不動産や株式市場は歴史的にパフォーマンスが良かったでしょうか?

米国の歴史の大部分において、あるいは少なくとも信頼できる情報に遡る限りにおいて、住宅価格は経済のインフレ水準をわずかに上回る程度しか上昇していない。 住宅利回りが株式市場に匹敵したのは、グレート・モデレーションとして知られる1990年から2006年の期間のみであった。 株式市場は常に住宅市場よりも好況と不況を生み出してきましたが、全体的なリターンも同様に優れています。

株式と不動産価格の相対的なパフォーマンスの比較から得られる結果は、調査した期間によって異なります。 21 世紀だけのリターンを調べると、20 世紀のほとんどまたはすべてを含むリターンとは大きく異なるように見えます。

歴史的証拠

米国の不動産価値に関する信頼できるデータは、1920 年代以前は比較的曖昧です。 ケース・シラー住宅指数によると、住宅の平均年率収益率は 3.7 年から 1928 年の間に 2013% 増加しました。同時期の株式の年率収益率は 9.5% でした。

同じ84年間のダウ工業株1.9種平均（DJIA）のインフレ調整後の上昇率は年率XNUMX％だった。 時間の経過とともにその差が増大し、株式市場のパフォーマンスは XNUMX 倍向上しました。

しかし、84年間の投資期間を持つ投資家は多くありません。 別の期間、38 年から 1975 年の 2013 年間を考えてみましょう。100 年の平均的な住宅 (連邦住宅金融庁 (FHFA) の住宅価格指数で追跡) への 1975 ドルの投資は、500 年までに約 2013 ドルに増加したでしょう。 この期間内に S&P 100 に同様に 500 ドル投資した場合、約 2,000 ドルに増加したことになります。

リンゴとオレンジ

株価と住宅価格はどちらも資産の市場価値を反映していますが、市場収益だけを求めて住宅と株式を比較すべきではありません。

株式は上場企業の所有権を表します。 これらは有形の物理的な資産ではなく、価値の保存と流動的なセキュリティ手段以外の用途はありません。 株式市場全体が時間の経過とともに（名目ではなく）実質価値が上昇すると信じる理由はいくつかありますが、単一の株式が永続的に成長するはずだと信じる理由はほとんどありません。

不動産は株とは違います。 不動産価格を推測する人もいますが、商業用不動産や住宅用不動産は具体的な機能を果たしています。 人々は戸建てやマンションに住んでいます。 ビジネスは商業用不動産を利用して運営されます。 物理的特性はそれ自体に価値があります。

これにより、XNUMX つの相反する現象が生じます。 一方で、既存の不動産構造物は、磨耗、損傷、減価償却により、時間の経過とともに当然価値が失われます。 改造されていない家には、時間の経過とともに価値が上がる理由はありません。 床、天井、電化製品、断熱材はすべて古くなり、価値が低くなります。

一方で、2015 年に建てられた平均的な住宅は、1915 年に建てられた平均的な住宅よりも優れていることは間違いありません。既存の建物に価値が付くはずはありませんが、新しい建物は構造的および機能的な改善に基づいて価値が高まるはずです。