3 クリックで 12.7% の利回り

不動産価格が急落しているということは、不動産投資信託 (REIT) が再び割安になっているということです。

ついに！ REIT の利回りは本来あるべき水準に戻りました。

もちろん、私たち逆張り派は、人気のあるものよりもうまくやることができます ヴァンガード不動産ETF（VNQ）. 3.5% は悪くありませんが、これから説明する「ヘッドライン利回り」の 12.7% と比べると見劣りします。

なぜREITは再び安いのですか？ シンプル：FRB。

数ヶ月前に述べたように、金利の上昇は、REIT（および他のすべての企業）の資本コストの上昇を意味するだけでなく、債券利回りがますます競争的になるため、収入をめぐる競争が激化することを意味します。

実際、REIT は私たちが期待したとおりに機能しています…

しかし全体像として、この時期を振り返ってみると、REIT を平均よりも安い価格とはるかに高い利回りで購入するのに最適な時期の XNUMX つとして振り返ることができます。

どこから始めるべきですか？ 利回りが 11.4% から 13.5% の REIT の XNUMX パックについて考えてみましょう。

必要性小売REIT（RTL）

配当利回り： 視聴者の３８%が

私は少しソフトスポットを持っています ゲッティ・リアルティ (GTY)は、ガソリン スタンド、コンビニエンス ストア、自動車部品店など、私が「必需品」の小売業者と呼ぶものにそのプロパティをリースすることにより、「退屈は美しい」型に適合する単一テナントのスペシャリストです。

それを考えると、私は 持ってる 自らを名乗る不動産会社を愛すること 必要性小売REIT（RTL）、 右？

Necessity Retail は、1,000 州に 48 を超える単一テナントの「屋外電力、固定式および食料品センター」を所有しており、主に長期契約でネットリースされています。 そのテナントは、ガス/コンビニエンス、ヘルスケア、クイックサービスのレストランなど、44 の異なる業界から来ており、定額賃料の 8% を超える業界は XNUMX つもありません。

なぜこれほど大規模な REIT がなじみのないものに聞こえるのでしょうか。 さて、ちょうどXNUMX年前に、それはからの名前を変更しました アメリカン・ファイナンス・トラスト (AFIN)-名前 2020年に調べた. レストラン、エンターテインメント、小売業者、およびオフィス施設への大きなエクスポージャーは、COVIDの中で「責任」を負いますが、COVID回復のスナップバックの可能性があるため、バーゲンバイのように見える可能性があることに注意してください.

今日に早送りすると、RTL にはまったく別の問題、つまり負債があります。

2021 年末近くに、CIM Real Estate Finance Trust から 1.3 の小売資産を 81 億ドルで買収し、XNUMX つの非中核オフィス資産を売却することを発表しました。

良いニュース？ RTL は上位 10 テナントへの集中度を下げ、オフィス スペースへの露出を 7% から 1% に減らしました。 欠点は？ 巨額の債務負担はますます大きくなるばかりでした。 この REIT は現在、2.8 億ドルの純負債を抱えています。これは、調整済み EBITDA のほぼ 10 倍、時価総額の XNUMX 倍以上です。

価値のあるものとしては、ここでの配当カバレッジは目立った懸念ではなく、配当は 83 か月の調整後運用資金 (FFO) のわずか 12% に相当します。 しかし、高い債務負担と明白な触媒の欠如により、RTL について少し立ち止まっています。

グローバルネットリース(GNL)

配当利回り： 視聴者の３８%が

グローバルネットリース(GNL) その名前の「グローバル」が意味するように、ここ米国だけでなく、英国、オランダ、フィンランド、フランスを含む他の 10 か国で運用されている商業用 REIT です。 311 の業界で 140 のテナントにリースされている 50 の物件を所有していますが、業界の集中度はやや高く、金融サービス (13%) と自動車製造 (12%) はどちらもポートフォリオ パイの XNUMX 桁のスライスです。

その名前の他の部分は「Net Lease」であり、RTL と同様に、それが好まれる理由です。 ネットリースとは、保険、メンテナンス、税金の「ネット」であることを思い出してください。 これは、GNL 投資家が心配する変数が少ないことを意味します。 利益は、従来のリースよりも予測可能で信頼性が高くなります。

だから、何ですか 間違った GNLと？

まず第一に、グローバルネットリースは、COVIDのために配当を削減した多くのREITの25つでした。 具体的には、同社は 40 年 2020 月に配当を XNUMX% 削減して XNUMX 株あたり XNUMX セントにしましたが、振り返っていません。

削減にプラス面があるとすれば、それは現在の支払いがより​​持続可能であることです。 AFFO のペイアウト率は 93% で、十分に安全ですが、弱気派は今後数か月間注意深く観察するでしょう。

また、Necessity Retail と同様に、GNL は 2.2 億ドルというかなりの多額の負債を抱えています。 少なくとも比較すると、それほど悪くはありません。調整済み EBITDA は 8 倍、時価総額は 1.5 倍です。 そして、その負債に対して支払っている加重平均利率 (3.5%) は、RTL のもの (4.2%) よりもわずかに優れています。

したがって、Global Net Lease には確かにいぼがあります。 しかし、より積極的な配当投資家にとって、AFFOと調整済みEBITDAの両方に比べて魅力的なレベルで取引されている珍しい多国籍不動産事業であるG​​NLは、法案に適合するかもしれません.

オフィス不動産インカムトラスト (OPI)

配当利回り： 視聴者の３８%が

時には、最悪の状況でも有益な結果をもたらすことがあります。

取る オフィス不動産インカムトラスト (OPI)、 例えば。 この REIT は 160 の不動産を所有しており、主に企業だけでなく政府機関も含む、信用度の高い単一のテナントにリースしています。 と 2022年XNUMX月にレビューしたとき、それは最近本当に加速したXNUMX年にわたる下落に悩まされていました - OPIの株はほぼ半分に切られていました。

しかし、在宅勤務の時代にオフィス物件の家主になるのは難しいことですが、OPI にはメリットがないわけではありません。 当時、私は「おそらく市場はOPIを売り過ぎているのだろう」と考えていました。

はっきりさせておきますが、OPI は COVID のずっと前に始まった困難な戦いに取り組んでいます。

「WFH」、「リモートワーク」、「在宅勤務」という用語は 2020 年に主流になったかもしれませんが、アメリカの企業は何年にもわたってより柔軟な勤務状況に傾いてきました。

それでも、賭ける に対して オフィス プロパティ インカム トラストは、少なくとも現時点では危険な可能性があります。 過去数か月でその価値のほぼ 20% を取り戻しましたが、株価は依然として非常に安く、CAD の 4 倍です (分配可能な現金、一部の REIT の代替収益指標)。 より伝統的な REIT メトリックを使用する場合、OPI は正規化された FFO の XNUMX 倍未満で取引されます。

さらに、OPI はニューヨーク市に本拠を置く REIT のように、テナントを大量出血させているわけではありません。 より郊外型で、現在の稼働率は 96% です。 テナントの XNUMX 分の XNUMX は、政府機関または請負業者であり、オフィスにくぎ付けになっているテナントです。 そして、制限のない柔軟性を数年間提供してきた後、多くの雇用主がついに抵抗し始め、要求の厳しい労働者はオフィスに戻って数日を過ごします.

ブレットオーエンスは、主な投資戦略家 逆張りの展望。 より大きな収入のアイデアについては、彼の最新の特別レポートを無料で入手してください： あなたの早期退職ポートフォリオ：巨額の配当—毎月—永遠に.

開示：なし