不動産投資不動産を評価する方法

不動産投資の価値を分析する方法は、株式のファンダメンタルズ分析で使用される方法と類似しています。 不動産投資は通常、短期取引ではないため、収益性の高い投資を行うという目標を達成するには、キャッシュ フローとその後の収益率を分析することが重要です。

利益を上げるためには、投資家は不動産の評価方法を知り、不動産の値上がりか賃貸収入、またはその両方によってそれぞれがどれくらいの利益を得るかを知識に基づいて推測する必要があります。 正確な不動産評価は、投資家が不動産の売買に関してより適切な決定を下すのに役立ちます。

株式の評価は通常、絶対価値と相対価値という XNUMX つの基本的な方法論を通じて行われます。 不動産の評価も同様です。

不動産の適切な割引率で将来の純営業利益 (NOI) を割り引くことは、株式の割引キャッシュ フロー (DCF) 評価に似ています。 一方、不動産における総所得乗数モデルの統合は、株式の相対価値評価に匹敵します。 以下では、これらの方法を使用して不動産の価値を評価する方法を見ていきます。

還元率

不動産投資家が不動産評価を行う際に行う最も重要な前提条件の XNUMX つは、キャップ レートとも呼ばれる適切な資本化率を選択することです。

資本化率は、価値の増加または減価償却を差し引いた、不動産に必要な収益率です。 簡単に言うと、不動産の現在価値を決定するためにNOIに適用される率です。

たとえば、ある不動産が今後 1 年間で 14 万ドルの NOI を生み出すと予想されるとします。 XNUMX% の還元率で割引した場合、不動産の市場価格は次のようになります。

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{市場価値}=\text{純営業利益}/ {\text{キャップレート}}\end{整列}$​,war$7,142,857(0.14$1,000,000​,war)ここで、市場価格=営業純利益/キャップレート​,war

不動産が 7,142,857 万ドルで販売される場合、市場価格は 6.5 ドルとなります。 しかし、売却価格が8万ドルであれば、それは悪い取引です。

還元率の決定は、収益を生み出す不動産の評価に使用される重要な指標の XNUMX つです。 企業の加重平均資本コスト (WACC) を計算するよりも多少複雑ですが、投資家が適切な資本化率を見つけるために使用できる方法は次のとおりです。

• ビルドアップ方式
• 市場抽出手法
• バンドオブ投資法

ビルドアップ法

キャップレートを計算する一般的なアプローチの XNUMX つは、ビルドアップ法です。 金利から始めて、次の値を追加します。

1. 適切な流動性プレミアム — 不動産の非流動性により発生します
2. 再回収プレミアム — 土地の純増価額を考慮
3. リスクプレミアム — 不動産市場の全体的なリスクエクスポージャを明らかにします

金利が 6%、非流動性金利が 1.5%、回収プレミアムが 1.5%、リスク率が 2.5% であるとすると、株式資産の資本化率は 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) となります。 %)。 純営業利益が 200,000 ドルの場合、不動産の市場価値は 1,739,130​​ ドル (200,000 ドル / 0.115) となります。

この計算を実行するのは非常に簡単です。 ただし、資本化率の個々の要素の正確な推定値を評価することは複雑であり、困難な場合があります。 積み上げ法の利点は、割引率の個々の構成要素を定義し、正確に測定しようとすることです。

市場抽出手法

市場抽出方法では、同等の収益を生み出す不動産について、現在すぐに入手できる NOI および販売価格の情報があることを前提としています。 市場抽出法の利点は、還元率によって直接所得の還元がより意味のあるものになることです。

資本化率を決定するのは比較的簡単です。 投資家が 500,000 ドルの NOI が見込まれる駐車場を購入すると仮定します。 この地域には、同様の収益を生む既存の駐車場が XNUMX か所あります。

• 駐車場 1 の NOI は 250,000 ドル、販売価格は 3 万ドルです。 還元率は8.33％（250,000万ドル／3,000,000万ドル）。
• 駐車場 2 の NOI は 400,000 ドル、販売価格は 3.95 万ドルです。 還元率は10.13％（400,000万ドル／3,950,000万ドル）。
• 駐車場 3 の NOI は 185,000 ドル、販売価格は 2 万ドルです。 還元率は9.25％（185,000万ドル／2,000,000万ドル）。

これら 9.24 つの比較可能な不動産の平均キャップレートを考慮すると、全体の資本化率は 5,411,255% となり、市場を合理的に表すことができます。 この資本化率を使用して、投資家は検討している不動産の市場価値を決定できます。 駐車場投資機会の価値は 500,000 ドル (0.0924 ドル / XNUMX) です。

バンドオブ投資法

投資バンド法では、負債と株式による資金調達の両方を使用する不動産の個別の金利を使用して資本化率が計算されます。 この手法の利点は、金融不動産投資に最適な還元率であることです。

最初のステップは、減債基金係数を計算することです。 これは、将来の時点で一定の金額を確保するために各期間に確保しておかなければならない割合です。 NOI が 950,000 ドルの不動産の 50% が融資され、金利 7% の負債が 15 年間で償却されると仮定します。 残りは 10% の要求収益率で資本によって支払われます。 減債基金係数は次のように計算されます。

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{減債基金係数}\\ &i=\text{期間金利、多くの場合、an で表されます}\\&\phantom{i=}\text{年率}\\&n=\text{期間の数、多くの場合、年で表されます}\end{aligned }$​,warSFF=(1+i)n - 1i​,warここで、SFF=減債基金要因i=期間金利。多くの場合、i=年率​,war

数値を代入すると、次のようになります。

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

これは 3.98% と計算されます。 貸し手に支払わなければならない金利は、この減債基金係数に等しい さらに 金利。 この例では、これは 10.98% (0.07 + 0.0398) になります。

したがって、負債の 50% のウェイトと資本の 50% のウェイトを使用した加重平均率、つまり全体の資本化率は次のようになります。

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

その結果、不動産の市場価格は次のようになります。

• 9,056,244 ドル (950,000 ドル / 0.1049)

評価方法

絶対評価モデルは、将来入ってくるキャッシュ フローの現在価値を決定して、資産の本質的価値を取得します。 最も一般的な方法は、配当割引モデル (DDM) および割引キャッシュ フロー (DCF) 手法です。

一方、相対価値法は、XNUMX つの比較可能な有価証券が収益に応じて同様の価格設定されるべきであることを示唆しています。 株価収益率 (PER) や売上高に対する価格などの比率は、同じ業界内の他の企業と比較され、株価が割安か割高かを判断します。

株式評価と同様、不動産評価分析でも両方の手順を実行して、可能な値の範囲を決定する必要があります。

将来NOIの割引

割引純営業利益に基づいて不動産価値を計算する式は次のとおりです。

$\begin{aligned}&\text{市場価値}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{純営業利益} \\&r=\text{不動産資産の必要収益率}\\&g=\text{}NOI の成長率\\&R=\text{資本化率 }(rg)\end{aligned}$​,war市場価格=r - gNOI1​,war​,war=RNOI1​,war​,warここで、NOI=営業純利益r=不動産資産の必要収益率g=成長率 NOI​,war

NOI は、運営費を考慮した後、税金と利息の支払いを差し引く前の、不動産が生み出す収益を反映しています。 ただし、経費を差し引く前に、投資から得られる総収益を決定する必要があります。

予想される賃貸収入は、最初は近隣の類似物件に基づいて予測できます。 適切な市場調査があれば、投資家はその地域でテナントが支払っている価格を判断し、同様の平方フィート当たりの家賃がこの物件に適用できると想定できます。 予測される賃料の増加は、計算式内の成長率に考慮されます。

高い空室率は不動産投資収益に対する潜在的な脅威であるため、資産がフル活用されていない場合に失われる収入を決定するには、感応度分析または現実的で保守的な推定値を使用する必要があります。

運営費には、損害保険、管理費、メンテナンス費、光熱費など、建物の日々の運営によって直接発生する費用が含まれます。 減価償却費は総経費の計算に含まれないことに注意してください。 不動産物件の純営業利益は、利息、税金、減価償却費および償却前利益 (EBITDA) に似ています。

不動産投資からの NOI をキャップレートで割り引くことは、将来の配当金を配当の伸びを調整した適切な必要収益率で割り引くことに似ています。 配当成長モデルに詳しい株式投資家であれば、すぐに類似点に気づくはずです。

総所得乗数

総収入乗数アプローチは、同じエリアにある不動産の評価が、それらが生み出す総収入に比例して行われるという基本的な前提に基づいた相対評価方法です。

名前が示すように、総収入は営業経費を差し引く前の総収入です。 ただし、正確な総収入の見積もりを得るには、空室率を予測する必要があります。

たとえば、不動産投資家が 100,000 平方フィートの建物を購入した場合、比較可能な不動産データから、近隣地域の平方フィートあたりの平均総月収が 10 ドルであると判断できます。 投資家は当初、総年間収入が 12 万ドル (10 ドル x 12 か月 x 100,000 平方フィート) であると想定するかもしれませんが、建物には常に空室がいくつかある可能性があります。

空室率が 10% であると仮定すると、年間総収入は 10.8 万ドル (12 万ドル x 90%) となります。 同様のアプローチが純営業利益アプローチにも適用されます。

不動産の価値を評価する次のステップは、総収入乗数を決定し、それに年間総収入を掛けることです。 総収入乗数は、過去の売上データを使用して見つけることができます。 同等の不動産の販売価格を調べ、その価格を年間総収入で割ると、その地域の平均乗数が算出されます。

このタイプの評価アプローチは、株式の評価に比較可能な取引または倍数を使用することに似ています。 多くのアナリストは企業の収益を予測し、その一株当たり利益 (EPS) に業界の PER を乗じます。 不動産の評価も同様の方法で行うことができます。

不動産評価の障害

これらの不動産評価方法はどちらも比較的簡単に思えます。 ただし、実際には、これらの計算を使用して収益不動産の価値を決定することはかなり複雑です。 まず第一に、純営業利益、資本化率に含まれる保険料、比較可能な売上データなど、すべての計算式入力に関する必要な情報を入手するのは時間がかかり、困難である可能性があります。

第二に、これらの評価モデルは、信用危機や不動産ブームなど、不動産市場で起こり得る大きな変化を適切に織り込んでいません。 そのため、経済変数の変化による影響を予測し、織り込むためには、さらなる分析を行う必要があります。

不動産市場は株式市場ほど流動性と透明性が低いため、十分な情報に基づいた投資決定を行うために必要な情報を入手することが困難な場合があります。

とはいえ、大規模開発の購入には通常多額の設備投資が必要となるため、この複雑な分析は、（株式投資と同様に）過小評価されている不動産の発見につながった場合、大きな利益を生み出す可能性があります。 したがって、時間をかけて必要な情報を調査することには、時間とエネルギーを費やす価値があります。

ボトムライン

不動産の評価は、多くの場合、株式分析に似た戦略に基づいています。 割引 NOI および総利益乗数アプローチに加えて、他の方法も頻繁に使用されます。 たとえば、業界の専門家の中には、都市の移住と開発パターンに関する実践的な知識を持っている人もいます。

その結果、どの地方地域が最も急速な値上がりを経験する可能性が高いかを判断できます。 どのアプローチを使用する場合でも、戦略の成功を予測する最も重要な要素は、その戦略がどれだけよく調査されているかです。