covid-19 パンデミックの 60 年間、シドニーの広大な西部の最果てにある郊外のクエーカーズ ヒルの住宅販売業者は、大金をかき集めました。 70 人か 1 人の視聴者が、売りに出されているすべての家を歩き回りました。 バイヤーはオークションで競り合い、オッズをはるかに上回って入札しました。 「たとえば、1.4 万ドルを要求して、20 万ドルで売ります」と Tesolin 氏は言います。 「当時の市場はクレイジーでした。今とはまったく違う状況です。」 今年、近隣の価格は XNUMX% 下落したと彼は推定しています。 所有者は、思うように家を売ることができないため、家を引っ張っています。 市場は盛り上がっています。
オーストラリアの住宅価格は 18 か月連続で下落し、クエーカーズ ヒルは世界的なトレンドの最前線に立っています。 中央銀行がインフレ抑制に奔走する中、少なくとも 8 年間で最速のペースで金利を引き上げています。これは現在、住宅市場の大虐殺につながっています。 コンサルティング会社オックスフォード・エコノミクスが監視している12カ国のうちXNUMXカ国で価格が下落しており、最も過熱した市場で最も急速に下落しています。 カナダとスウェーデンでは、XNUMX 月から XNUMX% 以上減少しています。 ニュージーランドでは、昨年のピークから XNUMX% 以上減少しました。 アメリカとイギリスでも価格が下落し始めています。 他の多くの国も同じ方向に向かっています。
トランザクションもダウンしています。 ロビー団体である全米不動産協会によると、2010月のアメリカの住宅販売は前年比で30分のXNUMXに減少した。 ニュージーランドでは、XNUMX 月までの XNUMX か月間で四半期売上高が XNUMX 年以来の低迷を記録しました。 Barratt や Taylor Wimpey など、英国の大手ビルダーの株価は今年、半減しました。 アメリカ最大の Dr Horton と Lennar は XNUMX% 以上減少しています。
これは、多くの住宅所有者が当然のことと考えるようになった長いブームの終わりを表しています。 2007 年から 09 年の世界的な金融危機後の 60 年間、住宅ローンの最低金利と供給の制約により、富裕層の住宅価格は着実に上昇しました。 たとえば、アメリカの価格は、2012 年の底値から 2019 年末までに 30% 近く上昇しました。その後、パンデミックが発生し、価格が急上昇しました。 アメリカ、カナダ、オランダでは、2020 年以降 XNUMX% 以上増加しています。ロックダウンとリモートワークへの移行により、庭やオフィスのある郊外の物件の需要が高まりました。 新型コロナウイルスの感染拡大に伴う住宅危機を懸念する各国政府は、住宅ローン規制を一時的に緩和または撤廃し、住宅ローンの購入を容易にした。 パンデミックによる貯蓄は、初めての購入者が多額の預金を積み上げるのに役立ちました.
しかし、金利の上昇により、住宅ローンの金利は数十年ぶりの水準に戻っています。 30 年前、アメリカの 3 年固定金利住宅ローンは 7% 未満でした。 今日では、わずかに 7% にとどまっています。 ニュージーランドでは、住宅ローン金利が 6 年ぶりに XNUMX% を超えました。 英国では、平均 XNUMX 年間の固定金利ローンが XNUMX% を超えました。 これは、将来の購入者の生活をより困難にし、既存の住宅所有者の間で苦悩する可能性を高めます. これは、今後何年にもわたって政治的および社会的に不快な結果をもたらす可能性が高い変化です.
XNUMX つの要因によって、痛みが最も深刻な場所と、これらの結果が最も起こりやすい場所が決まります。 XNUMXつ目は、最近の物価上昇です。 パンデミック以降価格が急騰している住宅市場は、需要の冷え込みに対して特に脆弱です。 多くの豊かな国が今年の初めに年間成長率を XNUMX 桁台に落とした一方で、アメリカとカナダは XNUMX 桁台の成長を維持しました。ヨーカー、トロントなどの都市。
第 XNUMX の要因は、借入水準です。 家計債務が所得に占める割合が高いほど、所有者はより高い住宅ローンの支払いや債務不履行に陥りやすくなります。 中央銀行は、アメリカ、イギリス、スペインなどの国で、世界的な金融危機の前夜に比べて所得に対する家計債務が減少しているという事実に慰めを見いだすでしょう。 しかし、山積みの債務に直面している国もあります。 これにより、住宅ローン金利のわずかな上昇にも敏感になります。 金融危機の矢面に立たされたオーストラリア、カナダ、スウェーデンの世帯は、その後数年間で驚異的な借金を抱えており、金融監視機関から警告を受けています。 スウェーデン中央銀行総裁のステファン・イングベスは、「火山の上に座っているようなものだ」と述べています。
第 XNUMX の要因は、金利の上昇が住宅所有者に伝わるスピードです。 最大のリスクは、政策金利の変化によって変動する変動金利住宅ローンの借り手です。 彼らは可処分所得の即時削減に直面しています。 カナダでは、変動金利の住宅ローンが全ローンの半分以上を占めています。 オーストラリアとスウェーデンでは、XNUMX 分の XNUMX 近くを占めています。
他の国では、定期借入がはるかに一般的であり、これは金利の上昇がかなりの遅れで通過することを意味します。 アメリカの住宅ローンの大多数は、そのような条件に基づいています。 これらの住宅ローンは、ヨーロッパ全体で以前よりも人気があります。 しかし、すべての定期ローンが同じというわけではありません。 アメリカでは、それらの大部分が 70 年から XNUMX 年固定されています。 他の国では、固定金利の借り手でさえ、すぐに住宅ローンの高騰に直面するでしょう。 ニュージーランドでは、固定金利の住宅ローンが既存のローンの大部分を占めていますが、XNUMX% 以上が XNUMX 年未満の満期です。 昨年英国で持ち出されたもののほぼ半分もそうです。
これをまとめると、深刻な住宅不況のすべての要素が整っています. ただし、今回は米国ではなく、カナダ、オランダ、オーストラリア、ニュージーランド、ノルウェーが主導する可能性が高い (表を参照)。 多くの不動産会社の予測によると、オーストラリアとカナダでは、価格がピーク時から 14% も急落する可能性があり、これはアメリカやイギリスで予想されているよりもわずかに大きいものです。 ロイヤル バンク オブ カナダのエコノミストは、カナダの売上高が 40 年から 2022 年にかけて 23% 以上急落し、38 年から 2008 年にかけての 09% の落ち込みを上回ると予想しています。
痛みの閾値
どの国でも、他の人よりも苦しむ人がいます。 世界的な金融危機後に導入された規制の強化により、リスクの高い借り手が住宅ローンを組むことがより困難になったため、平均的な借り手の信用度は近年改善されています。 しかし、金利ショックと生活費の急増という有毒な組み合わせにより、住宅所有者は深刻な負担にさらされます。
たとえば、オーストラリアでは、住宅ローンの 7 分の 15 が変動条件です。 2 月 10 日に発表された中央銀行の最新の金融安定性レポートによると、これらの借り手の半分は、金利が市場に沿って上昇した場合、予備の現金、または住宅ローンと必要な生活費を除いて残っている現金が少なくとも 2025 分の 12 減少することになります。 26% は、この測定値がマイナスになると予想しています。 英国では、約 XNUMX 万世帯、つまり住宅ローンを抱えている世帯の XNUMX 分の XNUMX が、XNUMX 年初頭までに、より高い支払いによって世帯収入の XNUMX% をさらに吸収できる可能性があります。金利が XNUMX ポイント上昇すると、XNUMX% から XNUMX% に上昇します。
初めての購入者と最近借りた人は特に脆弱です。 多くの人が住宅を購入するために財政を拡大し、住宅ローンの費用の急増をカバーするための予備の現金が少なくなりました. アメリカでは、昨年の売上の 2021 分の 2022 が初回購入者でした。 多くの人はわずかな貯蓄を持っています。 XNUMX 年の初めから XNUMX 年 XNUMX 月までの間にローンを組んだオーストラリアのバイヤーの約半数は、万一の場合に備えて取っておいた住宅ローンの支払いが XNUMX か月未満でした。 ついに不動産を購入したミレニアル世代は、厄介な驚きに直面しています.
初めての購入者は、株式を蓄積する時間も短くなっています。 オックスフォード・エコノミクスは、アメリカの住宅価格が 15 年で 65% 下落すると、パンデミックの開始以降に蓄積された住宅資産の 20 分の 5 が相殺されると見積もっています。 対照的に、古い所有者はより安全です。 アメリカの XNUMX 歳以上の住宅所有者の半数以上が、XNUMX 年代に入る前に引っ越してきました。 これにより、新しい所有者は負の資本に追い込まれるリスクが高くなり、引っ越しや再住宅ローンが難しくなります。 コンサルティング会社レジデンシャル アナリストのニール ハドソン氏によると、英国では、住宅価格が XNUMX% 下落すると、最大 XNUMX% の住宅ローンがマイナス エクイティになるとのことです。 ロンドンの住宅ローン保有者の約 XNUMX 人に XNUMX 人が影響を受けるでしょう。
良いニュースは、銀行が不況を乗り切ることができるはずだということです。 2007 年から 09 年にかけて、未払いの債務が増加したことで、一部のアメリカ人は瀬戸際に追いやられました。 別のコンサルタント会社キャピタル・エコノミクスによると、英国の銀行は現在、損失をカバーするために33倍近くの資本を保有している。 イングランド銀行の最新のストレス テストは、国の貸し手が住宅価格の 3.5% の下落と失業率の 12% から XNUMX% への上昇を吸収できることを示唆しています。 アメリカでは銀行が住宅ローン市場から撤退し、ノンバンクが新たな住宅ローンの半分以上を提供している。 したがって、システム上重要な貸し手にリスクが集中することはなくなります。
それでも、住宅の圧迫は重大な結果をもたらすでしょう。 カリフォルニア大学ロサンゼルス校のエドワード・リーマーは、2007 年に発行された論文の中で、「住宅サイクルはビジネス サイクルである」と書いています。住宅の減速は、アメリカの過去 2019 回の景気後退のうち 10 回に先行していたと指摘しています。 金融危機の後、リーマー氏は、読者がメッセージを理解できなかった場合に備えて、「住宅は本当に景気循環である」という題名の論文でフォローアップしました。 住宅が所有者の居住者に「富の影響」を与えるため、0.35 つのサイクルの間のリンクが生じます。 住宅価格が上昇すると、人々は自分の財政状況に満足しているため、借りてより多くのお金を使います。 転んだとき、人々はベルトを締めます。 0.5 年のイングランド銀行の調査では、住宅価格が XNUMX% 上昇すると、消費が XNUMX ～ XNUMX% 上昇することがわかりました。
住宅市場とその他の経済をつなぐもう 2007 つの重要なチャネルは投資です。 住宅、特に住宅建設に関連する設備投資は非常に不安定になる可能性があり、多くの場合、経済の成長と縮小の違いになります。 実際、09 年から 20 年にかけてのアメリカの GDP の下落の XNUMX 分の XNUMX は、住宅投資の減少によるものでした。 英国に関する研究でも同様の結果が得られています。 住宅建設業者は好況を追い求め、景気の悪いニュースを見て商売を始めます。 今回は懸念が高まったため、アメリカの民間住宅着工件数は XNUMX 月以降 XNUMX% 減少しました。 今回は、インフレと多額の光熱費のためにすでに資金不足に陥っている借り手は、より高い住宅ローンの支払いに対応しようとするため、他の商品やサービスへの支出も少なくなります。
一部の人々は、住宅の暴落に良い面を見ています。 彼らは、低価格化によって若者が最初の家を購入できるようになることを望んでいます。 これらの希望はほぼ確実に打ち砕かれます。 住宅の調整では、時にはその後何年もの間、持ち家率は上昇するどころか低下する傾向にあります。 たとえば英国では、約 65% の人がマイホームを所有していますが、世界的な金融危機が始まったときの 70% から減少しています。 2000 年代後半に大暴落を経験したアイルランドでは、持ち家率はピーク時の XNUMX パーセントポイントをまだ下回っています。 住宅価格の下落を引き起こす経済状況は、同時に住宅所有者になる可能性を危険にさらします。 失業者が増え、賃金が下がる。 金利が急上昇すると、人々は借り入れが減り、住宅ローンの貸し手は貸し出しに慎重になる傾向があります。 カナダでは、借入コストの上昇が、購入価格の低下による節約を「圧倒」するだろうと、ブリティッシュ コロンビア大学のツル サマービルは予測しています。
住宅は政治的です
住宅不況の最大の影響は政治にあるかもしれません。 住宅所有が通過儀礼と見なされている国では、手頃な価格を増やさずに価格を下げることは、すでに痛む傷に塩をすりこむことになります。 「何に落ちる？ 考えられないだけでなく、途方もなくグロテスクな価格に落ちるのですか？ モントリオールのコミュニティ ワーカーで自転車整備士のロビン ブラックはこう尋ねます。 「基本的に、私はその夢が終わったことを受け入れました。 窓を見逃した。」 何人かのミレニアル世代は預金をするためにお金を稼ぎました。 今、彼らははるかに高い住宅ローンの支払いをするのに苦労しなければなりません. 差し押さえの脅威が潜んでいます。 家を失う可能性は、これまでにない方法で起こります。
何年もの間、より確立された住宅所有者は、実質賃金の伸びがひどいものであったとしても、少なくとも家の価格が上昇していると考えて安心していました. それらの日は終わりました。 XNUMX 年間の物価上昇の偉大な勝者である団塊の世代でさえ、小型化による収益性が低下しているため、退職後の小さな巣の卵で生活するという見通しに直面しています。 これらすべてが意味するのは、かつては現状維持の恩恵を受けていた人々が、失うとはどんな感じかを発見するため、金利の上昇が予測不可能な政治的影響をもたらすということです。
ですから、政策立案者が大規模な救援活動を開始しても驚かないでください。 すでにハンガリー政府は、住宅ローン金利の上昇から国民を保護することを提案しています。 ニュージーランドの住宅に関する分析では、IMF は「二次的な影響と顕著な景気後退を避けるために、政策による支援が必要になるかもしれない」と懸念しています。 スペインでは、銀行が変動金利住宅ローンの支払いの増加を制限することを検討していると伝えられています。 英国の金融評論家で、国内のすべての新聞を合わせたよりも大きな影響力を持つマーティン・ルイス氏は、住宅ローン保有者に対する州の支援を求めるキャンペーンを開始しました。 住宅価格が地に落ちるにつれて、そのような需要は高まる一方です。
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ライセンスに基づいて発行されたエコノミストから。 元のコンテンツは次の場所にあります。 https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
ソース: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html