 その場合、$ 500,000（または$ 1031）の除外は受けられないため、販売から得たすべてのお金は課税所得と見なされます。 その税金の打撃を回避する方法はいくつかあります。特に、セクションXNUMXの交換を通じて、そのお金を別の賃貸物件に再投資することができます。 そうしないと、税金の請求額が大きくなります。

もうXNUMXつの経済的な考慮事項は、住宅ローンの貸し手が、そもそも不動産を賃貸物件に変換することさえ許可するかどうかです。 住宅ローンには通常、借り手が一定期間家に住むことを要求する条項が含まれています。 その期間が満了する前に引っ越して物件を借りようとすると、住宅ローン詐欺に巻き込まれる可能性があります。 あなたがかなり最近借り換えたことを考えると、あなたはあなたの住宅ローンの書類を注意深く研究するべきです。

あなたは私よりもリスクと経済的複雑さに対するあなたの寛容さをよりよく理解しています。 それでもこの計画を進めることに興味がある場合は、最善のアプローチを計画するのを手伝ってくれる会計士とファイナンシャルプランナーに必ず相談してください。 私の本能は、あなたがこの考えで売られていないということです。 その場合は、他のオプションを検討します。 結局のところ、あなたが家を売って稼ぐお金は、借金や他の経済的目標を返済するのに大いに役立つでしょう。

さらに、家主であることは不動産に投資する唯一の方法ではありません。 マサチューセッツ州ベッドフォードのファイナンシャルアドバイザリー会社であるAmericanPrivateWealthの社長であるKashifAhmedは、次のように述べています。たとえば、ポートフォリオを広げることはできますが、家にすべてのお金を縛り付けるよりもはるかに流動的です。

結局のところ、自分にとって最も快適な選択をすることで、間違いを犯すことはできないと思います。 それで、それがどんな選択であれ、私はあなたに幸運を祈ります。

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