住宅価格は過去 10 年間でほぼ 259,000 倍になっており、住宅を売却する場合は多額の税金を支払う必要がある可能性があります。 住宅の平均販売価格は 2011 年の約 453,000 万 XNUMX ドルを底に、着実に上昇し、本稿執筆時点では XNUMX 万 XNUMX ドル以上となっています。 多くの傾向と同様、パンデミックがこれを加速させた可能性があるが、住宅価格はすでに何年も上昇していた。 これは売却を検討している住宅所有者にとって朗報です。 彼らは実際にお金を稼ぐつもりです。
残念ながら、実際のお金には実際の税金がかかります。 不動産を売却して利益を得た場合、そのお金に対してキャピタルゲイン税がかかります。 残念ながら、賃金から徴収される税金とは異なり、IRS はそのお金を前払いしません。 それを計算して小切手を切る必要があります。 ただし、痛みを軽減する方法はあります。 住宅売却による税金の請求を最小限に抑えるためのサポートが必要な場合は、ファイナンシャルアドバイザーと協力することを検討してください。
不動産に対するキャピタルゲイン税とは何ですか?
キャピタルゲイン税は、投資を売却して得た利益に対して課税されます。 これは、株、債券、さらには不動産（自宅など）などの資産の売買を通じて得たお金のほとんどに当てはまります。 不動産の場合、課税対象となる利益は次のように計算されます。
不動産を売却した価格 – 不動産を購入するために支払った価格 = 課税対象利益
たとえば、260,000年前に450,000万ドルで家を購入したとします。 今日それを190,000万ドルで売ります。 あなたは XNUMX ドル (購入価格と売却価格の差額) に対してキャピタルゲイン税を支払う義務があります。
長期キャピタルゲイン、つまり少なくとも2021年間保有する資産から得られる利益は、通常、勤労所得（働いて得たお金）よりもはるかに低い税率で課税されます。 XNUMX 年、独身または既婚の申告者のキャピタルゲイン税率は次のように設定されました。
0 パーセント – $0 ～ $40,400 独身/$0 ～ $80,800 既婚
15 パーセント – $40,401 ～ $445,850 独身/$80,801 ～ $501,600 既婚
20 パーセント – 445,851 ドル以上 独身 / 501,601 ドル既婚
2022 年の時点で、範囲は次のとおりです。
0 パーセント – $0-$41,675 シングル/$0-$83,350 既婚
15パーセント – $41,676-$459,750 シングル/$83,351-$517,200 既婚
20パーセント – $459,751+ 独身/$517,201 既婚
したがって、上記の例から、あなたが家を売却して、190,000 年に 2021 ドルの利益を得たとします。あなたが独身であると仮定すると、この売却に対するキャピタルゲイン税は次のように計算されます。
40,400 ドル * 0 パーセント = 0 ドル
（$ 190,000 – $ 40,401）= $ 149,599
149,599 ドル * 15 パーセント = 22,439 ドル
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
これはキャピタルゲインの税負担を求める簡易版ですが、基本はここにあります。 この販売に対して 22,429 ドルの税金を支払う必要がある可能性があります。 これは、支払いのために 190,000 万ドルの利益を得たことを思い出しても、かなりの額です。 （家を売却した後は、ホワイトホット市場で新しい家を探す必要があることを思い出すと、なおさらです…） 幸いなことに、IRS はその問題で住宅所有者を支援するための例外を設けました。
キャピタルゲインの除外
住宅の売却で利益が出た場合、その利益のうち最初の 250,000 万ドルを税金から除外することができます。 夫婦が共同で申請する場合、その額は500,000万ドルに増加します。
重要なことに、この除外は売上総額ではなく利益に適用されます。 したがって、上記の例から、あなたが独身で家を 450,000 ドルで売却したとします。 売却による利益は 190,000 ドルになりました。 その利益全体を税金から除外することもでき、何も支払う必要はありません。
一方、販売により 280,000 ドルの利益が得られたとします。 キャピタルゲインを控除すると、残りの 30,000 ドルに税金がかかります。 (これらすべては 0% のキャピタルゲイン税枠内に収まるため、税金はやはり 0 ドルになります。)
この除外の資格を得るには、所有権と使用テストを満たす必要があります。 これは、住宅を所有し、売却前の523年間のうち少なくともXNUMX年間は主住居として使用していた必要があることを意味します。 これは連続的である必要はありません。 合計XNUMX年以上であれば定期的に入居することができます。 (除外テスト要件の完全な説明については、IRS Publication XNUMX を参照してください。) 米軍、外務省、平和部隊、および活動中の情報機関のメンバーは、配備スケジュールに基づいて、継続的使用を異なる方法で計算できます。
キャピタルゲイン税を正しく計算する
上で述べたように、住宅の売却によるキャピタルゲインは通常の投資利益よりも少し複雑です。 住宅の当初の購入価格に加えて、一部のクロージングコスト、売却コスト、および不動産の課税標準を課税キャピタルゲインから控除することもできます。
クロージングコストには、住宅ローン関連の費用 (たとえば、住宅購入時に前払い利息があった場合) や税金関連の費用が含まれる場合があります。
販売費は通常、家の売却にかかったお金に適用されます。 これには、仲介手数料、物件掲載費用、弁護士費用、広告料、家を売りに出すために見栄えを良くするために費やした費用、その他の関連費用が含まれます。
住宅の課税基準は、何年にもわたってその不動産に加えられた大規模な改良の費用です。 これは基本的に、家の価値を高める物理的構造に費やした金額です。 この減価償却費は、その構造の減価償却によって減額されます（たとえば、デッキを追加したものの、その後そのデッキが崩壊した場合など）。ただし、減価償却は、活発に居住している住宅ではまれな問題です。
たとえば、あなたは独身で、250,000万ドルの家を購入したとします。 それを750,000ドルで販売します。 次の関連コストがかかります。
キッチンとバスルームの改修に40,000万ドル。
仲介手数料として 35,000 ドル。
オープンハウスの清掃とステージングに 2,500 ドルが費やされました。
弁護士費用およびその他の関連クロージング費用として 5,000 ドル。
課税対象となるキャピタルゲインは次のように計算されます。
750,000 ドル – (250,000 ドル + 40,000 ドル + 35,000 ドル + 2,500 ドル + 5,000 ドル) = 417,500 ドル
417,500 ドル – 250,000 ドル (キャピタルゲインを除く) = 167,500 ドル
あなたは 167,500 ドルの税金を支払う必要があります。
急いで売らないでください
可能であれば、XNUMX年以内に家を売らないでください。 キャピタルゲインの除外を受けるには、家を売却するまで少なくとも XNUMX 年は待たなければなりません。 ただし、除外の対象にならない場合でも、通常は投資資産に課される軽減税率を支払うことができます。
この引き下げられた金利は、長期投資金利として知られています。 12年以上保有している資産にのみ適用されます。 不動産を所有している期間が XNUMX か月未満の場合は、通常の所得税率 (つまり、IRS 税が適用される所得税率) で利益に対する税金を支払わなければなりません。 これはキャピタルゲイン税率を大幅に上回ります。
ボトムライン
キャピタルゲイン税を軽減する主な方法は、IRS が利益全体に対して許可するすべての軽減額を計算することです。 その後、キャピタルゲインの除外により、ほとんどの住宅所有者が売却で得られるお金の多くがなくなることになります。
住宅購入のヒント
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この投稿は、不動産に対するキャピタルゲイン税を回避する方法 最初に SmartAsset Blog に掲載されました。
出典: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html