欧州の惨敗を受けて不動産苦境の新たな波が到来

（ブルームバーグ）－借り入れコストの上昇と株主価値148億ドルを吹き飛ばした評価額の下落に混乱し、欧州の地主らは新たな痛みの波に備えている。

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不動産会社は165年まで満期となる債券を約2026億ドル抱えているが、銀行は業界へのエクスポージャーを削減しており、信用コストは金融危機以来最高となっている。 このため一部の企業はジャンクステータスに格下げされるリスクにさらされており、借り入れコストがさらに高くなっている。

バンク・オブ・アメリカ・コーポレーションの調査によると、ロンドンのシティからベルリンまでのオフィス価値の暴落が逆風に含まれており、ファンドマネジャーの間では不動産が３カ月連続で最も人気のない業界となっている。 負債が膨れ上がった多くの地主は、より激動の将来に向けて企業の規模を適正化するために、資産売却、減配、権利発行に頼らざるを得なくなるだろう。

チャタム・ファイナンシャルの欧州・中東アフリカ担当責任者、ジャッキー・ボウイ氏は「借り手が借り換えできなければ撤退せざるを得なくなるため、満期の壁が取引を引き起こすきっかけになる可能性がある」と述べた。 「ディストレスト水準でさらに多くの資産が市場で売却されることになるのではないかと思います。」

借金の石臼

暴落の代表格はスウェーデンの不動産会社サムホールズビグナズボラゲット・イ・ノルデンABで、同社は過去最高値から90％以上急落した。

8以上の不動産のポートフォリオを構築するために使われた2,000億ドルの負債の山は、安いお金の時代の終わりにより石臼と化した。 同社の事業縮小への取り組みはブルックフィールド・アセット・マネジメントなどの関心を集め、金曜日の株価上昇を引き起こした。

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家主はすでにジャンクに格下げされており、計画されていた権利発行を断念することになり、市場は他の家も追随する見通しを織り込んでいる。 ブルームバーグが運営した定量的モデルによると、ユーロ高級債券指数に登録されている不動産債券の大部分は、今やジャンク企業に典型的な信用力を持つ企業によって発行された。

債務の山を縮小するか、借入金利が再び低下しない限り、これらのいわゆる堕天使候補者たちは、おそらく最終的に借り換えをする際に、より高い金利を支払わなければならないだろう。

「強力なインセンティブ」

「これらの発行体の多くには、投資適格に戻るという非常に強いインセンティブが働くだろう。 彼らのビジネスモデルはもともと高利回りのものではないため、彼らがその一線を守ろうとしているのを私たちはすでに見てきました」とBNPパリバSAのクレジット戦略グローバル責任者兼デスクアナリストのビクトル・ヒョルト氏は述べた。

しかし、特に家主のハイブリッド債が流通市場で暴落しているため、一部の人にとって格付けを維持するのは手が届かないかもしれない。

アラウンドタウンSAやスウェーデンのハイムシュタデン・ボスタッドABなど、一部の資産運用会社はしびれを切らして、紙幣を発行した不動産会社に売り戻している。 家主にとっての負債管理の魅力は明白で、高級ユーロ建て紙幣の価格は2022年に入ってからほぼXNUMX分のXNUMXに下落している。

ハイムシュタデンABの最高投資責任者クリスチャン・フレデランド氏は「名目金利の大幅かつ突然の変動は不確実性を生み、こうした時期を乗り越えるためには財務規律を維持することが重要だ」と述べた。 「これは当社の強力なバランスシート、ヘッジ政策、バランスの取れた債務の満期プロファイルに反映されていると考えています。」 アラウンドタウンとSBBはコメントの要請に応じなかった。

他の企業は負担を軽減するために株主割当発行や高額な代替債務に目を向け、時間の経過とともに収益を圧迫するだろう。

このため、株式市場の一部では金融危機以来見られなかった危険信号が点滅している。 先物株価純資産倍率は、これらの銘柄が 2008 年以来最も安い水準で取引されていることを示唆しています。この指標は、資産の価値に対する企業の株式の価値を測定します。

2021年50月以降のピークから底値までの下落率は148％、つまり600億ドルに迫っており、StoxxXNUMX不動産指数はベンチマークの欧州株式指数と比較して過去最低水準となっている。

広範な混乱により、ブリティッシュ・ランド社は100年以上ぶりにFTSE XNUMX銘柄の地位を失い、ロンドンのカナリー・ワーフ金融街の所有者はさらにジャンクに格下げされた。 ブリティッシュ・ランドの広報担当者はコメントを控えた。 カナリー・ワーフ・グループはコメントの要請に応じなかった。

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また、不動産市場は金利上昇やテナント退去のリスクを補うために、より高い利回りを要求する買い手によって、ほぼ凍結状態に陥っている。 仲介業者サヴィルズによると、パリ、ベルリン、アムステルダムの高級オフィスビルの価格は30カ月で12％以上下落した。

チャタム・ファイナンシャルのボウイ氏は「センチメントは依然かなり悪い。それが今回の市場価格設定に反映されている」と述べた。

これは、ディストレスト価格で取引される不動産債券やローンの額が190億ドルを超える世界的な傾向の一環だ。 これは、ここ数カ月で縮小している他の業界とは対照的だ。

更なる滝

さらに悪いことが起こるかもしれない。 シティグループのアナリスト、アーロン・ガイ氏は今月初めのメモで、債券市場の混乱の程度により、欧州の商業用不動産の価値は最大40％下落する可能性があると述べた。

さらに、家主は銀行や民間信用基金が融資する指標を満たすために、資産の借り換え時に約50％の追加資本を提供しなければならない可能性があると同氏は書いた。 これは 6% の借り換え金利に基づいています。

当社は「バリュエーションは依然として下方修正する必要があるという前提に基づいて運営している。 これは、さらなる痛みが今後も続くことを意味します」とDWS Investment GmbHのクレジットポートフォリオマネージャー、マックス・バーガー氏は述べた。 「これらのビジネスモデルの中には、もはや実行不可能なものもあります。 債券市場はそれを十分に認識しています。」

不確実性により、資産運用会社は警戒を強めている。

約40億ユーロを運用するMAPFREアセットマネジメントのファンドマネジャー、ルーカス・マルリ氏は「われわれはこのセクターには関与しない」と述べた。 「今後数カ月間、不動産会社、REIT、欧州開発会社の株式の好成績を妨げるリスクが依然として存在すると我々は推定している。」

–マカレナ・ムニョスの協力を得て。

(不動産危機の規模を小見出し「更なる滝」の上の段落で更新)

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