商業用不動産市場が凍結し、債券取引高が急落

（ブルームバーグ）： 金利上昇で貸出量が減少し、債務不履行が投資家を動揺させたため、商業用モーゲージ債の販売は崖から落ち、前年比で約85％減少した。

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ブルームバーグが政府支援なしの取引に基づいてまとめたデータによると、今年これまでに発行された債券は約 4.27 億 29.38 万ドルに過ぎず、昨年の同じ時点の XNUMX 億 XNUMX 万ドルから減少しています。 投資家は、連邦準備制度理事会の積極的な金利キャンペーンのせいで、借り手の借り換え費用が高くなったと非難しています。 より高い金利はまた、買い手の価格を効果的に引き上げることにより、不動産の販売を削減しました.

圧力を加えているのは、オフィスや商業施設セクターにおける最近の一連の債務不履行であり、債券の購入者はさらに慎重になっています。 今週、ブルームバーグは、ロサンゼルスのダウンタウンにある最大のオフィス地主の親会社であるブルックフィールド社が、スペースの需要が減少したため、債務を借り換える代わりに、40つの建物に関連するローンを債務不履行にしたと報告しました. 一方、マンハッタンのウォールストリートXNUMX番地にあるドナルド・トランプ前大統領のタワーに関連するローンは、貸し手の監視リストに載せられました。 また、投資家は、国内最大級のモール、ニューヨーク州ウェスト ナイアックにあるパリセイズ センターを差し押さえようとしています。

国連連邦信用組合の最高投資責任者であるクリス・サリバン氏は、「債務不履行のリスクが高まっており、金利が上昇して経済が減速すれば、さらに問題になる可能性があります。 「ですから、慎重で特に勤勉なアプローチが適切だと思います。」

貸出量の減少は、FRBが本格的に金利を引き上げ始めた2022年後半に始まる不動産市場の活動の減速に続くものです。

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モーゲージ・バンカーズ・アソシエーションのデータによると、昨年、商業用不動産ローン（通常、商業用モーゲージ債に再パッケージ化される原債務）は、前年比で10億804万ドルから891億15万ドルに2023％減少しました。 業界団体は、684 年には CRE ローンがさらに XNUMX% 減少して XNUMX 億 XNUMX 万ドルになると予想しており、証券化して売却できるローンの額が再び大幅に削減されます。

保険資産運用会社コニング・アンド・カンパニーのストラクチャード商品責任者、ポール・ノリス氏は電話インタビューで、「すべてが凍結されているため、CMBS取引を行うための原材料はない」と語った。

過去数週間でゴールラインを越えた取引はほんの一握りです。 銀行は、投資家を引き付けようと、取引構造を工夫することさえしています。 先週、ドイツ銀行が率いる貸し手グループは、765.5 年満期の総額 XNUMX 億 XNUMX 万ドルのコンデュイット CMBS の価格を設定しました。

「不動産市場では何も起きていないため、現在、新しい取引を市場に出すことは非常に困難です」と Norris 氏は述べています。 「誰も建物の借り換えを望んでおらず、不確実性のために買い手と売り手の期待に大きな隔たりがあります。」

サリバン氏によると、投資家の需要の大部分は、優れた担保パフォーマンスとスポンサーシップを備えた取引に偏る可能性が高い. 「トロフィーのプロパティは引き続き優先されます。」

確かに、ブルームバーグのインデックス データによると、CMBS インデックスはより広範な投資適格債市場をアウトパフォームしており、今年これまでに 1.14% 上昇しているのに対し、後者は 0.85% 上昇しています。

キャップレート

連邦準備制度理事会の利上げサイクルは、債券の利回りに似た指標であるキャップレートまたはキャピタライゼーションレートの上昇にもつながりました。 最近、不動産価格が下落し、取引量が減少するにつれて、これらの数値は上昇しています。

バークレイズのCMBSストラテジスト、リー・オーバービー氏は、「助けられるなら、誰も損をしたくない」と述べた。 グリーン・ストリートによると、米国の商業用不動産価格は13年に2022%下落したとブルームバーグが報じた。

しかし、インフレが持続的に高く、失業率が低いため、FRBは利上げをより長く続けなければならない可能性があります。 「景気後退のリスクがさらに深刻になれば、商業用不動産市場は厳しいものになるでしょう」と彼女は付け加えました。

バークレイズは、今年の残りの期間、CMBS の発行は低水準にとどまると見積もっています。 2023 年には、銀行は 25 億ドルのコンデュイット デット、つまり複数の不動産に裏付けられた債券を予測しています。 45億ドルの単一資産、単一借り手債券、または単一の不動産の住宅ローンを裏付けとする証券を予想しています。

「市場は、この新しい金利体制で機能する方法を学び、物事がどこで価格設定されるべきかについてコンセンサスに達する必要があります」とOverby氏は述べています。 「市場がこれが新しい現実であると認識するのが早ければ早いほどよい」

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