不動産の利益に対する多額の税金を回避する

不動産を所有することは、多くの投資家にとって大きな夢です。 しかし、これは莫大な投資であり、かなり儲かる可能性があります。 莫大な利益のために賃貸物件を売却することは夢の実現です。 それでも、そのような販売からの利益を最大化するには、それにかかる税金を最小限に抑える必要があります。 割賦販売も戦略の XNUMX つです。 心配しないでください: これは 内国歳入庁（IRS） 承認されました。

多額の支払いは多額の税金請求に等しい

一般的な状況を見てみましょう。

ハル・ブックマンは彼の賃貸住宅の購入者の申し出を見て、彼が見た数字を信じることができませんでした. 彼の資産価値は、わずか XNUMX 年間で大幅に上昇しました。 しかし、ハルが喜んで彼に言ったとき、 税務顧問 売却について、アドバイザーは慎重だった: 収入を 一括払い 税の観点からは、Hal の最善の利益にはなりません。

ハルが不動産を売却したのと同じ年に売却の全収益を宣言した場合、彼は、任意の金額に対応する利益の部分の 25% を支払います。 減価償却費 彼は以前に賃貸物件を引き受けました。

減価償却費の回収を超えた利益は、課税所得が独身の場合は 15 ドルから 41,676 ドル、結婚して 459,750 年に共同で申告した場合は 83,351 ドルから 517,200 ドルの納税者には 2022% で課税されます。 これらの金額は、44,625 年に共同で申請する夫婦で 492,300 ドルと 89,250 ドルだけでなく、単一の申請者で 553,850 ドルと 2023 ドルに増加します。 これらのしきい値を超える所得を持つ納税者は 20% で課税されます

ハルは、自分の税金を減らすために何かできることはないか、税理士に尋ねます。 課税所得 XNUMX年間。 アドバイザーは、使用するツール、つまり割賦販売契約を知っています。

割賦販売とは

An 割賦販売 売却の課税年度が終わるまで少なくとも XNUMX 回の支払いが行われない不動産の売却として定義されます。

IRS は、納税者が割賦販売契約を結んだ投資不動産の売却益の一部を繰延べることを許可しています。 この取り決めにより、売り手は、 按分 彼らの一部 キャピタルゲイン 数年にわたって。

売り手は、損失を報告する際に割賦販売方法を使用することはできません。

割賦販売方法の仕組み

割賦販売による利益の申告は、理論的には簡単です。 割賦販売の課税は、 年金、各支払いの比例配分された部分が元本の返済と見なされます。

唯一の条件は、売却する物件が上場企業であってはならないということです。 セキュリティ または企業の通常の在庫の一部であり、納税者は ディーラー （割賦販売方式で特別金利を選択する特定のタイムシェア ディーラーを除く）。

割賦販売収入の報告

割賦販売収入は、キャピタルゲイン、キャピタルゲイン、 関心, 校長. これらのそれぞれは、 フォーム1040.

　 粗利益 パーセンテージは、特定の課税年度の割賦販売収入を計算するために使用されます。

資本利得

上記の例では、Hal は、売却の年に応じて、長期または短期の利益を毎年申告する必要があります。 長期的な利益 低税率で課税されますが、 短期的な利益 として課税されます 経常利益.

ハルは家を XNUMX 年間所有していたので、この場合の利益は長期にわたることになります。

利益が短期的だった場合でも、一時金を申告しなければならない場合よりも低い税率で分割払いの収入に課税される可能性があります。 これは、納税者の​​トップで、短期の利益が経常所得として課税されるためです。 限界税率.

比例配分された利益が彼を次の課税範囲に押し込まない場合、この税率は低くなる可能性があります。 割賦販売による利益は IRS で報告されます フォーム6252 そして次に運ばれます スケジュールD フォーム 1040 で。

関心

割賦販売収入のある納税者は、通常の所得税率で課税される購入者に請求される利息も報告する必要があります。

売買契約で提供される利息は、記載された利息と呼ばれます。 記載された利息が不十分（またはゼロ）の場合、 校長 売却の一部は、記載されていない利子として再特徴付けする必要があります。

校長

各割賦販売の一部は、IRS によって非課税の元本の返還と見なされます。 この金額は、Publication 537 のワークシート A に記入することによって決定できます。

割賦販売目的の元本 (調整基準) は、物件の実際の調整基準と販売費および費用の合計です。 減価償却費の回収.

この例では、Hal は自宅で調整済みベースとして $200,000 を持っています。 割賦販売の調整基準を計算するには、減価償却費の回収に 100,000 ドル、販売費に 10,000 ドルを追加しなければなりません。 この数字は 310,000 ドルです。

粗利益率

総利益率を計算するには、総利益を計算するために、分割払いの目的で調整された基準 (この例では 310,000 ドル) を販売価格から差し引く必要があります。 この例では、合計利益は $90,000 ($400,000 – $310,000) です。

次に、総利益を販売価格で割ると、この場合は 22.5% ($90,000 ÷ $400,000) となり、総利益率が得られます。

最後に、毎年の課税所得を計算するには、このパーセンテージに分割払いの金額を掛けます。 したがって、ハルの毎年の課税所得は 11,250 ドル (50,000 ドル x 22.5%) と見なされます。

住宅ローンと契約価格

物件の買主が、 住宅ローン またはその他 約束手形 購入に伴い、不動産の原価基準は、住宅ローンまたは手形の額だけ減額されなければなりません。 例に戻ると、Hal が売却した不動産に 100,000 ドルの住宅ローンがあるとします。

Status 賃貸物件 Hal が $400,000 で売却され、$100,000 の住宅ローンがある場合、契約価格は $300,000 ($400,000 – $100,000) に引き下げられます。

住宅ローンの金額が不動産の総調整基準を超える場合、差額は初年度の支払いとして報告する必要があり、契約価格はその金額だけ増額されます。

たとえば、Hal の不動産に $250,000 の住宅ローンがあるとします。 分割払いに加えて、Hal は最初の 50,000 年間に 250,000 ドル (200,000 ～ XNUMX ドル) の超過支払いを報告する必要があります。

割賦販売の例

上記の例を使用して、Hal が分割払いを延期したい場合、どのように割賦販売を構成できるかを見てみましょう。 譲渡所得税 未来の年へ。

ハルは賃貸住宅に 400,000 ドルのオファーを受け取りました。 彼はその物件を 300,000 万ドルで購入した。 何年にもわたって、彼は100,000ドルを 減価償却 控除、彼の作る 調整済みベース $ 200,000。

したがって、Hal には 200,000 ドル (400,000 ～ 200,000 ドル) の課税所得が申告されます。

Hal のアドバイザーは、50,000 年間で 400,000 ドルを申告するのではなく、売却代金を XNUMX ドルの XNUMX 回の年間分割払いに分割することを勧めています。 分割払いが毎年建設的に受け取られる限り、この方法により、Hal は XNUMX 年間にわたって利益を記録し、利益の按分部分を記録することができます。