現在非常に安い 3 つのトップ REIT

REIT は、進行中の弱気市場で特に大きな打撃を受けています。 S&P 500 は今年 18% 下落しましたが、不動産セレクト セクター SPDR ETF (XLRE) は 26% 減少しました。

REIT のパフォーマンスが低い主な理由は、かなりの額の負債を抱えているほとんどの REIT の支払利息に対する高金利の影響です。

しかし、REITの中には長期的に見ると極端に割安になっているものもあります。 高金利による逆風が収まり始めるとすぐに、強力なファンダメンタルズを備えた REIT は投資主に大きな報酬をもたらす可能性があります。

そうは言っても、非常に魅力的な XNUMX つの REIT の見通しについて説明しましょう。

ホスピタルREIT専業

2003年に設立されたMedical Properties Trust (MPW) は、そのセクターで唯一の純粋なホスピタル REIT です。

REIT は 400 以上の物件を所有しており、30 以上の異なるオペレーターにリースされています。 資産のほとんどは一般的な救急病院であり、個々の市場での需要と供給の不均衡のリスクを軽減するために、29 の州に資産を持ち、さまざまな地域に分散されています。 米国のポートフォリオとは別に、Medical Properties は、ドイツ、英国、イタリア、オーストラリアなどの主要な国際市場への戦略的エクスポージャーを維持しています。

Medical Properties は、いくつかの競争上の優位性を享受しています。 唯一の専業ホスピタル REIT として、20 年近くのビジネス経験を持ち、ニッチ分野で優れた専門知識を持っています。 また、規模の経済も享受しています。

ホスピタル REIT である Medical Properties は、ほとんどの REIT よりも不況に対する回復力が高く、最も不利な経済状況下でもほとんどの消費者が医療費を削減しないためです。 REIT は、2020 年と 2021 年の 31 ユニットあたりの記録的なファンド フロム オペレーション [FFO] で、コロナウイルスの危機を通じて回復力があることが証明されました。 26％の配当。

Medical Properties は、驚くほど一貫した成長記録を示しています。 過去 10 年間のうち 9.3 年間で、ユニットあたりの FFO は年平均 XNUMX% の割合で増加しています。 一貫したパフォーマンスは、REIT の堅実なビジネス モデルとその慎重な実行の証です。 ほとんどの市場で人口の高齢化による追い風と有望な買収パイプラインのおかげで、メディカル プロパティは今後数年間、その成長軌道を維持する可能性があります。

一方、他のヘルスケア REIT と同様に、メディカル プロパティは現在、人件費に対するインフレの影響、パンデミック後の患者数の回復の遅れ、財政刺激策の弱体化など、いくつかの逆風に直面しています。 その結果、安全のために、今後 0.4 年間のユニットあたりの FFO の年平均成長率はわずか XNUMX% であると想定しています。

Medical Properties は 9.3 年連続で増配を続けており、現在の配当利回りは 64% です。 REIT のペイアウト率は 2.6% で、インタレスト カバレッジ レシオは XNUMX で、健全なバランス シートを備えています。 ディフェンシブなビジネスモデルを考えると、その配当は当面の間安全であると考えるべきです。

Medical Properties は現在、約 10 年ぶりの低価格対 FFO 比率 6.9 で取引されています。これは、株式の過去の平均である 12.5 よりもはるかに低い値です。 非常に割安な評価は、前述の逆風と、将来のキャッシュ フローの現在価値に対するインフレの影響によるものです。 インフレが収まり始めるとすぐに、FFO 倍率は過去の平均値に戻り始める可能性があります。 したがって、今後 12.6 年間で年率換算で 9.3% のバリュエーションが追い風になると予想しています。 また、0.4% の配当と 18.5 ユニットあたりの FFO の XNUMX% の成長を考慮すると、この株式は今後 XNUMX 年間で年間 XNUMX% の合計リターンを提供できると考えています。

このREITはオフィスで提供します

オフィス・プロパティ・インカム・トラスト (OPI) は、現在 160 州にある 31 以上の建物を所有する REIT であり、主に信用度の高い単一のテナントに賃貸されています。 現在のREITのポートフォリオは、稼働率90.7%、平均築年数17年です。

オフィス プロパティは、投資適格テナントからの賃貸収入の 64% を生み出しています。 これは、REIT セクターの投資適格テナントが支払う賃料の割合が最も高いものの 20 つです。 米国政府のテナントが賃貸収入の約 4% を生み出しているのに対し、他のテナントは年間収入の XNUMX% を超えていないことも注目に値します。 全体として、オフィス プロパティは、信頼できるキャッシュ フローをもたらす優れたテナントの信用プロファイルを有し、その結果、大きな競争上の優位性を構成します。

一方、Office Properties は多額の負債を抱えており、現在、実質的にすべての営業利益が支払利息に費やされています。 その結果、信託はそのレバレッジを減らすために資産を売却する過程にあります。 レバレッジ解消プロセスは、過去 XNUMX 年間、REIT のパフォーマンスに打撃を与えてきました。

第 94.3 四半期のオフィス物件の稼働率は 90.7% から 10% に低下し、19 ユニットあたりの正規化 FFO は前年同期から 3% 減少しました。 資産の売却と一部のリースの満了により、ユニットあたりの FFO は過去 4 年間で合計 XNUMX% 減少し、今年はさらに XNUMX% ～ XNUMX% 減少する見込みです。

さらに、コロナウイルスの危機により、多くの企業が運用コストを削減するために恒久的な「在宅勤務」モデルを採用する可能性があります。 パンデミックがこの傾向に与える影響を評価するのは時期尚早ですが、このような変化は長期的にはオフィス物件に悪影響を及ぼします。 オフィス物件のパフォーマンスに対する高い債務負担と、「在宅勤務」の傾向による逆風のため、今後 2 年間のユニットあたりの FFO の年平均成長率は XNUMX% にとどまると予想しています。

オフィス プロパティは 15.7 年連続で配当を凍結していますが、47% という非常に高い配当利回りを提供しています。 REIT のペイアウト率は XNUMX% と健全ですが、過剰な負債を抱えています。 その結果、不況の場合には配当が削減される可能性があります。

明るい面では、株価は現在、ほぼ10年ぶりの低価格対FFOレシオ3.0で取引されており、10年間の平均である8.0よりもはるかに低い. REIT はレバレッジが高いため、控えめに見積もっており、適正な価格と FFO の比率を 6.0 と想定しています。

株式が 15.0 年以内に当社の適正評価水準に達した場合、年率 15.7% のリターンが得られます。 また、2.0% の配当と 24.7 ユニットあたりの FFO の XNUMX% の成長を考慮すると、オフィス プロパティは、今後 XNUMX 年間で年間 XNUMX% の合計リターンを提供できます。

収入のためにこの金庫を破る

セーフホールド (SAFE) は 2017 年に株式公開され、iStar がそのマネージャーおよび主な投資家となりました。 今日に至るまで、iStar は依然として過半数の株主であり続けていますが、コーポレート ガバナンスの目的で議決権株式の 42% のみを所有することが法律で制限されています。

Safehold は、企業がビジネス用の建物を所有するためのより資本効率の高い方法を提供することにより、不動産業界に革命を起こすことを目的としたグランド リース REIT です。 この信託は、米国全土の商業用不動産の下にある土地の長期セール・アンド・リースバックに従事しており、不動産への投資と開発を支援するための地上リースのみに焦点を当てた唯一の REIT です。

Safehold は、セール アンド リースバック グラウンド リース セクターの先駆者です。 その結果、リートに幅広い利益率と将来の成長のための十分な余地を提供する、革新的でユニークなリース商品を提供することから利益を得ています。 ただし、このビジネスへの参入障壁はほとんどないため、信頼の競争上の優位性は永続的ではない可能性があります。

Safehold は現在、強力なビジネスの勢いを享受しています。 第 52 四半期には、いくつかの新規組成のおかげで収益が前年同期から 2020% 増加し、ユニットあたりの FFO がほぼ 76.7 倍になりました。 REIT は 136 年 30 月に地上リースを XNUMX 万ドルで購入し、第 XNUMX 四半期に XNUMX 億 XNUMX 万ドルで売却しました。 持続的なビジネスの勢いのおかげで、REIT は今年 XNUMX ユニットあたりの FFO を XNUMX% 近く成長させ、新記録のレベルに達する予定です。

Safehold は、7 兆ドルと推定される巨大な総市場規模のリーダーです。 しかし、金利の上昇は REIT の純資産価値 (NAV) に圧力をかけています。 したがって、今後 2.7 年間の REIT の NAV の年平均成長率は XNUMX% であると想定しています。

さらに、信託は現在2.4％の配当利回りを提供しています。 この利回りはメディカル プロパティやオフィス プロパティの利回りよりもはるかに低いですが、セーフホールドの配当は、主に 35% の堅実なペイアウト率のおかげで、他の XNUMX つの REIT の配当よりもはるかに安全です。

Safehold は現在、0.62 というほぼ 1.0 年ぶりの低価格と NAV の比率で取引されています。これは、当社が想定する公正な評価水準である 12.6 よりもはるかに低い値です。 金利が低下し始めるとすぐに、REIT は公正な評価水準に戻ると予想されます。 株式が 2.4 年間で公正な評価水準で取引される場合、年率 2.7% のリターンが得られます。 また、17.0% の配当と XNUMX ユニットあたりの NAV の XNUMX% の成長を考慮すると、セーフホールドは今後 XNUMX 年間で XNUMX% の年間合計リターンを提供できます。

最終的な考え

上記の 40 つの REIT は、主に XNUMX 年間の高インフレが業績と評価に与えた影響に起因する売却により、非常に割安になっています。

インフレ率を長期目標の 2% に戻すことを優先した FRB の積極的な政策により、来年はインフレ率が低下し始めると予想されます。 インフレが緩和するときはいつでも、上記の XNUMX つの REIT は投資家に報いることができます。