中国の不動産デベロッパーのキャッシュフローは20%以上急落

北京 — オックスフォード・エコノミクスによると、中国の不動産開発業者のキャッシュフローは、過去 XNUMX 年間の安定した成長の後、今年は減少しました。

同社の主任エコノミストである Tommy Wu の分析によると、24 月までの開発者のキャッシュフローは年率ベースで前年比 XNUMX% 減少しています。

データによると、少なくとも2009年以降、ほぼ毎年、成長率が急激に鈍化しています。 15.22 年の 2.27 兆元に対し、20.11 月時点での資金調達総額は年換算ベースで 2021 兆元 (XNUMX 兆ドル) でした。

中国の信用需要が XNUMX 月に予想を下回り、不動産開発業者の苦戦が続いているため、下落が生じています。

約 XNUMX 年前、北京は開発者が成長のために借金に大きく依存していることを厳しく取り締まり始めました。 特に、 エバーグランデがデフォルト 昨年末。 他の開発者のような 島尾 債務不履行にもなり、 より健全なバランスシートを持っているように見えますが。

投資家は中国の不動産会社に慎重になっているが、デベロッパーは現在、別の重要なキャッシュフローの源泉である住宅購入者の前払いを失うリスクに直面している。

中国では通常、住宅は完成前に売却されます。 しかし、XNUMX月下旬以降、一部の住宅購入者はアパート建設の遅れに抗議している。 住宅ローンの支払い停止。

「問題の核心は、不動産開発業者が、債務返済コスト、住宅販売の低迷、または資金の誤用のいずれかの理由で、プロジェクトを継続するのに十分なキャッシュフローを持っていないことです」とウー氏は先週のレポートで述べた。

「この問題を解決することで、デベロッパーに対する住宅購入者の信頼が再構築され、それが住宅販売のサポートに役立ち、ひいてはデベロッパーの財務の健全性を改善します。」

2 月 10 日現在のモルガン・スタンレーの分析によると、XNUMX 月には XNUMX 億ドル以上の高利回りの不動産デベロッパーの債務が支払われます。これは XNUMX 月の XNUMX 倍以上です。

完成前に不動産を購入した住宅購入者の約 15 分の XNUMX は、建設が中断された場合、住宅ローンの支払いを停止する傾向があると、米国の投資銀行は XNUMX 月 XNUMX 日のレポートで、独自の AlphaWise 消費者調査を引用して述べています。

不動産だけでなく、 中国の家計資産の大半、しかしアナリストは、中国のGDPのXNUMX分のXNUMX以上を占める不動産および不動産に関連する産業を推定しています。 不動産の低迷は、今年の経済成長の全体的な減速に貢献しています。

成長を支える努力の中で、中国人民銀行は金利を引き下げました。 月曜日の予期せぬカット 中期貸付ファシリティとして知られる、機関投資家向けの 10 年金利の XNUMX ベーシス ポイント。

PBOC は、削減によって住宅購入者の負担が軽減され、デベロッパーが融資を受けられるようになることを望んでいるかもしれませんが、問題は資金調達だけではありません、と JLL のチーフ エコノミスト兼グレーター チャイナの調査責任者であるブルース パン氏は述べています。

彼は、開発者が自力で資金を調達するのがいかに難しく、住宅購入者への先行販売に頼らざるを得なくなったかを指摘しました。 しかし、人々は将来の雇用や既存の投資商品のリターンに対する期待から、新築住宅の購入にますます慎重になっている、と彼は付け加えた。

デベロッパーへの資金提供を維持するという政府の計画が複数報告されているにもかかわらず、中央政府はまだ不動産に対する広範なサポートを公式に発表していません。 先月の政府高官会議の資料によると、 地方自治体は、完成した住宅を引き渡す責任があります。

Wu 氏の分析によると、開発者の 34 つの主要な資金源のうち、前払いと預金が今年最も減少しており、XNUMX% 減少しています。

年換算のデータによると、資金源としての信用は22%減少し、株式や債券を含む自己調達資本は17%減少した。

投資ファンドは主に中国の不動産開発業者から離れており、潜在的な資金源を減らしています。

ブランディワイン・グローバルのアシスタント・ポートフォリオ・マネジャー、キャロル・ライ氏はCNBCへの電子メールで、「懸念されているのは、不動産開発業者の資金調達問題を解決するためのトップ政策立案者の意欲とスピードの欠如だ」と述べた。

Lye 氏は、投資管理会社の中国の不動産への配分は低く、Brandywine は「政府の支援という点で優先される質の高い不動産債」を保有していると述べた。

一部の投資家は、アジアの他の地域の企業に目を向けました。

「私たちは、中国の住宅地の持ち株のほとんどすべてを手放しました。 エクスポージャーを取り戻すという点では、様子見のゲームです」と、ジャナス・ヘンダーソンのアジア不動産株式のシンガポールを拠点とするポートフォリオマネージャーであるXin Yan Lowは述べています。 彼女は、それらの販売の時間枠を共有することを拒否しました.

「この地域にはまだ多くの選択肢があり、特に現在再開しているシンガポール、オーストラリアは基本的に完全な再開に戻っており、ファンダメンタルズは強い」と彼女は述べた。

彼女が共同管理している上位の持ち株 ホライズン アジアパシフィック プロパティ インカム ファンド 首都ファンド投資、Mapletree Logistics Trust、Hang Lung Properties などがあります。

モーニングスターのパトリック・ジーは今月のレポートで次のように述べています。 一部のファンドは中国の不動産から他のアジアのハイイールドセクターに目を向けているインドの再生可能エネルギー企業やインドネシアの不動産など。

全体として、報告書によると、中国の不動産ファンドへの投資額は半年で59%減少した。

しかし、同レポートによると、投資大手のブラックロックは、シマオの債券を含む中国の不動産債券を購入している企業の XNUMX つです。

資産運用会社は、CNBC のコメント要請に応じなかった。

—CNBCのMichaelBloomがこのレポートに貢献しました。