家をひっくり返すことは、有利なビジネスになる可能性があります。 しかし、理想化された家をひっくり返すテレビ番組が、それがどのように機能するかについてのあなたの見方に影響を与えないようにしてください. 自分がしていることについて、経験があり、資金があり、知識が豊富である必要があります。 それは特にそうです フリッピングハウス そして税金。 この不動産ガイドでは、ハウス フリッピング税で何が期待できるかを説明しています。 あ 財務顧問 は、不動産投資の目標に向けた財務計画の作成を支援し、ビジネスを財務上の過ちから保護するのに役立ちます。
あなたは不動産投資家ですか、それともディーラーですか?
あなたが答える必要がある最初の質問は、あなたが 不動産投資家 またはディーラー。 その理由は、IRS がこれら XNUMX つのクラスに別々に課税するためです。 投資家は通常、不動産を購入して最低 XNUMX 年間保有します。 通常、投資家は不動産を賃貸収入や資産として使用しており、何年にもわたってゆっくりと価値が上昇することを期待しています。
一方、ディーラーはあなたの伝統的な 家のひれ. 不動産を購入する彼らの理由は転売のためです。 以下は、IRS があなたがディーラーであるかどうかを判断するために探すいくつかのポイントです。
不動産の売買の頻度と金額
物件があなたの物件としてリストされたことがあるかどうか 主要な住居
なぜ 財産 再販以外の目的で使用されたかどうか
不動産の販売にどれだけの広告とプロモーションが費やされたか
何回改善したか
不動産を売却する納税者の一般的な活動
一般に、家をひっくり返す場合、それを改善して転売するという唯一の目的でそれを購入しています。 これにより、あなたは不動産業者になります。 さらに質問がある場合は、財務アドバイザーまたは税務専門家に連絡してください。
フリッピングハウスとキャピタルゲイン税
2つのタイプがあります キャピタルゲイン税、 短期と長期。 短期キャピタルゲイン税は、所得税と同じ税率で課税され、XNUMX 年未満しか保有していなかった資産 (不動産など) の利益に対して課税されます。 長期譲渡所得税 は、0 年以上保有する資産を対象としており、ブラケットに応じて 20% ～ XNUMX% の範囲で、より有利なレートで請求されます。
ハウスフリッパーは、ほとんどが短期キャピタルゲインの陣営に入るだろう。 あなたが家をひっくり返しているとき、あなたは毎日その財産を保持しているので、あなたはお金を失っていることを覚えておいてください. あなたは参入し、改善を行い、利益を上げて販売したいと考えています。 これは、ローンを使って購入した場合に特に当てはまります。
不動産業者の税務処理の充実
この時点で、アクティブなハウス フリッパーは不動産ディーラーであることがわかりました。 つまり、他にも注意が必要な税金があるということです。 個人所得税 (最高 37%) の支払いに加えて、不動産業者はさらに 15.3% の自営業税を支払う必要があります。
を使用して例を見てみましょう SmartAsset の税金計算ツール. 個別に申告する不動産ディーラーが年間 200,000 ドルの収入を受け取った場合、彼らは連邦所得税で 40,811 ドルを支払うことが期待できます。 それに自営業税の 30,600 ドルを追加すると、合計で 71,411 ドル、つまり 35.71 ドルの 200,000% の税金が請求されます。
もちろん、これは税額控除を考慮していません。 税金を下げるためのいくつかのステップについて話しましょう。
ハウスフリッピングの税負担を下げる
不動産業者の税金が高い場合でも、家の転売税の負担を軽減する方法があります。 家をひっくり返し始めると、税金の請求額を下げるのに役立つXNUMXつのステップがあります.
1. LLCを設立する
家をめくる前に、ビジネスを立ち上げるのが賢明です。 最も一般的なビジネス構造の XNUMX つは、 有限責任会社またはLLC. LLC では、事業費の控除を行うことができます。 それに加えて、問題が発生した場合の法的請求から個人資産を保護するのに役立ちます.
その柔軟性も人気の理由の XNUMX つです。 LLCは、個人事業主またはパートナーシップである場合もあれば、適用される税制上の優遇措置を利用するために法人として組織されている場合もあります。 LLC は州が管轄する団体であるため、LLC の設立に関する正確な規則と、LLC が提供する利益は州によって異なることに注意してください。
2. 税控除を行う
LLCとして、家をひっくり返す事業費の多くを帳消しにすることができます。 以下は、あなたが行うことができるかもしれないXNUMXつの一般的な控除です。
売却物件のリフォーム費用
不動産ローンの利息
投資不動産の固定資産税
建築許可費用
不動産手数料
旅費
事務用品
家賃、インターネット、光熱費など、すべてのオフサイト オフィス費用。
法務および会計手数料
3.キャピタルロスを差し引く
ハウスフリッパーとして毎回利益を上げられるとは限りません。 その結果、直面するキャピタルロスを控除し、それらを使用してキャピタルゲイン税を相殺することができます. これらの利益を損失で相殺する最善の方法と、あなたが適格かどうかについて、ファイナンシャル アドバイザーに相談してください。 キャピタルロス繰越.
ハウスフリッパーとして得られない減税
インターネットで何を読んでも、あなたがアクティブなハウス フリッパーで、年に複数のハウスをフリッピングしている場合、他の人には受けられない税制優遇措置があります。 検討したい税制優遇措置のいくつかを次に示します。
121 除外: この IRS ルールが適用される あなたの主な住居。 これにより、主たる住居の売却利益に対するキャピタルゲイン税を最大 250,000 ドル (結婚している場合は 500,000 ドル) まで回避できます。 繰り返しますが、資格を得るには、この家が主な住居としてリストされている必要があります。 除外には、過去 24 か月のうち少なくとも 60 か月間、その家に住んでいたことが必要です。 つまり、すばやくひっくり返すための家は資格がありません。
1031交換: この 税の繰り延べプログラム これにより、投資家は 45 つの投資不動産を売却し、新しい投資不動産を購入することで売却に対する税金を繰り延べることができます。 IRS は、代替物件を特定するために 180 日、取引を行うために 1031 日を与えます。 しかし、なぜハウスフリッパーはこれを利用できないのでしょうか? IRS は、誰が XNUMX Exchange に参加できるかについて非常に細心の注意を払っています。 彼らは特に、転売目的で購入した物件の参加を禁止しています。
ボトムライン
不動産の売買は、 複雑な 特にハウスフリッピング税を含めた場合は、プロセス。 準備をしてビジネスに参加し、自分が何に引っかかるかを知っておくのが最善です。 IRS があなたに何を支払うよう要求するのか、そして長期にわたって成功するために自分自身を最適な立場に置くためにビジネスを構築する方法を知る必要があります。
家をひっくり返すためのヒント
あなたの家をひっくり返すビジネスは、成長資本から税務計画まで、独自に財政を管理しようとする必要はありません. あなたの隅にファイナンシャルアドバイザーがいることで、あなたの肩から大きな重荷が取り除かれ、成長する機会が増えます. ファイナンシャル アドバイザーがいない場合でも、見つけるのは難しくありません。 SmartAssetの無料ツール は、あなたの地域にサービスを提供する最大 XNUMX 人の吟味されたファイナンシャル アドバイザーとあなたをマッチングします。無料でアドバイザーのマッチングにインタビューして、どのアドバイザーがあなたに適しているかを判断できます。 財務目標の達成を支援できるアドバイザーを見つける準備ができている場合, 今すぐ始めましょう.
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写真提供: ©iStock/Feverpitched、©iStock/Svetlana Malysheva、©iStock/Aleutie
ポスト 家と税金の反転: 不動産ガイド 最初に登場した SmartAssetブログ.
ソース: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html