住宅市場はFRBのフランケンシュタインであり、簡単に飼いならされることはありません

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FRBは米国の住宅市場からゆっくりと静かに撤退したいと考えている。 それは希望的観測かもしれません。

FRBが762,000年前に緊急債券買い入れプログラムを開始して以来、住宅市場に対するFRBの影響力についての見通しについては、メリオン・キャピタル・グループの首席市場ストラテジスト、リチャード・ファー氏のこの点を検討してほしい。 453,700年には約2021万40戸の新築住宅が平均価格36万XNUMXドルで販売された。つまり、FRBは、住宅ローン担保証券購入額の月額XNUMX億ドルだけを見ても、昨年の新築住宅市場全体に相当する額を購入したことになる。さらに XNUMX% が追加されます。

FRBの介入で住宅ローン金利が急落する中、パンデミックによって人々が郊外や郊外に押し寄せ慢性的に在庫が不足していることで火がついた住宅を中央銀行がどのように扱うかによって、FRBが米国経済を景気後退に陥らせることなく現実的かつ十分にインフレを冷却できるかどうかが決まるだろう。より深い修正に市場を移行します。

金利上昇の懸念により、住宅ローン金利はすでに上昇している。 しかし、消費者物価指数の約40％を占める住宅を適切に冷却するには、ゼロから数四半期ポイントの引き上げではおそらく十分ではない。

第一に、FRBが国債市場と住宅ローン市場の約XNUMX分のXNUMXを所有しているという現実があり、たとえフェデラルファンド金利の引き上げを開始したとしても、FRB自身のフットプリントが縮小するまでは長期金利は実際には上昇しないだろう。 第二に、労働市場の逼迫や良好な住宅購入人口動態などの追い風と、過去最低の販売用中古住宅在庫や過去最低の賃貸人の空室率は、金利上昇にも関わらず住宅市場の堅調さが続く前兆である、と首席エコノミストのトルステン・スロック氏は述べている。アポロ・グローバル・マネジメントにて。

次に、一戸建て住宅を狙う投資家の資金の多さです。 ジョン・バーンズ・リアル・エステート・コンサルティングのリサーチ部門ディレクター、リック・パラシオス氏は「米国の住宅投資のために山ほどの資金が調達されており、３～４回の利上げではそれを止めることはできない」と語る。 確かに、住宅価格の上昇は2021年の猛烈なペースから鈍化するだろう。 しかしパラシオス氏は、サプライチェーンの問題や需要の減退の兆しは見られないと言う。 同氏は今年の住宅価格の伸び率は依然として9％だと見ているが、これはスロック氏が持続可能だと主張するペースの5倍以上だという。 家賃は住宅価格より約2022年遅れており、XNUMX年には全米でXNUMX％上昇するはずで、多くの市場ではそのXNUMX倍の上昇率が予想されるとパラシオス氏は言う。

これらはすべて、FRBのバランスシートがより意味のある政策ツールになることを示唆しているが、より複雑で不透明で予測不可能な手段であるため、中央銀行家たちは軽視したいと考えている。 FRBのジェローム・パウエル議長が最新の政策会合後に講演した際、量的引き締め、あるいはパンデミックによる量的緩和の逆転がどのように機能するかについて投資家に答えよりも多くの疑問を残した。

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パウエル議長は、「バランスシートには不確実性の要素」があり、パンデミック開始以来40倍に増加し、米国の国内総生産のXNUMX％を占めていると述べた。 「率直に言って、利上げが金融状況、ひいては経済状況にどのような影響を与えるかについて、私たちははるかによく理解していると思います。 バランスシートは市場にとっても我々にとってもまだ比較的新しいものであるため、それについてはあまり確信が持てない」とパウエル氏は語った。 「それをバックグラウンドで実行することを検討します。」

バランスシートを水面下で縮小させようとする場合の問題は、実際には縮小しないことだ。 FRBが満期に応じて債券を売却し、再投資される収益の量を調整することによって、FRBが望むようにポートフォリオを削減しようとした場合、MBSを完全にパージするには約XNUMX年かかるだろうとスロック氏は言う。 その論理は、住宅ローンの繰り上げ返済（多くの場合借り換えによって行われる）は、金利が上昇すると著しく遅くなるというものである。 バランスシートの正常化が今回の実質的な引き締めを意味し、経済全体の行方が住宅市場の冷却にかかっているとしたら、あとXNUMX年あるだろうか？

ここで、過度に積極的な QT、さらには完全な資産売却が正当な懸念となり、同様に魅力のない選択肢となります。 かつてFRBの公開市場デスクのシニアトレーダーを務めていたジョセフ・ワン氏は、量的引き締めを微調整するのは難しく、実際のところどうなるかは誰にも分からないと語る。 しかし、私たちは一つ知っていることがあります。 ワン氏は、FRBが非常に遅い住宅ローン市場からの撤退を加速させたいのであれば、資産を売却する必要があるだろうと述べた。

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アナリストらは銀行などの買い手が現れるだろうとみているが、それはそれほど単純ではなく、移行は暴力的なものになる可能性がある。 FRBのバランスシートには膨大な量の住宅ローン担保証券が存在し、QTは流動性を枯渇させることを目的としているという事実がある。つまり、購入希望者の手持ち現金が減り、供給が急増すると同時に需要が減少することを意味する。

住宅が衰退すると、経済も衰退します。 この部門はGDPのXNUMX分のXNUMX近くを占めており、実質的な株式市場へのエクスポージャーを持つ人よりも住宅を所有している人の方が多いため、いわゆる資産効果が不動産と深く関係している。 スロック氏は、FRBは住宅市場の心理を微細に管理するよう努めなければならないと述べ、経済のソフトランディングを図るには住宅市場のソフトランディングから始まると付け加えた。

それは大変な仕事であり、少しフランケンシュタインのようにも思えます。 中央銀行は、2020年に見られた急速な景気後退と調整よりもはるかに深刻だった可能性のある景気後退を食い止めた。しかし、結果がないわけではなく、投資家はFRBが自分たちの持っているものについてどれほど知らないかを知ろうとしている。作成した。

への書き込み リサ・ベイルファス [メール保護]