2023年の信頼できる収入のための最高のREIT

上げようと思ったら 現金投資収入 2023年には、REIT（不動産投資信託）のポジションがそれを実現するのに役立つかもしれません.

REIT は、不動産を所有または融資する配当支払い機関です。 彼らは、家賃、不動産の売却、利息収入、または上記のすべてを通じてお金を稼ぐことができます。

REIT には、課税所得の少なくとも 90% を株主に支払うことを要求する特別な課税ステータスがあります。 収益性の高いREITの場合、その要件は、たとえば優良株や投資適格債よりも高利回りの投資につながる可能性があります.

思い出させるように、 配当利回り は、株価による年間配当金の累計配当です。 したがって、年間 10 ドルの配当を支払い、100 ドルで取引される REIT の利回りは 10% です。

興味をそそられましたか？ REIT 投資の短期集中コースをお読みください。 利回りと信頼性のトレードオフ、最も利回りの高い REIT に共通するリスク、最良の REIT 投資、および独自のポートフォリオに信頼できる REIT を選択する方法について学びます。

収量対。 信頼性

投資家として、リスクと報酬のトレードオフを日常的に行っています。 安定性が必要な場合は、成長の遅い成熟した企業に投資します。 急速な成長が必要な場合は、ボラティリティが高くなる可能性を受け入れる必要があります。

REIT の場合も、利回りと信頼性の関係は同じように機能します。 非常に高い利回りを生み出す REIT は、信頼性が低くなる可能性があります。 時計仕掛けのように収入を生み出すREITは、より適度な利回りを支払います。

良いニュースは、その利回りと信頼性のスペクトルでスイートスポットを選択できることです。 REIT は十分に存在するため、ポートフォリオを自分のコンフォート ゾーンに合わせて調整できます。

最適な REIT の選択については以下で詳しく説明しますが、XNUMX つの一般的なアプローチから選択できます。 購入する REIT ごとに狭い範囲のスクリーニング基準を定義する場合があります。 または、より広いネットをキャストして、合計でバランスを見つけることもできます。 たとえば、いくつかのアグレッシブな REIT に投資し、それらをより保守的なポジションと一緒に保持することができます。

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最高配当REIT

参考までに、2022 年のベンチマークの配当利回りは FTSE Nareit 全 REIT インデックス 3.1% から 4.3% の範囲でした。

過度のリスクを伴わずに平均よりも高い利回りを目標にしている場合は、利回りが 4% から 8% の優れたオプションを見つけることができます。 これらのいくつかを以下に示します。 10% を超える利回りは達成可能ですが、株価と配当額のボラティリティが高くなる可能性があります。

Invesco Mortgage Capital: ハイイールド REIT の例

その好例がモーゲージ REIT です。 インベスコモーゲージキャピタル（IVR）. IVRの配当利回りは約20%と業界トップクラスです。 しかし、REIT は 2022 年に、金利の上昇、不動産価格の下落、金融市場の慎重な圧力の下で苦戦しました。

2022 年の第 XNUMX 四半期と第 XNUMX 四半期に IVR が記録 普通株式XNUMX株当たり純損失 それぞれ 3.52 ドルと 2.78 ドルです。 同社はまた、第 0.90 四半期の配当を 0.65 株あたり XNUMX ドルから XNUMX ドルに引き下げました。

特に、IVR は 10対1の株式併合 今年初め。 株式併合は企業の資本金を変更しません。市場価値をより少数の株式に再配分するだけです。 分割後の各株式は会社のより大きな部分を表すため、株価は上昇します。 増加は通常、分割比率に対応します。

分割前の IVR は、2 株あたり 900 ドル未満で取引されていました。 分割後、株価は 17.50% 以上上昇して約 13 ドルになりました。 XNUMX か月後の現在、IVR は XNUMX ドルを下回っています。

そうです、IVR は印象的な利回りを持っています。 しかし、それには継続的な株価下落と追加の減配のリスクが伴います。 多くの投資家にとって、そのトレードオフは価値がなく、特に経済見通しが依然として不確実な場合はなおさらです。

何に気をつけるべきか

一部の投資家は、IVR やその他のモーゲージ REIT について、根底にある問題は一時的なものであるという反対の見方をするでしょう。 その場合、これらの踏みにじられたREITには、長期的に多くの利点がある可能性があります。

それがあなたの心の行き先である場合は、購入する前に徹底的な分析を計画してください. 株価下落の性質、ビジネス モデルの存続可能性、および REIT の債務水準に特に注意してください。

1. 株価下落の期間と範囲。

株価の下落は数学的に配当利回りを押し上げます。 そのため、最高利回りの REIT オプションは、多くの場合、価格の下落傾向を示しています。

そのトレンドに飛び込みます。 株価はどのくらい下落してきましたか?経営陣はそれについて何を言わなければなりませんか?根本的な原因は何ですか? 根底にある問題が外部にある場合、REIT の運用は同業他社よりも優れているのか、それとも劣っているのか?

2. 時代遅れまたは過度に複雑なビジネス モデル。

REIT は、間違ったタイプのテナントやプロパティに集中しすぎると、問題に直面する可能性があります。 客足数が年々減少している屋内モールに特化することは、その一例です。

もう XNUMX つの危険信号は、複雑なビジネス モデルです。 複雑さはリスクを増大させます。 たとえば、住宅ローン REIT は住宅ローンや住宅ローン担保証券を売買するため、株式 REIT よりも金利の変化に敏感です。 彼らが融資する住宅ローンの種類によっては、債務不履行のリスクも要因になる可能性があります。

3. 借金が多すぎる。

REIT は、課税所得の 90% を株主に支払います。 これでは事業拡大のための資金があまり残らない。

彼らは通常、その問題を解決するために借金を利用します。 新たな借り入れは不動産取得の資金となり、利益、キャッシュフロー、配当が増加します。

REIT が高度に活用されることは珍しいことではありません。 しかし、債務は急速に管理不能になる可能性があります。特に経済状況が変化している場合はなおさらです。 REIT は、稼働率の低下、金利の上昇、資産価値の低下などの一時的な期間を吸収できないほどレバレッジを大きくすべきではありません。

最高のREIT投資

ほとんどの投資家にとって、所有するのに最適な REIT は、持続可能なビジネス モデル、信頼できるキャッシュ フロー、および管理可能な負債を備えています。 これらは目を見張るような XNUMX 桁の利回りを提供するものではありませんが、一貫性と信頼性で高い評価を得ています。 XNUMX の例については、以下の表を参照してください。

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REIT利回り対。 株式利回り: 税金を忘れないでください

上記のリストを見ると、REIT の利回りは従来の株式の利回りよりも高いように見えると結論付けるかもしれません。 ある意味、あなたは正しいでしょう。 しかし、REIT と配当株利回りの実質的な差は、あなたが思っているよりも小さいでしょう。

ほとんどの REIT 配当は経常所得として課税されます。 米国企業および適格な外国企業からの配当金は、通常、より低いキャピタルゲイン率で課税されます。 したがって、REIT でより高い利回りを得ることができますが、税金が差額の一部を消費します。 従来の IRA、Roth IRA、401 (k) などの優遇税制口座で REIT を保有することで、一時的にこの問題を回避できます。

文脈上、最高の所得税率は 37% ですが、最高の長期キャピタルゲイン税率は 20% です。

最高のREIT株を選ぶ方法

自分の目標とリスク許容度に合った REIT を選ぶための独自のプロセスを開発するのは賢いことです。 多くの REIT 投資家は、REIT の種類、ビジネス モデル、配当実績、収益とキャッシュ フローの生成、およびレバレッジによって選択肢を選別します。 以下は、独自のパラメーターを設定するのに役立つ、これらのそれぞれに関するいくつかのポインターです。

楽しいエクササイズをしたい場合は、上記の表で紹介した XNUMX の REIT にこれらのガイドラインを適用してみてください。

1. 選択肢を理解する

REITにはさまざまな種類があります。 主な REIT の種類は次のとおりです。

• 不動産を保有するエクイティREIT
• 不動産に融資する住宅ローンREIT
• 不動産を所有・融資するハイブリッドREIT

エクイティ、モーゲージ、およびハイブリッド REIT は、次のように、それらが専門とするプロパティ タイプによってさらに分類できます。

• 小売店やショッピングセンター
• 倉庫や製造施設を含む工業用不動産
• 集合住宅などの住宅
• 医療施設と病院
• 自己貯蔵特性
• 森林地
• 農地
• セルタワーやデータセンターなどのインフラストラクチャ

投資では、特に初心者にとっては、最も単純なオプションが最良の選択であることがよくあります。 たとえば、住宅または小売スペースに特化したエクイティ REIT から始めることができます。 それは、モーゲージ REIT やインフラ REIT よりもあなたにとってより関連性が高いでしょう。

2. ビジネスモデルに慣れる

REIT が現在どのように収益を上げているか、収益の伸びが今後どのように続くかを理解する必要があります。 REIT のテナント プロファイル、平均リース期間、占有傾向を確認します。 また、年次報告書やその他の文書を読んで、REIT の成長と買収戦略を理解してください。

3. 配当履歴を確認する

最高のREITには、配当支払いと増配の確固たる歴史があります。 増配は明らかに純資産に利益をもたらし、ポートフォリオの効率を向上させます。 それ以上に、増配は REIT が停滞していないことを示しています。 長期的で持続可能な配当の成長には、それを支える事業の成長が必要です。

4.収益とキャッシュフローの傾向を確認する

配当成長の実績が見られる場合は、収益とキャッシュフローの増加も見られるはずです。 それらの傾向を分析します。 収益はどれくらい、どのくらいの期間にわたって増加しましたか? REIT の最も近い競合他社と比較して、成長率はどうですか? 長期債務は同じ割合で増加していますか?

キャッシュ フローについて注目すべき一般的な指標は、FFO または運用からの資金です。 FFO は、事業活動からの収益に、減価償却費と償却費の非現金費用を加えたものです。

FFO には利子収入や不動産売却による損益は含まれないため、運用実績の適切な尺度となります。 これが、REIT とそのアナリストが、より一般的な指標である XNUMX 株あたりの利益ではなく、XNUMX 株あたりの FFO に言及することが多い理由です。

現在および過去の REIT の FFO は、公開財務諸表で確認できます。

5.バランスシートを分析する

負債は REIT のリスクになる可能性があるため、バランスシートの見直しが必要です。 REIT のレバレッジを同業他社と比較するには、負債資本比率と負債比率に注目してください。

• 負債比率： この比率は、事業の資金調達において、REIT が自己資本に対してどれだけの負債を使用しているかを示します。 総負債を総資本で割った値として負債対資本を計算します。 3:1 の比率は、事業が 75% の負債と 25% の資本で賄われていることを意味します。 REIT は、2.5:1 から 3.5:1 の範囲の高い負債と資本の比率をサポートできます。
• 負債比率： 負債比率は、総資産を総負債で割ることによってソルベンシーを測定します。 60% を超える高い負債比率は、REIT の将来の借入能力を制限する可能性があります。 Nareit の報告によると、上場株式 REIT の負債比率は 34.5% でした。

2023年の収益のためのREIT

2023 年に収益を得るために REIT に投資する準備ができている場合は、利回りと信頼性の範囲でスイート スポットを定義することから始めます。 確信が持てない場合は、保守的な側に誤りを犯してください。 配当の支払いと増加の長い実績を持つ、シンプルでわかりやすいビジネスモデルを持つREITを選択してください。

どんな投資でもベストプラクティスであるように、オールインしないでください。高利回りの REIT を従来の株式や債券のポジションと一緒に保有してください。 そうすることで、成長の可能性と安定性との良好で持続可能なバランスを実現することができます。これが、株式市場で富を築くための鍵となります。

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