ブラックストーンの巨大不動産ファンドが試練に直面

Blackstone (ticker: BX) は、Breit を「所得重視の投資家に私有不動産を提供する機関品質の不動産プラットフォーム」と説明しています。 現在、米国最大の不動産投資信託の 5,000 つである Breit は、ほぼ XNUMX の物件を所有しており、そのほとんどは集合住宅や倉庫であり、ベラージオや MGM グランドを含むラスベガスのホテル/カジノの不動産資産も所有しています。

上場していませんが、主要な証券会社やファイナンシャル アドバイザーによって販売されており、最低投資額は 2,500 ドルと比較的低くなっています。 わずか 1.8 年間で、ブライトはブラックストーンの業界をリードする不動産フランチャイズの有利な部分となり、昨年は 1 億ドル、2022 年の最初の XNUMX か月で XNUMX 億ドルの手数料を生み出しました。

この急速な成長にはマイナス面もあるかもしれません。 ブライトの評価方法や、投資家の償還が低水準から増加するかどうかなど、ブライトの見通しについて最近懸念がありました。 ＢｏｆＡ証券のアナリスト、クレイグ・シーゲンターラー氏は７月、過去１８カ月間で月平均２０億ドルの流入があった後、ネットフロー、つまり償還を差し引いた売上高は本質的に「損益分岐点」に移行したと推定した。

XNUMX 月の Blackstone の収益電話会議での Breit に関するアナリストの質問に応えて、CEO の Stephen Schwarzman は、Breit やその他の Blackstone の製品は投資家に「莫大な価値」を提供すると述べました。 それが私たちのブランドを構築します。 それは私たちが資金を集めるのに役立ちます。」

しかし、最近では、ブライトや、ブラックストーン・プライベート・クレジット・ファンドなどの他のブラックストーンの小売商品に対するより暗い見通しが重荷になっているようです。 ブラックストーンストックは約 102 ドルで、30 月のピークから XNUMX% 下落しています。

A バロンズ Breit の分析によると、投資家は用心深く、より魅力的に見える上場不動産投資信託 (REIT) を検討する必要があります。 ブライトの価格は今年上昇し、パブリック REIT は下落しました。 Breit の手数料は比較的高く、流動性は限定的であり、同等の上場企業よりもレバレッジが高いです。

Blackstone によると、Breit は今年、好調な財務実績が金利上昇の影響を十分に相殺しているため、高く評価されています。 ブライトは、投資家に「並外れたパフォーマンスを提供」し、アパートや倉庫に重点を置いているため、「非常に有利な立場にある」と述べています。

アパートはXNUMX桁の賃料上昇の恩恵を受けています、および倉庫の需要は強いです。 ブラックストーンのジョナサン・グレイ社長は、最近のウェビナーで、「これらは、私のキャリア全体でこれら XNUMX つのセクターで見た中で最高のファンダメンタルズです。

Breit の手数料は民間の機関投資家向け不動産ファンドに匹敵するものであり、Blackstone によると、Breit のレバレッジは多くの民間不動産ファンドに比べて控えめです。

Breit の大きなセールス ポイントの 4 つである約 3% の分配利回りは、REIT 平均の約 XNUMX% を上回っています。 しかし、REIT の主要なキャッシュフロー指標に基づくと、分配金は完全には獲得されていません。 分配利回りは、XNUMX つの株式クラス間で多少異なります。

Breit は、次のような公開 REIT のピアとは異なります。

プロロジス

（PLD）、

ミッドアメリカのアパートのコミュニティ

(

MAA

）、及び

AvalonBayコミュニティ

(AVB)、公開市場で売買できます。 Breit はその株式の唯一の買い手であり、毎月の償還はファンドの純資産価値の 2%、四半期ごとの償還は 5% に制限されています。

ブライト氏は、同社の株式は「流動性が限られており、時には非流動的である可能性がある」と見なされるべきだと述べています。 ブライトは創業以来、すべての償還要求に応えてきました。 35 月 18 日までの 30 か月間に合計約 13 億ドルの資金が流入し、ファンドは買いに走っています。 たとえば、ブライトと別のブラックストーン ファンドは、XNUMX 億ドルの買収契約を結んでいます。 大学生向け住宅の最大の所有者のXNUMXつ,

アメリカンキャンパスコミュニティ

(ACC) は、今後数日で閉鎖される予定です。

Breit の成長は、優れたポートフォリオの選択と豊富なリターンに支えられています。 同社の資産のほぼ 80% は、賃貸マンションと、近年最も強力な XNUMX つの不動産セクターである e コマース向けの倉庫を含む工業用不動産にあります。

Breit のトータル リターンは、運用開始以来、年平均 13.5% であるのに対し、バンガード リアル エステート (VNQ) の 7% は最大の上場 REIT が保有する上場投資信託です。 独立系不動産調査会社グリーン・ストリートのアナリストであるデイブ・ブラッグ氏は、「セクターを選択するのに素晴らしい仕事をした」と語った。

Breit の価値は、今年の金融市場とパブリック REIT セクターの影響の中で持ちこたえています。 ブライトの今年の 7 月までのトータルリターンは約 XNUMX% です。

一方、ヴァンガード ETF の 13 月末までのトータル リターンはマイナス XNUMX% でしたが、プロロジス、アバロンベイ、および

カムデン財産信託

(CPT) は、トータル リターンに基づいて 15% 以上オフです。 Breit は、2017 年 XNUMX 月の創業以来、わずか XNUMX か月のダウンタイムに苦しんでいます。

ブライトは、より不安定な公開市場よりも動きが遅い非公開不動産市場を追跡しているため、同等の上場企業が下落している間に上昇する可能性があります。 Blackstone は、財務実績および金利の変化を含むその他の要因に基づいて、毎月ファンドの価格を設定します。

Blackstone は、Breit のポートフォリオの力強いパフォーマンス (16 年上半期の純営業利益は 2022% 増) を指摘し、今年のプラスのリターンを挙げています。 パブリック REIT も良好な結果を報告していますが、金利の上昇と景気後退への懸念から、株価は下落しています。

Green Street の Bragg 氏は次のように述べています。 「公開市場の機会が非常に大きい場合、投資家は非公開市場で購入すべきではないと考えています。」

彼は、大規模な公開 REIT が平均して最近、純資産価値に対して約 15% 割引で取引されていると計算しました。

Breit の代替として、投資家は、倉庫の大手所有者である Prologis や、AvalonBay や Mid-America Apartment Communities などのマルチファミリー REIT などの経営の良い上場投資信託を検討することができます。 バロンズ 最近、アパートREITセクターで好意的に書いた。

ブライトの投資家による償還要求は回復しているようです。 Siegenthaler の分析によると、売り上げは償還とほぼ一致していました。 「ブライトが 9.8 年第 2022 四半期に 3 億ドルの流入を生み出したことを考えると (XNUMX か月あたり XNUMX 億ドル以上)、その流入が損益分岐点まで減速した可能性があるという事実は驚くべきことであり、予想よりも早く発生しました」と彼は書いています。 それにもかかわらず、彼はブラックストーンで買いの評価をしており、ブライトやその他の車両への小売の流れが回復で再加速すると予想しています。

Blackstone は最近の決算電話会議で、投資家が第 2.9 四半期に Breit を含む同社のリテール ファンドから XNUMX 億ドルの償還を要求したことを指摘しました。

Blackstone は心配していないと言う。 「市場が非常に不安定なこの時期に、資金調達の減速は当然のことですが、ブライトのネットフローは、好調な業績を背景に依然としてプラスです」と同社は語っています。 バロンズ.

同社の不動産帝国を築いたグレイ氏は、50月の電話会議で、償還限度を超えた償還期間をどのように処理するかを尋ねられ、ブライトの「かなりの量の流動性」を指摘した. グレイ自身は最近、ファンドに XNUMX 万ドルを投資しました。

キーフ・ブルイエット・アンド・ウッズのアナリスト、ロバート・リー氏は今年初め、オルタナティブ運用会社は個人投資家から「ロックアップされた資本」を引き付けようとしていると書いている。 好況時にはそれは問題ではないが、「個人投資家は、ストレス時に資本へのアクセスの欠如にそれほど満足していないことに気付くかもしれない」と述べた.

Breit は、純資産の 1.25% の基本年会費を課し、少なくとも 12.5% の収益を達成した場合、年間総収益の 5% のインセンティブ料金を課します。 Bragg は、投資家が選択した手段にもよりますが、Breit の手数料は公開 REIT やファンドの XNUMX ～ XNUMX 倍であると見積もっています。

Breit の純資産価値は 68 億ドル (株式市場価値に相当) で、116 月末の負債を含む総額は 42 億ドルでした。 Breit は、レバレッジ比率を 46% と計算しています。これは、負債を総額で割ったものです。 同等の上場REITはその半分程度。 ファンドの第 18 四半期末時点の債務残高は XNUMX 億ドルで、同規模のプロロジスは XNUMX 億ドルでした。

Breit をフォローしているパブリック REIT アナリストはいません。 決算発表や四半期ごとの電話会議は行っていません。 四半期ごとの 10-Q と年次の 10-K を提出していますが、その財務諸表は公開 REIT と同様に複雑です。

REIT の投資家は純利益に目を向けますが、運用資金や分配に利用できる資金など、他の指標に注目し、かなりの減価償却費が追加されます。 基礎となる不動産の価値が下がらないため、減価償却費のほとんどは幻の非現金費用であるという考え方です。

Breit は、ほとんどの大手パブリック REIT とは異なり、純利益に基づいて赤字で運営されています。 一般に認められた会計原則（GAAP）に基づくと、過去 800 年間で毎年 650 億ドル以上、2022 年の最初の XNUMX か月で約 XNUMX 億 XNUMX 万ドルを失っています。

2021 年の分配可能資金は 1.3 億ドルと計算されましたが、株主への分配金 1.6 億ドルは含まれていませんでした。 ブライト保有者の約半数が昨年、分配金を再投資し、現金支出を減らしました。

非 GAAP 財務指標である Breit の分配可能資金の計算では、1.8 年に Blackstone に支払われた 2021 億ドルの管理費とインセンティブ料金が除外されました。その理由は、支払いが現金ではなく Breit 株で行われたためです。 ただし、手数料は、株式で支払われるか現金で支払われるかに関係なく、手数料です。 Breit は、Blackstone に支払われた株式を買い戻します。つまり、Blackstone は実質的に現金を得ます。 Breit は、GAAP 純利益の計算に管理費とインセンティブ手数料を費用として含めています。

Breit の分配は、ほとんどすべてが損失による資本のリターンです。 対照的に、ほとんどの大手 REIT は、少なくとも部分的に純利益から配当を支払います。

Blackstone によると、Breit の純利益は、公開 REIT に比べて減価償却費が大きいため落ち込んでいるという。 この大幅な減価償却は税制上有利な分配をもたらし、投資家に利益をもたらすと同社は述べている。 Breit は、運用からのキャッシュフロー (管理費とインセンティブ手数料を除く GAAP 指標) からの分配に、創業以来完全に資金を提供してきたと述べています。

最初の XNUMX 年間、Breit は賢明なセクター配分と不動産の強気相場のおかげで得点を上げています。 しかし、高い価格と高い手数料を考えると、過去のリターンを再現して上場 REIT を打ち負かすのは難しいかもしれません。 そしてそれは、持続的な景気後退や純償還の期間でまだテストされていません.

への書き込み アンドリュー・バリー [メール保護]