私たちは別の住宅市場の暴落に向かっていますか?

主要な取り組み

• ゴールドマン サックスを含む多くの業界リーダーは、2022 年初秋以降、住宅市場の予測を変更しています。
• 住宅ローンの金利は過去数週間で低下しましたが、住宅市場の需要に影響を与えるほど低くはない可能性があります。
• 住宅建設業者が需要の低さから新築の建設を遅らせているため、米国で手頃な価格の住宅の不足が緩和される可能性は低いです。

パンデミックが始まって以来、住宅価格は上昇し、住宅不足は増加し、金利は上昇しました。 いくつかの変更は意図的なものでした。たとえば、FRB がインフレ率の上昇に対抗するために利上げを行ったことです。 他のものは、予測可能性の範囲外にありました。

この分野の専門家でさえ、過去数か月で住宅市場の予測を変更しました。 目の前の数字は矛盾しているように見えるので、これは驚くべきことではありません。 連邦準備制度理事会が金利を引き上げているにもかかわらず、住宅ローンの金利は低下しており、住宅建設業者は住宅不足にもかかわらずペースを落としています。

少し混乱していますが、根本的な説明がいくつかあります。 当面の未来はそれほどバラ色ではないかもしれません。

住宅ローンの金利が下がっている

月の初めから、奇妙な現象が見られました。 連邦準備制度理事会が金利を引き上げ続けている間、金利 住宅ローンの金利が下がった.

これは、部分的には需要によるものである可能性があります。 住宅価格は依然として高止まりしており、金利は年初の平均約 3% から 7 月には XNUMX% 超まで急上昇しました。

手頃な価格の住宅を見つけることがますます困難になっているため、これらの状況により、市場での購入者が減少しています。

住宅ローンの貸し手は、需要だけでなく、債券市場についても心配する必要があります。 住宅ローンは、債券市場で住宅ローン担保証券に再パッケージ化されることがよくあります。 投資家は通常、これらの証券が 10 年国債の利回りとインフレの両方を打ち負かすことを期待しています。

住宅ローンの金利は、通常、1.8 年物国債利回りよりも約 10 ポイント高くなります。 2022 年には、インフレや FRB によるこれらの証券の購入停止の決定などの要因により、最大 XNUMX% 上昇しました。

私たちが見ているのは、このギャップを説明するための業界の調整である可能性があります.

金利は低下したものの、買い手を市場に呼び戻すほどには冷え込んでいません。 年の初めには、3 年固定の住宅ローンで 30% の金利を提供する住宅ローンを見つけることができます。 今日の「より低い」レートでさえ、6.87 年 23 月 2022 日時点で XNUMX% という驚異的な数字です。

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価格は横ばいになる前に下落する可能性が高い

2022 年 5 月、ゴールドマン サックスは 10% から XNUMX% を予測しました。 住宅価格の下落 手頃な価格の住宅が十分にないため、この減少を予測しています。 これは、特に非常に高い金利で、それほど多くの人がそれらを購入できないことを意味します.

しかし、これは 2022 年 XNUMX 月の予測からの突然の逸脱でした。 住宅価格は安定し続けるだろう 今後 12 か月間で、おそらくいくつかの地域的な低下が横ばいになるでしょう。

業界のリーダーによる予測であっても、将来の正確な描写とは限らないことを覚えておくことが重要です。 結果を変えるために非常に多くのことが起こる可能性があり、時にはXNUMXか月の間に.

ゴールドマン・サックスによると、価格が 5% から 10% 下落したとしても、住宅の価格はほとんどの市場でパンデミック前の価格を上回ったままであるとのことです。 購入のタイミングを後悔する人もいるかもしれませんが、これらの予測は必ずしも、 2008不況.

ゴールドマン・サックスのモデルでは、2024 年 2026 月以降、XNUMX 年 XNUMX 月まで、より慎重なペースで住宅価格が再び上昇します。

住宅不足は住宅価格に大きな影響を与える可能性が高い

アメリカは住宅不足の問題を抱えてきました。 2019年でさえ、販売または賃貸可能な3.8万戸の住宅が不足していました。 パンデミックはこれらの問題を悪化させました。

まず、パンデミックの初期には収入が不足していたため、多くの人が家を失いました。 立ち退きのモラトリアムがありましたが、すべての物件が資格を得たわけではありません。

さらに、モラトリアムが非常に長く続いたため、多くの家族経営の家主は自分の住宅ローンを支払う余裕がなくなりました。 これらの家主も追い出すことができなかったため、多くの人がより資金力のある企業の家主に物件を売却することを選択しました。 売却後、テナントは追い出される可能性があります。

より多くのリソースを備えているにもかかわらず、会社の家主は、立ち退きや家賃の滞納に関しては寛容である可能性が低い. また、どのような市況でも利益を最大化するために賃料を引き上げる可能性が高くなり、住宅はさらに手ごろな価格になりません。

悲しいことに、これは、パンデミックの際に家を失った多くの人々が、手頃な価格で住む場所をまだ見つけられていないことを意味します.

パンデミックの最中に住宅価格が上昇したため、より良い経済状況にあったより多くの住宅所有者が市場から値引きされ、賃貸を続けることにしました。 これにより、賃貸市場から離れていく人が減っているため、住宅不足の問題がさらに悪化しています。

これらの問題に加えて、サプライ チェーンの問題により、パンデミック中に新しいビルドが大幅に減速しました。 労働力不足が問題をさらに悪化させた。 さらに、2019 年は良いスタートを切ったわけではありません。

住宅不足問題の解決策はさまざまで、地域によって異なります。 万能のソリューションはありません。 引き続き問題となる可能性が高いため、おそらく供給よりも需要が多くなり続けるでしょう。 これは、住宅価格の潜在的な自由落下を緩和するのに役立ちます。

新しいビルドは減速しており、将来の供給に影響を与えています

2022 年 2.4 月の新築建築許可は、10.1 月から XNUMX%、前年比で XNUMX% 減少しました。 住宅建設業界のその他の減速には、次のようなものがあります。

• 新しい住宅着工戸数は前月比 4.2% 減でした。
• 新築戸建着工戸数は前年比8.8%減。
• 住宅完成率は前月比で 6.4% 減少しました。

新築住宅の完成数は前年比で 6.6% 増加しました。これはおそらく、夏の終わり近くに大量の建築資材の職長が待っていたバックアップされたサプライ チェーンから抜け出したことが一因です。

春以降、住宅販売が減少しているため、多くの住宅建設業者はペースを維持することを計画していません. これは、住宅不足が将来さらに悪化すると合理的に予想できることを意味します。

ボトムライン

私たちが住宅市場で見ているのは、普通ではありません。 未来を確実に予測することはできませんが、傾向と入手可能なすべてのデータを監視することはできます。 来るものは別の景気後退である可能性があり、進行中の地政学的紛争がサプライチェーンの問題をさらに悪化させます. あるいは、このインフレ期からの痛みのないリバウンドかもしれません。 いずれの結果も、住宅市場とポートフォリオに影響を与えます。

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